稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的年中，本项目将成为无锡地区唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优健康发展。

地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以的速度持续稳定增长，我国的房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的部分内容简介务区高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美的自然景观丰富的历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。

整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。

对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以的速度持续稳定增长，我国的房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民私营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的年中，本项目将成为无锡地区唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕的地区之，年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。

另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以亩巨幅面积，并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇，实不可多得。

只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设的快速推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。

另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。

根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。

为此，可以作进步详细经济技术论证。

但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。

在以后的进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流的测算。

研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。

鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。

而高档低密度住宅必须按照百年遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。

因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。

另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。

宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。

方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。

九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。

年，全国达到万亿元，比上年增长。

今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。

国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长的保证入世的积极效应将会进步释放。

外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。

跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额的以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。

这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。

我中有购买联排别墅的将达户。

在农村，据抽样调查的数据推算，无锡农村年收入在万元以上的有万户，如按上述购房意向及购买别墅的比例推算，近三年中有购买别墅意向的将有户，城乡合计，近三年中有购买别墅意向的为户。

预测按照抽样调查的数据分析。

如按照的比例推算，市区万户高收入户中有购买别墅意向的为户农村万户高收入户中有购买别墅需求的家庭为户，城乡合计达户。

综合以上两种预测，无锡城乡本地居民在近三年中，有购买别墅意向的大约在户左右，这是相当大的市场需求。

外商及外地顾客对低密度高档住宅的需求预测近年来，无锡外向型经济发展迅速，特别是近年来，外商投资企业急剧增加，到年底，无锡全市累计已经批准外商投资企业多家，实际利用外资亿美元。

在锡外商业主，及在外资企业和港澳台企业中工作的外籍及港澳台籍高级经理人员已达多人，据无锡市外经局无锡市公安局等部门掌握的情况，现在常住无锡的外商包括购房租房和住于外企自有公寓中约有人左右。

另外，据无锡市房地产交易市场统计，到年底，在锡直接购买高级住宅的有户，其中香港台湾客商占，日商占，其余为欧美客商。

另有户在锡租房居住包括租赁高级公寓。

这里需要说明的是，外商在锡购买住房有的并不直接购买，相当多的外商往往以公司或中方员工的名义购买，租赁居住的情况也是如此。

所以，外商在锡购买住宅以及租赁居住的实际数量将远远大于上述在房地产市场登记的数量。

其中相当数量的人员将有在锡购买低密度高档住宅的需求，而且，随着无锡市外资企业的持续增加，在锡购买低密度高档住宅的外商也将逐年增加。

综合以上的分析，无锡市确实存在着较大的低密度高档住宅的潜在市场，比较留有余地的估计，在近三年中，无锡地区总需求约在户左右。

鹅湖度假区吸引购买低密度高档住宅的区位优势荡口镇邻近无锡新区和锡山区，据统计年底无锡新区有外商投资企业家，锡山区有多家，合计家。

无锡市规模较大的外资企业大多集中于此，世界家最大跨国公司中在锡投资的多家公司基本集中于无锡新区。

另外，由于鹅湖旅游度假区处于无锡市中心苏州市区西片以及常熟市等边三角形的几何中心，本项目还将能吸引苏州西片常熟市南片的外商和港澳台企业以及这些地区的高收入户购买低密度高档住宅需求参见以下表。

以上情况说明，鹅湖旅游度假区由于其处于特殊的地理位置，在吸引外商和高收入户包括无锡地区及苏州部分地区的外商和高收入户购买别墅方面将具有较大的优势。

表年苏州市区及与荡口镇邻近地区经济情况指标市区常熟昆山太仓注册资金亿元亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元人均元私营企业个其中工业批零餐饮个体劳动户表苏州市区及与荡口镇邻近地区利用外资情况年批准外商投资项目合同个市区常熟昆山吴江太仓本年批准企业数本年批准外资万美元本年实际利用外资累计实际利用外资年末已开业的外资企业数从以上表的统计数据可以看出，邻近荡口镇的苏州市有关片区中也有相当多的潜在购买本项目中低密度高档住宅的潜在客户。

苏锡常地区房地产业竞争态势比较分析区域房地产业发展的般竞争状况苏锡常市房地产业的发展基本上是同时起步的，在年之前，无锡常州的房地产业发展状况明显好于苏州。

年以后，苏州确立了以上海浦东为依托城乡并举分层次全方位的大经贸发展战略，特别是新加坡工业园区和高新区的设立，使苏州的开放开发从点线向面网聚合。

市区的面积也随着两区的开发扩大了近倍，东园西区古城居中体两翼的城市新格局基本形成，城市功能的拓展超前的规划给苏州的房地产业带来了发展的先机。

而与此同时，无锡常州的老城区过度开发，城市扩张缓慢，规划滞后，房地产业发展水平未有大的提高。

年锡山市并入无锡市区，年武进市并入常州市区，两市房地产业才发展提速，市场不断繁荣。

下面比较年苏锡常三市房地产业发展状况表苏锡常三市房地产业发展情况年份年年年苏锡常苏锡常苏锡常房地产开发投资完成额房地产开发用地总面积房地产开发施工总面积其中住宅施工面积房屋竣工总面积其中住宅竣工面积市区房屋竣工总面积其中住宅竣工面积商品房销售总面积其中住宅销售面积市区商品房销售面积其中住宅销售面积市区商品房销售金额其中住宅销售金额空置商品房面积其中市区空置面积市区二手房成交面积市区二手房成交金额市区商品住房均价市区二手住房均价房地产开发企业总数市区房地产开发企业数苏锡常地区低密度物业基准竞争分析苏锡常地区低密度物业市场是年以后开始形成的，两三年的时间内，各市在环太湖地区，零星开发了些别墅群，由于规划滞后基础设施不配套物业管理不到位，市场需求不旺，长期处于低水平竞争发展状态。

年以来，随着社会上白领阶层老板阶层的不断涌现以及外向型经