的上海，就要有与国际大都市相匹配的体现上流社会生活的娱乐和文化艺术形式体现后现代社会审美情趣与心理需求引领世界生活与消费潮流的顶极时尚。项目定位紧紧围绕上海经济发展和城市功能转变对产业的需求，并结合项目本身资源条件，“国棉厂”项目将秉承纺织产业传统发展纺织时尚产业的总体战略，在上海首次提出了“上海国际时尚中心”的主题概念，打造以纺织业为文化背景的时尚创意策源地，兼顾时尚设计等相关行业领域，形成以时尚创意产业为核心，集创意时尚市场交易休闲娱乐会展旅游及其相关商务服务等体的“国际时尚中心”。“上海国际时尚中心”是项目的主题定位，围绕这主题挖掘出“时尚创意策源”概念，希望通过以纺织产业为基点延伸的国际时尚产业与国际时尚生活的完美结合，使项目作为国际时尚中心策源地的形象被市场最终认可，从而将项目运作导向成功。“上海时尚国际中心下三工程项目改造方案及投资预算项目概况此次规划改造方案以纺织产业为基本，以时尚为主题，引入时尚体验时尚文化时尚创意时尚休闲时尚炫动等机能，将基地打造为新世纪的上海国际时尚中心，不仅可以为旧厂房改造树立个新型的典范，而且会带动周边房地产的联动开发，对改善黄浦江边的城市面貌丰富创意园区的商业业态，促进杨浦区域的经济发展等方面做出积极的贡献。本项目位于上海市杨树浦路号近定海路，整个南厂区总占地面积亩，厂区内原有各种建筑及构筑物多栋，约，平方米。建筑现状保护建筑基地内保护建筑主要由锯齿型厂房办公楼和相关的附属配套设施用房组成。保护建筑的前身为裕丰纺织株式会社，由日本建筑师平野勇造设计，为砖木与钢屋架结构，建造年限为年。保护建筑的等级为三类和四类。其中号建筑是三类保护建筑，号建筑为四类保护建筑。保留建筑本项目根据功能需要进行了有选择的保留，主要保留了沿江建筑的以及靠近杨树浦路的楼。分期建设本改造项目分为二期进行开发建设期建筑及中央景观大道沿江景观配套设施，年月完成。其中时尚接待会所楼和时尚多功能秀场楼已于年月投入使用。二期建筑及次要道路，年月完成。建设完成后，时尚精品仓楼时尚餐饮娱乐及时尚创意办公可交由入住厂商开展二次装修。项目总指标本项目总用地面积为平方米，总建筑面积为平方米。主要经济技术指标表序号名称单位数量备注用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米建筑基底总面积平方米道路广场总面积平方米绿地总面积平方米容积率建筑密度绿地率机动停车位辆另考虑北厂区停车非机动停车位辆另考虑北厂区停车分栋建筑面积表建筑编号建筑功能性质建筑面积建筑面积备注期二期会所保护建筑含地下建筑面积平方米餐饮保护建筑秀场保护建筑精品仓保护建筑精品仓保护建筑精品仓保护建筑辅楼精品仓新建建筑餐饮保留建筑餐饮保留建筑餐饮保留建筑餐饮保留建筑餐饮保留建筑办公停车保留建筑合计改造内容时尚接待会所楼及辅楼建筑改建保护建筑保护性修缮室内外全装修水强弱电空调燃气管网消防系统安装多功能秀场楼秀场结构改建保护建筑保护性修缮室内外全装修水强弱电空调消防系统安装时尚精品仓楼楼楼辅楼楼结构改建保护建筑保护性修缮室外装修室内商铺初装修及公共部位精装修空调消防系统安装水强弱电总管接到室内楼结构改建保护建筑保护性修缮室外装修室内商铺初装修及公共部位精装修空调消防系统安装水强弱电总管接到室内楼结构改建保护建筑保护性修缮室外装修室内商铺初装修及公共部位精装修空调消防系统安装水强弱电总管接到室内辅楼新建时尚餐饮娱乐楼楼楼楼楼楼楼外立面装修水电总管接到室内楼结构改建室外装修室内公共部位精装修空调消防系统安装水强弱电燃气总管接到室内楼结构改建室外构架室内公共部位精装修空调消防系统安装水强弱电燃气总管接到室内楼结构改建室外钢构架室内公共部位精装修空调消防系统安装水强弱电燃气总管接到室内楼结构翻建室外装修空调消防系统安装水强弱电燃气总管接到室内楼结构改建室外装修空调消防系统安装水强弱电总管接到室内时尚创意办公楼结构改建室外装修室内办公初装修及公共部位精装修空调消防系统安装水强弱电总管接到室内此外，还包括围墙大门拆除新建新建滨江广场新建木平台室内外安全监控系统安装中心广场及各类室外工程室外管网路面铺装绿化工程景观工程消防工程泛光照明室外屏等强电改造新建三个用户配电站新铺两路外线进线。投资预算上海国际时尚中心期施工图预算总造价为万元。其中建安工程总包部分为万元，专业分包工程为万元，设备购置费万元，其他建设费万元。上海国际时尚中心二期施工图预算总造价为万元。其中建安工程总包部分为万元，专业分包工程为万元，设备购置费万元，其他建设费万元。二期预算合计为万元。概述本项目位于上海市杨树浦路号近定海路，整个南厂区总占地面积亩，厂区内原有各种建筑及构筑物多栋，约，平方米。本项目主要改造内容为楼楼楼楼楼楼楼楼楼楼楼改造工程中央景观大道沿江景观次要道路海尚有万平方米以上办公物业未消化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了定的压力。项目优势劣势机会策略利用项目处于重要的空间和时间优势突出标志性和景观特色利用政府部门的宣传对项目所在区域进行价值阐述，以征得市场认同。策略在宣传与推广中强调项目所在区域未来的前景和预期强调周围产业给项目带来的特有的人文特点。威胁策略提高产品项目而言已经具备定的规模优势。项目综合分析为了更科学地进行项目的定位，现就项目进行及策略分析如下。优势分析地理优势依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空间充足。规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造项目而言已经具备定筑，人文底蕴想象空间充足。规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。优势分析地理优势依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。项目紧邻时尚餐饮娱乐时尚设计师酒店时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业创新产业零售精品餐饮娱乐酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活热爱时尚的都市人群提供美妙的生活体验。项目综合分析为了更科学地进行项目的定位，现就项目进行及策略分析如下。优势分析地理优势依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空间充足。规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造项目而言已经具备定的规模优势。板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目前在上海市场认同度较高。劣势分析区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于城市交通网络中的死角。厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。机会分析世博会召开世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头期工程的建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定的优惠。威胁分析同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言，年在上海国际展览中心举行年除了传统的复兴公园白色帐篷主秀场，开幕式在“名仕街创意产业集聚园”，闭幕式在“尚街时尚生活园区”和“创意园区”，这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。需要值得提的是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区跟以上物业相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖而出较难。市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了定的压力。项目优势劣势机会策略利用项目处于重要的空间和时间优势突出标志性和景观特色利用政府部门的宣传对项目所在区域进行价值阐述，以征得市场认同。策略在宣传与推广中强调项目所在区域未来的前景和预期强调周围产业给项目带来的特有的人文特点。威胁策略提高产品档次和定位，用产品优势抛离对手利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件打破区域壁垒，扩大市场份额。策略发挥综合化特点，缩短项目与中心区的心理距离做好项目内各类物业的合理搭配和功能协调。上海时尚产业发展背景“时尚”是种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性相互追随仿效及流行性，其内涵随着社会与经济不断发展的。时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场人才品牌企业活动等要素的整合，对接形成独特的产业链时尚地标时尚人物时尚品牌时尚平台时尚活动时尚文化。时尚产业对于城市文化的形成城市产业的提升城市名片的打造城市时尚文化引领功能的形成均有着重要的影响。它不但构成城市文化和内涵，也将贡献巨大的产值和就业岗位，并为城市吸引到来自世界的顶尖人才社会名流国际巨星，并由此产生更多的商机和效益。居于世界城市层级顶端的城市，无例外都是国际时尚中心。时尚培育了巴黎的奢华与浪漫，米兰的古典与平和，纽约的休闲与自然，伦敦的前卫与创新，东京的多变与活力，成为几大国际城市的标志性风格，时尚是这些城市经济文化生活的重要构成，甚至已经成了城市之魂。时尚奠定了它们在世界城市体系中不可动摇的地位。上海要成为世界务院农业部商务部财政部等有关部门纷纷出台包括“补贴保险贷款”等各个方面的政策措施推动养猪生产，希望通过宏观调控平抑居高不下的猪价。例如这两年的能繁母猪补贴政策能繁母猪政策性保险等。为推动生猪产业健康