万方数据的所有权归属确认四对企业自建房所有权法律制度构建的思考“房地分离”为基的二元所有权构成模式二“有限产权”为主的多元所有权归属模式结语参考文献致谢个人简况及联系方式学位论文使用授权声明万方数据ⅠⅡ万方数据万方数据引言企业自建房概述企业自建房的概念二企业自建房的形式企业集资房企业自建保障性住房二企业集资房的所有权研究企业集资房所有权的立法现状立法层级较低所涉内容单二企业集资房所有权的司法分歧所有权归企业房产买卖合同无效所有权归职工房产买卖合同有效三企业集资房所有权与普通商品房所有权的区别三企业自建保障性住房的所有权研究企业自建保障性住房的法律范畴确认二企业自建保障性住房的所有权归属确认四对企业自建房所有权法律制度构建的思考“房地分离”为基的二元所有权构成模式二“有限产权”为主的多元所有权归属模式结语参考文献致谢个人简况及联系方式学位论文使用授权声明万方数据ⅠⅡⅢ，故新市法院认定该协议为有效合同。该案例是，未取得房产证书的企业集资房买卖纠纷的典型代表。城市房地产管理法规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。案例中，至王与张发生纠纷时，王企业的集资房都在建设中，也就是说，王并没有取得该集资房的所有权证书，按照上述规定，他不能与张签订房屋购买协议，即便签了也应该是无效的。那么，新市法院的判决应该怎么解释呢物权法规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”。我国对房屋等不动产物权实行登记制度，登记是物权变动的成立要件，但它并不是合同生效的成立要件，即登记与合同效力无关。本案中，王在向企业支付万元的集资款后，享有了对该集资房的请求权，他在获得集资建房资格后与张签订房屋购买协议，由于房屋在建，不可能发生物权登记，因此，王是在未取得集资房所有权证书的情况下与张签订的协议，此时他对该集资房拥有的是资格权利，法理上，这是种期待利益，属债权范畴，而债权，是可以依法转让的。城市房地产管理法所规定的“不得转让”，指的是物权不得转让，并不是债权不得转让。虽然王将企业集资房转让给了没有购买资格的张，违背了经济适用房相关政策的规定，但这些属于部门规章的法律政策，不能作为法院认定合同效力的依据，所以，新市法院认定王和张的房屋购买协议为有效合同。这两个案例，揭示了现实中企业集资房所有权的争议及认定，代表着司法实践中常见的两种法律适用思路和判决结果。城市房地产管理法第条。物权法第条。万方数据企业自建房所有权探析三企业集资房所有权与普通商品房所有权的区别企业集资房作为种非商品性住房，与商品房有着本质区别。首先，商品房是房地产开发商开发的种独特商品，它通过市场交易来实现自身的价值和使用价值，是种完全的市场经营行为，而且，商品房的消费群体广泛，交易行为没有特别限制。而企业集资房是企业自行组织建设的，主要是为了解决本企业职工的住房问题，般采用先集资后建房的模式，并不存在买卖和经营的市场行为。其次，商品房的开发建设，房地产开发商必须“五证俱全”，即同时取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售预售许可证。除此之外，房地产开发商用于开发建设商品房的土地，般是以招投标拍卖挂牌以及市场转让的方式获得。而企业集资房在建设的过程中手续简单，般属于企业内部的行政行为。企业用以集资建房的土地，或者来自政府划拨，或者属于企业自有用地。也就是说，企业集资房和商品房的最大区别，是土地使用权的区别，商品房取得的是出让土地使用权，集资房取得的是划拨土地使用权。企业集资房和商品房的本质差异，决定了适用于商品房的法律法规并不适用于企业集资房。因此，尽管最高人民法院年出台的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释很好的为商品房的买卖行为提供了法律依据，然而，对企业集资房而言它却没有任何参考价值。经济适用住房管理办法及国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见虽然明确了企业集资房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，但是也没有针对性的为企业集资房的买卖行为进行规制。正是由于没有统的法律规定和司法解释，法院在认定企业集资房所有权的问题上，也只能在现有的法律模式下自由裁量。上文提到，企业集资房和商品房的最大区别，是土地使用权的区别。企业集资房的土地使用权属于企业，职工般无法取得与房屋相对应的土地使用证，那么，在缺少土地使用证的情况下，只持有房产证的职工有没有企业集资房的完整所有权呢实践中的做法是有的。笔者对这做法持认同态度。首先，虽然房屋完整的所有权应该包括房屋所有权和土地使用权两个部分，但是根据“地随房走”的原则，企业集资房的转让可以认为是房屋所有权和土地使用权的并转让，当然了，职工在转让企业集资房时是否应该先向企业交纳定费用万方数据二企业集资房的所有权研究的土地出让金另当别论，这里只想说明，作为房屋所有权不可分割的土地使用权，它是随着房屋所有权的变动而变动的，强行将二者割裂开来，不仅不利于交易，而且根本是不切实际的。其次，按照经济适用住房管理办法的规定，购房人在条件成就购买经济适用住房满年，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的定比例交纳土地收益等相关价款的情况下可以取得完全所有权，既然经济适用房的购房人在定的条件下可以获得完全所有权，作为经济适用房组成部分的企业集资房，职工也同样应该在定的条件下获得完全所有权，而且，承认职工的完全所有权，不仅是对职工利益的保护，而且有助于减少集资房买卖纠纷中的不确定因素。经济适用住房管理办法第条。万方数据企业自建房所有权探析三企业自建保障性住房的所有权研究企业自建保障性住房的法律范畴确认安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。无论哪个年代，住房始终是社稷之首民生之本。随着我国保障性住房建设的不断拓展，保障性住房建设的承建单位也日益广泛。尤其是国务院国资委下发通知，要求各中央企业把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径之后，各地涌现出批批的企业自建保障性住房。以山西为例，年开始，太原包括太钢太铁太重太化集团，大众机械厂和西山煤电等在内的几家大型企业也开始利用自有土地自建保障性住房，来满足本企业职工的住房需求。企业自建保障性住房基本还处于建设阶段，与其相关的法律也在讨论制定之中。企业自建保障性住房和企业集资房作为企业自建房的两种形式，对企业自建保障性住房的法律性质分析，可以借鉴企业集资房来进行。经济适用住房管理办法将企业集资房纳入经济适用房的范畴，那么，企业自建保障性住房中也包含类企业自建经济适用房，其在适用上自然是致的。经济适用房，是具有社会保障性质的商品住宅，兼具经济性和适用性。经济性，是指该种房屋的价格相对于市场价格而言是适中的适用性，是指该种房屋在建筑标准及住房设计上更强调使用效果。它是国家为解决中低收入家庭住房困难而修建的普通住房。保障性住房，是具有社会保障性质的住房，是国家为中低收入住房困难家庭提供的限定价格或租金限定标准的住房。也就是说，经济适用房和保障性住房仅仅是具有相同的社会保障性质，在法律层面，它们并不等同。严格来讲，经济适用房只是保障性住房的其中种形式，除了经济适用房，保障性住房还有廉租房公共租赁房定向安置房两限商品房安居商品房等形式。综上，企业自建保障性住房不宜纳入经济适用房的范畴进行管理。事实上，年月，届全国人大常委会已将住房保障法列入立法规划，现已形成基本住房保障法征求意见稿。虽然住房保障法不是针对保障性住房的专门立法，但保障性住房无疑是这法律的重要内容。住房保障法起草人之北京市人大代表清华大学法学院院长王振民介绍，经济适用房廉租房已明确纳入该法之中，公租房是否纳入正在研究讨论。笔者认为，不仅公租房限价房等具有社会保障性质的住房应该纳入其中，而且隶属于住房保障体系的住房公积金也应该纳入其中。住房保障法旦出台，将具有极其重要的法律意义不仅从法律的高度保障公万方数据三企业自建保障性住房的所有权研究民的基本住房权利，而且可以确保国家保障性住房体系的确立和落实。对保障性住房而言，它既可以加强现有保障性住房政策的刚性，又能够为各项政策的实施提供法律和制度保障。住房保障法旦出台，企业自建保障性住房自然就有法可依有章可循了。二企业自建保障性住房的所有权归属确认由于住房保障法尚未出台，关于企业自建保障性住房的相关问题也没有法律规定。研究企业自建保障性住房的所有权，应该首先了解我国保障性住房的所有权结构。在现有的规制下，不同形式的保障性住房有不同的所有权结构，国家对保障性住房的所有权，并没有统的整体的安排，具体而言表保障性住房所有权安排类型所有权占有权使用权收益权处分权经济适用房实为购房人购房人购房人购房人购房人两限商品房实为购房人购房人购房人购房人购房人廉租房实为政府配租前为政府配租后为保障对象配