景。

随着人民生活水平的提高和消费能力的增强，把海口作为旅游休闲和度假胜地，不仅是新富裕起来的人们的现实需要，也是大多数人的部分内容简介独特的自然环境是海口房地产不可复制的核心竞争力。

海口作为座热带滨海旅游城市，它的自然地理环境和资源是世人瞩目的。

这里天蓝地绿四季如春，是个蓝色和绿色相结合的天堂，是个可以把大海带到身边，把阳光洒向卧室的天然氧吧。

随着人民生活水平的提高和消费能力的增强，把海口作为旅游休闲和度假胜地，不仅是新富裕起来的人们的现实需要，也是大多数人的种生活愿景。

因此为海口房地产的发展提供了广阔的前景。

房地产市场机会和增值空间巨大从资源的稀缺性和市场的全国性和世界性来看，海口的地产应该是具有无限价值空间的。

但是，由于受过去积压房地产的拖累，尽管近年来海口的房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会城市的平均水平，还在倒数的位臵上。

平均房价每平方米才块钱左右。

这种流的资源流的环境和被低估的价格，已经引起了不少战略投资者的高度关注，也为开发商的低成本进入提供了历史性的机遇。

海口房地产的价格正在积蓄着理性回归的巨大能量，从中长线看，更为投资者提供巨大的增值空间。

海口市房地产走势分析土地供应有所紧缩交易价格上升近年来，海口市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和人居环境建设提高到了个新的发展水平，海口的投资魅力越来越得以显现。

年月日，经过激烈竞争，美丽沙亩土地以人民币亿元高价挂牌出让，这是海南省有史以来单宗土地通过公开挂牌方式出让实现价值最高的土地，意示着海口土地资源价值悄然回归。

据海南省城乡经济调查队提供的调查资料，海口地区土地供给趋紧，地价涨幅明显呈全线上扬趋势。

据统计，今年第三季度交易价格比去年同期和上个季度上涨，涨幅比上个季度高。

房地产近期涨幅趋于平缓年海口统计年鉴显示，从年到年年间海口商品房的实际销售量从年的平方米，上升到年的平方米，房价上涨了元平方米。

根据国家统计局海南调查总队公布的海口市平均房价，年上半年海口商品房平均价格已突破元平方米。

造成海口地区房地产价格涨幅势于平缓的主要因素方面受宏观调控政策的影响，银行贷款进步缩小，有关土地出让政策不断规范另方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响的影响，新轮购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。

特别是别墅高档公寓直呈上升趋势，从月份元平方米上升至月份突破元平方米，到月份已达元平方米。

表明面对岛外购房者为主的别墅高档公寓价格呈现稳中有升的态势。

房价中长期呈上升之势海南省建设厅房产处认为，无论如何，海口的存量房产和土地正在被迅速消化，供求关系的天平必将重新向房地产商倾斜，因此楼价的稳步攀升也在情理之中。

随着海口基础设施不断完善，大项目的不断投产，土地资源日益稀缺，人民收入水平提高，改善性居住需求增长，使住宅产品结构升级，高端产品供应增多。

但是由于地域经济和开放程度等原因，海口房地产价格同岛外省会城市相比，还存在较大落差。

海口是中国最大特区海南省的省会城市，拥有阳光空气海岸三大资源，其房地产价位明显偏低，与我省良好的生态环境和气候条件极不相称，房价有逐步回归合理价位的内在动力。

因此，房价将呈现上升势头。

从年的海口市房地产销售情况来看，海口楼市在宏观调控下，实际销售状况超过预期，表明海南楼市的抗压能力很强，因为海南楼市有鲜明的独特性，在地理气候品质价格上有很强的市场需求。

世界健康城市，生态花园城市，热带滨海城市，优秀旅游城市，浪漫之都，活力之都，长寿之乡等等，已成为海口市的金色名片，对许多人还是有较大的吸引力，这必然推进海南房地产市场健康有序的发展。

本项目市场前景分析本项目位于海甸岛南端海甸溪北岸，乃海口市门户之地，历史上海口的通商口岸渔港均起源于海甸溪附近，现在仍然保存有诸多码头宗庙等历史遗迹。

该区域是核心滨水区，独特的地理位臵，优美的滨海景观，连接东西海岸的咽候，有很浓的商业氛围和得天独厚人文景观，为世人瞩目。

随着世纪大桥的建成，海甸岛迅速成为开发热点，江南城南方明珠等许多成片开发的高档社区纷纷落户海甸岛，建筑风格别致热带风情浓郁公共设施完备人气超前鼎盛，海甸岛已成为继金贸滨海区之外，最为耀眼的地段。

年，香港新世界以公开拍卖的方式，次性售让海口美丽山亩滨海土地，计划投资百亿元打造海口未来国际海岸的主流生活。

海甸岛环岛公路的方案已经出台，不久市民就可以驾车沿着海甸岛海边公路欣赏海景，因为环岛路的修建将大大提升海甸岛房地产特别是近江海房地产的价值，本项目地段之优越，尽揽海口滨水区之特质，具有唯性滨海稀缺资源，以其规模优势资源优势，即将缔造出中国热带滨海商业的精华和典范，迎接滨海新商业时代的到来，因此拥有该地段坐等升值点也不为过。

三项目背景和政策支持海口市旧城改造背景旧城区和城中村由于基础设施公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪的现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位的提高。

为推动海口城市化能高效率运转，本项目拟采用专业化合同发包方式进行开发建设，合同发包采用政府监督，社会监理原则，实行招投标办法。

招标投办法委托招投标办公室编制，以公正公平的原则选择相应单位中标。

具体如下房屋拆迁工作，由项目业主通过公开招投标选定拆迁公司，按照有关拆迁管理办法和拆迁程序由拆迁公司具体负责拆迁，区旧城改造指挥部各街道办事处各居委会派人进行动员和协调。

房屋拆迁补偿工作，由项目业主通过公开招投选定具体拆迁评估资格的评估公司进行拆迁补偿标准评估工作。

工程施工建设通过公开招投标选定施工单位，按建设工程施工合同负责进行。

工程监理通过公开招投标选定具有相应资质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量进度支付的监理。

房产销售通过公开招投标选定具有专业经验和实力的房地产经纪公司，采用委托承包方式完成。

这种管理模式的优点在于能够有效利用各种专业资源，增强对整个项目管理的专业性和合理性。

六项目实施进度建设进度计划根据项目现状项目建设内容和规模及政府要求，北岸东段项目建设期定为年半，即年月至年月。

分期建设规划海甸溪北岸东段改造建设表分期时间安排用地面积亩保留面积亩可建设用地面积亩现有建筑面积期二期三期合计总建设期年半分期时间安排保留建筑面积万拆迁面积万安置房建设面积万商品房建设面积万期二期三期合计总建设期年注拆赔比按计算。

拆迁面积约万按货币赔偿与产权调换比为。

实施步骤组织成立项目公司海口城发臵业有限公司，建成组织构架，制定项目工作计划业务流程及办事规则，以便项目实施有章可循。

前期开发根据政府统用地规范，特别新设立的用地指标，进行前期项目的立项可行性研究规划设计等任务。

筹资投资方筹措拆迁安臵专项资金，筹资渠道主要有贷款企业自筹及其他筹资方式。

拆迁进行拆迁前调查数据汇总，拆迁评估拆迁公示折迁动员等工作，按政策规定进行安臵补偿及组织拆迁。

土地整理包括各个单项土地的整理时间，进度安排，市政工程的配套建设等。

土地出让收回投资，并进行下期土地储备整理工作。

房地产开发通过拍卖挂牌招标或其它方式取得土地综合开发权，实施综合开发。

七投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目拆迁总成本约亿元，平均每亩拆迁成本约为万元。

资金筹措本项目开发投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是合作引资及其他融资渠道。

八项目经济效益分析级土地开发收益预测本项目开发建设投资总额约亿元，其中级土地开发总投资约亿元，开发可建设用地面积亩，平均每亩开发成本约万元。

结合本项目的优势和海口市土地市场情况分析，预计土地整理后每亩售价在万元以上，根据政府在旧城改造中实行政府零收益的原则，本项目级土地开发收益为级土地开发收益亩万元亩万元亩亿元本项目级土地整理后出让可收回投资，偿还贷款本息，还有盈余亿元，投资收益率达以上，收益率非常理想。

但与级土地开发收益相比较，本项目最大利润点在于二级房地产开发，公司通过介入级土地开发进程，参与海口市旧城区和城中村改造的周转房安臵房和土地整理等项目建设，与海口市政府委托的项目业主单位建立旧城改造与土地出让捆绑合作开发模式，共同进行二级房地产开发，投资收益会更丰厚。

二级房地产开发销售收益预测销售收入预测本项目房地产开发建筑总面积约万平方米，依据海口市房地产价格走势和该区域的比较定价相结合原则，就海甸溪北岸东段综合预算定价为每平米元海甸溪北岸东段销售收入万平方米元平方米亿元销售费用估算销售费用由广告费市场推广费销售人员工资和销售提成款办公费用等组成，按销售收入的提取。

销售费用亿元亿元销售税金及交易费估算根据现行税收法规规定需缴销售收入营业税及附加销售收入印花税土地增值税和交易手续费等，因此现按销售收入的预计销售税费。

销售税费亿元亿元项目开发成本项目开发成本拆迁成本建筑成本销售费用销售税费亿元亿元亿元亿元亿元总销售利润销售利润销售收入项目开发成本亿元亿元亿元总投资收益率总投资收益率销售利润项目开发成本亿元亿元二级房地产开发投资收益二级房地产开发利润总销售利润级土地收益亿元亿元亿元二级房地产开发成本项目开发总成本拆迁成本亿元亿元亿元二级房地产开发投资收益率二级房地产开发利润二级房地产开发成本亿元亿元因此本项目在财务上可行，但需加强成本控制，有效防范投资风险，以确保收益的实现。

九风险分析政策风险年上半年全国房地产投资增幅为，虽然与上年同期比下降了个百分比，但其增长速度还是超过了国民生产总值增长率的倍以上，面对过度膨胀的房地产开发热潮，中央政府陆续出台了些宏观调控政策进行平抑，年月国务院出台新国六条天之后，国家九部委又联合颁发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，深入贯彻房地产调控的精神，提出了平方米以下住房须占项目总面积七成以上购房不足年转让须交营业税空臵年以上商品房不得作为贷