其中的喜悦，这就是荆州的街路庭院。休闲长廊街路廊桥作为所有客流聚集中心的文化广场万总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率停车位个绿地率市场分析与价格预测市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策，荆州市场供需状况等方面情况调查表明，荆州地区房地产业发展前景看好，主要表现为房价将持续稳中有升近几年，荆州商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格上涨。房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是本项目地处商业中心，经营户了改变思路由租店经营改变为购买店铺经营。四是随着荆州经济的发展，居民储蓄增加，购买店铺出租成为投资和增值的主要投资手段。政府导向政府将加大对荆州古城旅游开发的力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进荆州这座历史名城的规划建设，吸引更多人群到荆州观光旅游。房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单的价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。目标客户的定位目标客户群主要分为四类是钟爱于服装珠宝餐饭箱包等经营的购房群体二是追求货币保值投资商铺的投资者三是当地为解决经营办公场所的中小企业四是致力于荆州投资置业的购房群体。价格预测根据本项目自身的特点，参考当地房产价格，本项目附近商铺的租金价格及其发展趋势，本项目预测价格楼商铺均价元二楼商铺均价元三四楼商房均价元项目实施计划工程建设实施计划建设日程安排本项目在年月日由我公司摘牌取得土地使用权，将于年完成项目单体初步设计施工图设计，工程报建审批等有关手续，满足年月开工的需要。资金使用计划为了合理利用资金，前期先使用自筹资金，后期进行股东借款和当地货款进行融资。工程从开工到竣工建设工期约个月。年底全面建成主体工程和所有配套项目，并可交付业主使用。管理以多年的开发经验，科学先进的管理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。销售计划及营销策略销售计划根据工程建设进度计划及荆州地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为年年销售收入万元年销售收入万元年销售收入万元。营销策略为了尽快销售本楼盘，在深入房地产市场调查研究的基础上，充分发掘搂盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。实施有效的广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸电视户外广告牌车体站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对本项目的认识了解与接受，提高对所开发产品的认识度。通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销人员促销网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来的单的自行销售转变为直销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值保值旺铺”的信息，坚定购房客户的信心。项目财务经济分析投资估算荆州文化广场名品街经测算总投资为万元，其中土地受让万元，主体工程万元，道路硬化万元，路面铺设万元，景观灯饰万元，管网及辅助工程万元，合作建设文化广场万元，税费万元，管理费万元。资金筹措和使用计划根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额万元，其中自有资金万元，股东借款万元准资本金，向当地银行货款万元。分年度投入计划年月投入万元，年初投入万元，年初投入万元，年年中从预售收入投入万元。项目经济效益分析根据投资估算资金筹措和使用计划，本项目自有资金不计利息，借款部分年利率为，基准投资内部收益率为，营业税综合，企业所得税率，土地增值按现行税务规定采用分级累进制。通过分析，本项目内部收益率为，项目净现值为万元。结论经过认真的研究分析论证，本项目符合荆州市城市总体规划和市委市政府的要求，可得到广泛的政策和社会支持，有良好的社会效益，有充足的社会需求，同时从财务评价等多个角度论证表明本项目有较好的经济效益。荆州市佳城房地产开发有限公司二四年十二月项目概况规划设计理念规划方案指导思想和项目概念总体规划与空间设计各建筑单体设计方案，形成过渡性空间，使室内私密空间和室外公共空间有机结合。建筑材料运用上采用通过实体墙面与虚体玻璃的对比穿插组合，表现出现代建筑的简洁明快形成个富有荆州文化韵味而又不失现代感的商业购物环境。综述丰富建筑表情，在统的群体中突出个性差异与特点。步行街部分对广告功能的表达要求较高，在立面处理时使用网格的方法，较为统而有效的布置立建筑空间划分追求多层次，提高商业空间的回游性迷购物区及休闲娱乐区为大体量处理，建筑主要为三四层，与水平线呈度夹角，中间以条步行街分开，形成个引导形式，将人流逐步引向场地西北面的大型商业区。各建筑单体设计各建筑单体设计把“以人为本”作为指导思想，积极的满足购物者多方面多层次需求而创造内容丰富功能齐全的综合购物环境。在建筑单体的设计中，通过空间划分，不同特点的建筑材料运用等设计手法，形成个令人赏心悦目感觉丰富多彩的商业街区环境，迎合购物者心理期待，吸引购物者注意力。的设计中，通过空间划分，不同特点的建筑材料运用等设计手法，形成个令人赏心悦目感觉丰富多彩的商业街区环境，迎合购物者心理期待，吸引购物者注意力。指导思想，积极的满足购物者多方面多层次需求而创造内容丰富功能齐全的综合购物环境。引导形式，将人流逐步引向场地西北面的大型商业区。各建筑单体设计各建筑单体设计把“以人为本”作为路面设置少量停车泊位，供临时停车之需。体量与竖向设计在体量设计上，本案充分保持场地北面建筑界面的连续性，在荆中路拥军路形成整体大气的建筑体量。购物区及休闲娱乐区为大体量处理，建筑主要为三四层，与水平线呈度夹角，中间以条步行街分开，形成个引导形式，将人流逐步引向场地西北面的大型商业区。各建筑单体设计各建筑单体设计把“以人为本”作为指导思想，积极的满足购物者多方面多层次需求而创造内容丰富功能齐全的综合购物环境。在建筑单体的设计中，通过空间划分，不同特点的建筑材料运用等设计手法，形成个令人赏心悦目感觉丰富多彩的商业街区环境，迎合购物者心理期待，吸引购物者注意力。建筑空间划分追求多层次，提高商业空间的回游性迷路性和空间的趣味性。用空间的处理尽量延长光顾者的逗留时间，提高消费几率。利用柱廊骑楼架空局部透空等形式，形成过渡性空间，使室内空间和室外公共空间有机结合。建筑内部为主力店和小商铺结合的内街式布局，层二层是商业用，三层四层是商务用房。建筑斜向与纵横向三角形布置，中间形成内庭院，供景观观赏与维护用。三四层商务用房以环通的廊道连接贯通，中空处设观赏休闲平台，可作为休闲及品茗去处。休闲长廊位于场地中央，以退台式建筑围绕内广场布置。底层二层为内廊式商铺，中央设自动扶梯，中庭及两侧的回廊，二层向内广场侧退进后形成休闲平台，沿平台侧设商铺。文化艺术长廊位于用地西南侧，为二层建筑，底层二层均为特色小型商店。方案立面设计说明通过不同空间划分，不同体量及不同特点的建筑材料运用等设计手法，形个令人赏心悦目感觉丰富多彩的商业街区环境，迎合购物者心理期待，吸引购物者注意力。建筑空间划分追求层次感，形成渐进序列，达到整体统的效果。利用柱廊骑楼架空局部透空等形式，形成过渡性空间，使室内私密空间和室外公共空间有机结合。建筑材料运用上采用通过实体墙面与虚体玻璃的对比穿插组合，表现出现代建筑的简洁明快形成个富有荆州文化韵味而又不失现代感的商业购物环境。综述丰富建筑表情，在统的群体中突出个性差异与特点。步行街部分对广告功能的表达要求较高，在立面处理时使用网格的方法，较为统而有效的布置立面广告。面对室外广场人流较为聚集的休闲部分基础部分与露台以上部分分成二段式的构成，有效地调节了底层部分的人体尺度感及安定感。使用统与变化相结合的立面的网格，可兼顾广告媒体墙的设置，有利于打造商业氛围浓厚的立面设计提升建筑物商业价值。同时网格状造型素材的立面变化，对在回游型街路庭园中不同场所的营造更为利。广告更换与日常管理简便的立面设计手段外墙的清洁维护结合广告平台，网格等造型素材，并按平面要求穿插定的百页窗对应室外空调机设置空间。立面的经济性网格状造型素材作为外表层，相对退后在阴影部分或不醒目部分的内表层的外墙面可使用较为简易价廉的材料。结合立面的各部陈述以水平向线条为主及大面积实墙和玻璃形成虚实对比创造纯净大气的现代风格。白墙灰瓦的徽派建筑风格加大格栅框架，创造虚实结合的外立面，实体部分以有色涂料为主，虚体部分以冷色的镜面玻璃及木框架为主。日景和夜景均能体现出繁华的商业氛围。以竖向线条为主分割沿街立面，材料基本以彩色镜面玻璃和铝合金板为主，并在立面处理中交替出现，形成韵律关系，尤其在夜景效果中，使人仿佛置身于魔境之中。与整体各部分相连接的街路庭院荆州商业名品街代表着荆州人最新的生活方式，它的空间四季流淌，表达着迈向未来的城市变幻和客人的活泼表情。它映现了荆州日转星移的变代，上演了漫步，自然资源丰富区位条件方面，张家界市处于西部地区及长江经济带华南经济区的交接处，其发展有希望得到政策倾斜。旅游产业蓬勃发展。张家界自然风景资源得天独厚，具有山水峰洞林等多种类型。交通运输已形成较为