投机性的投资明 显减少中介咨询物业管理也获相应的重视和发展。 年有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办 法，些城市决定停止福利分房，实行新房新制度。从年下半年起全国城镇 停止住房实物分配，实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租建立以经济适 用房为主体的多层次新的住房供应体系，对不同收入层次的居民供应不同的住 房，实行不同的定价原则对收入较高的家庭提供经济适用的商品住房实行政府 指指导价，对最低收入家庭提供廉租金实行政府定价。 第二节改革对房地产经营的影响 房地产经营业的三大政策基础 土地有偿使用政策为房地产业的发展提供了最基本和最重要的保证 房屋商品化政策使房地产经营业的发展真正走上了社会主义市场经济 的轨道。 房屋作为商品，具有价值和使用价值。 房屋在进行买卖租赁抵押等市场交换活动时，都要遵循价值规 律。 投入到房屋生产流通和消费过程的生产资料和经营管理资料都应 得到物质补偿和价值补偿，并取得合法的利润，以实现词语资金投入产出的良性 循环，保证能够进行房屋的简单再生产和扩大再生产。 房屋的分配和消费，要遵循商品货币的法则。 房屋作为商品，其生产和经营必然要接受市场机制的调节作用。 住房制度改革是房地产经营业发展的重要契机和强大推动力 允许城镇居民购习房屋或自己建房。 向城镇职工出售公有新旧住宅。 调整公房租金。 新房新租超标加租混合房租提租后给补贴少量提 租不给补贴办青年公寓，按成本计收房租实行房屋保证金制度等等。 二正在发育的房地产经营业内外环境 因经济管理权限分散化和利益分配形式多样化，导致了国民收入初次分 配的结构性变化。 国民收入初次分配格局的变化，相应的形成了房地产经营及投资主体的 结构性变化。 投资主体的结构变化，要求以房地产经营为主体的城市建设体制与之相 适应。 为适应多元化的投资主体，多渠道融资的房地产及住房金融应运而生。 城市地价的提高，使因投资主体多元化而形成的产权利益显示出来。 三健全和完善国家对房地产经营业的宏观调控机制 价格调节对房地产交易实施价格调节，要与城市建设规划和国家产业 政策的要求相适应。 信贷调节房地产开发经营需要大量资金，全靠企业或个人自筹，几乎 是不可能的，非得大规模的信贷支持。 税收调节税收调节都有法规依据，它可以凭借国家的强制力，而作用 于切方面，包括前两项调节所难以涉足的领域。 法制调节法制调节区别于行政或经济调节最突出特点，在于它的规范 性稳定性和强制性。 第三节我国房地产市场是怎么划分的 目前，国家对房地产市场的划分，主要是依据使用权让渡关系，把房地产划 分为三个相关层次的市场。 房地产级市场。它主要是指土地使用权的转让。在我国土地归国家和农村 集体所有，而城市用地则归国家所有。级市场就是把城市土地使用权有偿有限 期地批租给地地需求者承担者即受让方次支付整个使用年限的出让金。 级市场实际上是由政府垄断的批租市场，其市场竞争只存在与买方，并且交易 为单向性即只有政府才有权对土地进行批租，其他任何组织都没有这种权力。因 此房地产级市场是由政府整体控制的体现政府政策导向的准市场。在级市 场，土地使用权出让有协议出让招标出让拍卖出让三种基本方式，目前最常 见的是招标和拍卖出让。对出让的土地使用年限，国家作了明确规定居住用地 年工业用地年教育科技文化卫生体育用地年商品旅 游娱乐用地年综合或者其他用地年。 房地产二级市场。它是指房地产开发者与房地产的消费者之间构成的交易 市场。具体而言，就是开发商在取得土地使用权后对土地进行开发建设，然后将 土地及其附着物转达让给使用者的过程。在房地产二级市场，土地及其附着物的 转达让，包括土地使用权和建筑物所有权的转移，而土地使用权被子转移后，其 使用年限要作适当扣除。如取得土地的使用权权为年，但其开过程花了 年，那么转移给时，得到的土地使用权就只有年了。在二级市场房地 产交易要有合法的证明文件，要有明确的合约，交易额方式则由买卖双方自己议 定。 房地产三级市场。它主要是指房地产的再次交易行为。也说是从前的购房者 现在因把房屋拿来到市场上去卖。在三级市场信息上买卖的双方般而言比较零 散，规模不大，竞争性较强。 从房地产开发销售的流程看，在我国房地产市场还可以分为期房市场和现房 市场。期房市场主要是房地产在刚开始开发时或已经开发了段时也叫不动产。包括三个方面 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权 注房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权抵押权土地使 用权地役权典当权等。 地产即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地 资产。 二房产地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物地 产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地以及 各地段，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的必然的联系，主要包括几个方面 实物形态上看，房产与地产密不可分 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产 价格 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再起的。 差异包括几个方面 二者属性不同 二者增值规律不同 权属性质不同 二者价格构成不同。 三房地产的特征 房地产的自然特征 位置的固定性不可移动 使用的耐久性使用时间长受质素的影响大 资源的有限性土地希缺 物业的差异性。不可能有两宗完全相同的房地产 房地产的经济特征 生产周期长以数年计算 资金密集性投资大回收慢周转率慢购买价格高 相互影响性影响的相关行业最多，具有带动作用建筑装潢业金融 业旅游业„„ 易受政策限制性涉及的专业知识法律法规和政策最多 房地产的增值性 注房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。 其主要归功于房地产的重要组成部分土地。 四房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发经营管理及维修装饰服务等多种经济 活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从 事勘察设计施工安装维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务 的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 五房地产的类型划分 地产类型 居住用地指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用 地绿化用地和相关的公共建筑用地。 工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂动力设施及工业区内的 仓库铁路专用线和卫生防护地带等。 仓库用地指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地包括国家 储备仓库地区中转仓库市内生活供应服务仓库危险品仓库等。 交通用地指城市对外交通设施用地，包括铁路公路线路及相关的防 护地带等用地。 市政用地指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水排水 道路桥梁广场电力电讯供热等基础设施使用的用地。 商业服务用地指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包 括商店超级市场银行饭店娱乐场所等等。 公共绿化用地指城市区域内的公园森林公园道路及街心的绿化带 等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地这类用地包括各类大中小学校，用地的科 学研究机构实验站体育活动场所卫生医疗机构等的地产。 港口码头用地主要是货运客运码头民用机场等用途的地产。 军事用地指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。 其它用地不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田牧 场空地等。 房地产土地的使用年限是如何确定的 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使 用年限按国家规定执行。即居住用地七十年工业用地五十年教育科 技文化卫生体育用地五十年商业旅游娱乐用地四十年综合用 地或者其他用地五十年。 土地所有权的概念与划分 土地所有权指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有 占有使用收益和处分的权利。 土地所有权可分为国有土地和集体土地两类。 国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权 的唯主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的 主体是农村居民集体经济组织。 房产的分类 住宅建筑物可细分为普通住宅高级公寓花园别墅等。 生产用房指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包 括工业交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房仓库实验室等 办公用房指政府行政部门事业部门社会团体以及企业公司等处理 日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 其它楼宇以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房 宗教用房等等。 房产所有权的分类 占有权对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和 生活的需要。 收益权指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房 屋出租而收取的租金。 处分权决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财 产的所有人才具有财产的处分权。 第二节房地产市场 房地产市场的概念 狭义概念房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念包括土地的出让转让抵押开发房地产买卖租赁 转让互换抵押以及些与房地产有关的开发建筑修缮装饰等 劳务活动。 二房地产市场的特点 经营对象的非流动性房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而 房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 流通形式的多样性指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形 式主要有买卖抵押典当信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让转让出租等。 市场的统性指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任 何笔房产商品交易都必然是房地合的交易。 市场的区域性此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质 和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 供给的稀缺性指房地产市场是个供给稀缺的市场。方面是人口的 不断增加，需求也相应增长。另方面是土地作为不可再生资源，其数 量基本上是恒定的。 不完全开发性由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同市场 流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在些环节受到政府严 格限制，具有不