总公司关联部门法务部或法律顾问 外部关联部门工商质监局消费者协会 项次岗位职责概述支持协调各项目业务部日常工作 协助达成项目招商及租金收益的预期目标 规划和执行公司的招商战略 整合项目招商资源，使项目之间资源共享 确保各项工作符合公司制度及流程要求 负责协调与项目其他部门及公司总部的工作配合 长期目标支持项目的业态优化组合和经营户质量，提升公司的租金水平。 项次主要工作 参与各项目年度预算，并帮助各项目达成预算目标 跟踪分析各项目租金状况，并提出合理建议 掌控各项目欠租状况，并跟进催收进度 跟进各项目下到期租户合同续签状况 了解各项目销售状况，分析提出租户调整和帮助租户提高业绩的建议 参与并指导各项目业态调整计划 参与并掌控各项目租金扶持政策 参与了解各商场周边市场租金，对各项目租金定价提出建议 参与了解竞争对手状况,提出项目的应对建议 参与各项目租户顾客圆桌会议日程表，并提出和跟进改进措施 帮助各项目进行招商，使租赁进度和业态调整达到预期 完成领导交待的其他工作 参与了解新项目的前期筹备工作 协调各项目与商务发展部之间的沟通合作。 市场推广经理 工作 关系 直接上级部门营运总监业务对接部门项目市场推广部 主要评估考核人员营运总监副总经理总经理 内部关联部门公司营运部公司招商部财务部 总公司关联部门营销中心外部关联部门工商局各报媒单位各合作单位 项次岗位职责概述 支持协助各项目市场推广工作期租户合同续签状况 了解各项目销售状况，分析提出租户调整和帮助租户提高业绩的建议 参与并指导各项目业态调整计划 参与并掌控各项目租金扶持政策 参与了解各商场周边市场租金，对各项目租金定价提出建议 参与了解竞争对手状况,提出项目的应对建议 参与各项目租户顾客圆桌会议日程表，并提出和跟进改进措施 帮助各项目进行招商，使租赁进度和业态调整达到预期 完成领导交待的其他工作 参与了解新项目的前期筹备工作 协调各项目与商务发展部之间的沟通合作。 市场推广经理 工作 关系 直接上级部门营运总监业务对接部门项目市场推广部 主要评估考核人员营运总监副总经理总经理 内部关联部门公司营运部公司招商部财务部 总公司关联部门营销中心外部关联部门工商局各报媒单位各合作单位 项次岗位职责概述 支持协助各项目市场推广工作 审核各项目推广收益和支出预算，并带领各项目达到预期目标 根据公司经营方针制定商业项目整体推广计划，提升公司整体品牌形象和价值 统筹和整合广告赞助媒体等资源，提高各项目的活动成效 制定和修改公司市场推广的基本制度和作业流程 确保各项工作符合公司制度及流程要求 长期目标支持项目提升客流和租户销售，提升公司品牌价值。 项次主要工作 跟进执行年度月度推广计划及资金计划预算收入 领导月度推广促销及其它活动的策划和执行 维护和监督商场的整体良好形象 制定及监督部门的工作流程 指导和掌控与广告代理商或媒体代理商的联系谈判跟踪评估广告会刊 的投放效果。 为推广促销活动寻求赞助商 负责月费用跟踪，及供应商评估租户评估双向评估活动评估 负责与活动有关的参与租户第三方的联络谈判与跟踪 负责制定和掌控商场广告位场内促销位及商场形象的收费标准管理措施 并与租凭方进行联络谈判和后期管理 负责为花车特卖场租赁寻求租户，并谈判跟踪及对其进行管理 组织项目商圈市场调查，并根据结果调整和修改推广策略和方案 组织对项目空臵商铺的包装策划赞助方谈判执行和后期管理 部门共享文件资料的整理归类存档 负责协调与项目其他部门及公司总部的工作配合。 工程经理工作职责工作 关系 直接上级部门营运总监业对接部门项目工程物业部 主要评估考核人员营运总监副总经理总经理 内部关联部门商业发展部财务部行政部项目工程物业部 公司关联部门开发部物业部各维保单位 外部关联部门消防市政环卫规划局 项次岗位职责概述 支持协助各项目的日常营运工作 统筹和整合各种资源，确保项目的营运有效地进行 以提升购物中心价值为目的，指导项目不断地努力维护和改善项目硬件的状况 各种功能与安全 组织拟定基本营运制度和标准 配合商务发展部工作，为前期设施设备的配臵和租赁合同的物业条件提供支持和 服务 负责审核修订各项目的营运预算，制定营运计划和工作方案，负责预算，计 划以及方案的落实和执行 负责对各项目营运的实际数据进行财务分析，提出管控建议，从而最大程度提高 营运的利润 长期目标提升公司的资产价值。 项次主要工作 参与并审核各项目工程物业年度预算。 跟进掌握各项目工程物业月度收入和费用状况。 组织制定修改工程物业管理制度和流程。 审核各项目工程物业年度维护维修改造计划,并跟进实施。 指导参与各项目节能降耗措施的落实，并对成果进行评估。 督导各项目工程物业制度流程的执行状况，并根据营运状况进行修改。 督导协调各项目与物业公司工作合作。 制定各种设施设备的维修维保计划，并跟进执行。 组织领导各项目维保项目的招标工作，争取竞争力的维保价格。对招商工作提供租户物业条件的建议和支持支持协助各项目租户的装修工作。 协调与开发公司的工作，推动项目工程遗留问题的整改速度。 部门人员的培训和提升。 完成领导分配的其他工作。 物业经理工作职责 工作 关系 直接上级部门营运总监业务对接部门项目物业部 主要评估考核人员营运总监副总经理总经理 内部关联部门商业发展部财务部行政部项目物业部 总公司关联部门开发物业各维保单位 外部关联部门消防市政环卫规划局 项次岗位职责概述 支持协助各项目的日常营运工作 统筹和整合各种资源，确保项目的营运有效地进行 以提升购物中心价值为目的，指导项目不断地努力维护和改善项目硬件的状 况各种功能与安全 组织拟定基本营运制度和标准 配合商务发展部工作，为前期设施设备的配臵和租赁合同的物业条件提供支 持和服务 负责审核修订各项目的营运预算，制定营运计划和工作方案，负责预算， 计划以及方案的落实和执行 负责对各项目营运的实际数据进行财务分析，提出管控建议，从而最大程度 提高营运的利润 长期目标提升公司的资产价值。 项次主要工作 参与并审核各项目工程物业年度预算。 跟进掌握各项目工程物业月度收入和费用状况。 组织制定修改工程物业管理制度和流程。 商场运营管理完全手册 艾森博威商业管理部 序号内容大纲页码 内容索引 序言 二营运部组织架构 组织架构 职能定位 客户管理职能 物业管理职能 策划管理职能 经营管理职能 三主要岗位工作职责 营运部主要工作职责 营运总监工作职责 业务经理工作职责 市场推广经理工作职责 工程经理工作职责 物业经理工作职责 项目部主要工作职责 项目经理工作职责 项目业务经理工作职责 项目工程部经理工作职责 项目物业部经理工作职责 四工作标准 项目工作检查标准 项目经理工作检查要点 项目业务部经理工作检查要点 项目工程部经理工作检查要点 项目物业部经理工作检查要点 卖场管理标准 卖场管理工作界面及工作标准 业务人员服务的工作标准 业务人员卖场管理注意事项 业务管理工作标准 花车管理 促销活动管理 广告位管理 商场形象管理 合同管理 费用缴纳管理 商户转租与撤场商户管理 客户满意度调查 市场调查 经营分析及客流分析 策划标准 营运部推广与项目推广工作界面及工作标准 市场推广部工作文件 商场卖场布臵工作标准 工程管理工作标准 工程物业职能授权 有偿无偿服务的工作界面 物业移交 物业标准 保洁人员的服务标准 保安人员的服务标准 环境卫生管理的工作标准 五运营管理制度 前期物业管理制度 商业物业接管验收管理 商业物业业主租户交房管理 商业物业集中装修管理 运营中的物业管理 装修管理 工程遗留问题整改管理制度 商业物业能源损耗管理制度 招投标管理理制度 营运管理管理制度 商户档案管理制度 商户费用收取管理制度 合同续租管理制度 合同转租管理制度 合同业态变更管理制度 商户经营规范管理制度 商户进场管理制度 商户撤场管理制度 商户促销活动管理制度 商户求助报修管理制度 商户临时场租管理制度 商户起诉审批管理制度 商户经营渠道管理 商户营销管理 商户持续经营能力的管理商户竞争能力管理 商业项目不同阶段营运管理工作重点 商业项目开发期间运营管理重点 商业项目开业培育期间营运管理工作重点 商业项目提升期间运营管理工作重点 推广管理 商场推广活动管理制度 商场品牌形象管理制度 媒体宣传管理制度 序言 公司经营管理手册业务管理篇由艾森博威首席执行总裁王凌宇先生编写, 主要是为了让公司准备涉及的新项目中的中层业务管理人员了解其岗位职 责，知悉其主要的工作内容业务制度和流程，统业务部门的规范化作业， 同时加强与其他部门的沟通。在日常的经营业务管理工作中，相关人员必须 遵守此手册的规定。 购物中心的后期营运管理主要包括四个方面客户服务的优化管理商场 的整体经营管理整体形象策划推广与促销推广活动日常的物业服务管理。营运管理的目的是通过统筹和整合各种营运资源，不断优化业态组合，提高租 户质量，以有效最低的成本持续维护改善商场的购物环境和建筑空间，从而 保持购物中心的运营活力,提升项目整体商业价值。 二营运部组织架构设臵 组织架构 根据购物中心统管理理念,招商业务市场推广工程物业是购物中 心营运管理中的核心业务部门。 营运部组织