研那样，通过调研挖掘市场概念，兰邦认为这类项目的前期市场定位研究必须基于委托方对项目已有初步想法，通过专业公司的调研来进行市场验证项目定位假设的可行性，并提出发展策略建议。

研究思路特别说明由于酒店式公寓是，以及对户型和价格提出建议。

五研究思路流程部分内容简介了解客户构成及客户评价，分析类似项目的利益与风险寻找并定义本项目的潜在消费者，了解其购买酒店式公寓的具体需求消费心理行为及购买力情况，测试他们对项目的产品定位形象定位及价格定位接受度及购买意愿为海阔投资的红岭中路酒店式公寓项目准确定位及项目开发等方面提供科学的决策依据。

包括单纯只做酒店式公寓，还是将酒店式公寓与酒店等些时尚的东西搭配起来全做，以及对户型和价格提出建议。

五研究思路流程研究思路特别说明由于酒店式公寓是新兴住宅，其购买者非常特殊比较窄也比较杂，从我们的专业意见来说，这种项目的研究不可能按照常规的般性的房地产调研那样，通过调研挖掘市场概念，兰邦认为这类项目的前期市场定位研究必须基于委托方对项目已有初步想法，通过专业公司的调研来进行市场验证项目定位假设的可行性，并提出发展策略建议。

二研究流程根据兰邦的房地产定位研究模型，同时结合海阔投资公司地块特点和项目初步定位设想，本项目拟采用以下三个阶段的项目流程。

市场现状分析市场机会判别分析项目资源优劣势地段交通环境发展商等了解发展商对项目的初步定位，结合专业公司对市场前景的分析预测，开展项目机会点和障碍点的研究，以判别项目的可行性项目定位深入分析目标消费群体购买与租赁酒店式公寓的消费心理行为和动机，测试地块产品虚拟产品的兴趣与偏好，对价格的反应，锁定目标消费群体，提出项目开发策略建议产品规划设计价格销售及服务策略建议通过对酒店式公寓的市场供应与需求状况的分析以及对酒店式公寓楼盘研究同区域与不同区域具有可比性的楼盘如丹枫白露等，清晰描述深圳小户型公寓与酒店式公寓在深圳的发展状况，定义酒店式公寓的主力客户群三各阶段工作内容及方法市场分析定义客户市场分析对深圳近两年开发的小户型公寓及酒店式公寓进行个案研究分析了解对深圳总体小户型公寓与酒店式公寓的开发销售状况，销售价格及租金水平，租赁状况等信息。

具有可比性的小户型公寓和酒店式公寓设定需与委托方进步商议。

建议锁定个楼盘进行个案研究。

根据兰邦的数据库及探测性研究，建议把丹枫白露列入其。

二寻找并定义酒店式公寓的客户群目标客户是整个项目的中心环节，它贯穿于项目的始末。

综合前两个阶段的所有信息和数据，并深入分析，明确海阔投资本项目所具有的优势和劣势，存在的机会与问题等等，以确定海阔投资本项目的可行性，提出项目发展策略建议。

在定义并合理分类小户型公寓与酒店式公寓的基础上，进行楼盘案例分析，通过多种渠道多种方式收集客户信息，识别驱动购买的关键因素，并予以完善形成深圳酒店式公寓市场发展状况及客户消费特征资料市场分析定义客户群通过深度访谈专业人士与购买者，以获得各类型客户的购买习惯，对本项目地块的认知，对本项目的兴趣与态度，对竞争楼盘的评价，以此作为衡量项目定位的接受程度的分析依据。

项目研究流程目的市场机会判别项目定位测试研究结果建议定义客户是本项目的基础工作，兰邦将在分层树的基础上，设计作为项目研究对象的客户矩阵，项目的所有研究都将依据客户矩阵展开。

按小户型公寓与酒店式公寓现有客户情况及其竞争楼盘项目的客户群探测分析，本项目将所调查的客户按照不同的分类方式分层，并形成客户分层树图注最终的客户分类将和委托方讨论后确定三收集客户及市场信息酒店式公寓客户的消费心理行为动机及购买习惯态度与评价等资讯在本项目调查中起着决定性作用，项目最终结论的针对性实用性完全依靠这些深层分析。

本阶段将采用定性研究方法，分别通过内部和外部渠道来获得信息，了解现有酒店式公寓客户需求文献研究搜集国内有关酒店式公寓的市场信息，深圳酒店式公寓的供应销售信息及客户评价，搜集国外酒店式公寓项目规划设计经营管理资讯。

外部专家专业人士调研研究对象过去年参与小户型公寓与酒店式公寓项目规划策划销售的专业人士研究方法焦点小组座谈会与深度访谈组别组每组人拟把专业人士按照工作角色分成两类小户型公寓与酒店式公寓项目策划操盘手小户型公寓与酒店式公寓线销售人员。

本阶段工作注意点本阶段很多工作需要客户配合，如委托方提供关于地块的介绍资料及关于项目的初步定位及开发思路，供兰邦进行项目研究分析及研究测试使用有关上述内容需要进行充分沟通，双方必须密切配合才可能保证在计划时间内高质量完成工作按照事先拟好经委托方确认的访谈与座谈提纲开展小组讨论，由兰邦专业研究人员主持。

在焦点小组座谈会之后对参与对象再进行面对面深度访谈具体研究楼盘的名单需与发展商进步商议外部专业人士的焦点小组座谈会及深度访谈最终会提交客户现场录音录像带，但在执行过程中客户同样可以现场监控，及时提出意见及建议。

判别市场机会项目定位测试调，元例例，判别市场机会项目定位测试问卷印刷甄别访问复核编码数据录入统计分析实地调查管理，元例例，办公费用，总计，请对以上研究计划书提出宝贵意见。

对本研究计划书有任何疑问请随时与我们沟通。

兰邦房地产研究咨询中心附录关于兰邦兰邦是中国最早成立的专业化的研究咨询机构之，现为中国市场研究协会理事单位，国家统计局颁发的涉外社会调查甲级许可证书。

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保密原则资料委托方所提供的所有资料，兰邦公司不得提供给任何第三方或个人。

调查结果委托方对全部调查结果拥有所有权，除非得到委托方的书面认可，兰邦公司不得将其透露给任何第三方或个人。

企业形象兰邦公司所有参加该项目的人员应自觉维护委托方的企业形象，不得有任何有损其形象的言行。

研究结果使用本项目研究结果仅能用于委托方内部决策使用。

未经兰邦公司书面同意，委托方不得将研究成果全部或部分用于本企业内部决策之外的用途以及透露给任何第三方，包括采用报道广告宣传等方式通过公众媒体，公开全部或部分研究成果，与竞争对手进行比较等等。

市场研究方法介绍定性研究对消费者的态度观念动机和行为提供主观性认识的种市场研究方法。

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