理想，较小的浴室面积，使住户缺少空间享受。

期较小的绿化率，将使小区缺少庭标准的目标发展，使本案规划产品差异化难度加大。

区缺乏整体感。

金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高品质高部分内容简介夜间基地周边除了川流不息的车辆，毫无人影。

项目周边近年来开发的大量新建住宅社区如龙阳塘东小区和万邦东方都市社区，给本项目造成了极大的竞争压力。

项目小区呈狭长形，分两期开发，期与二期之间被博兴路拦腰截断，不利于本案整体布局规划，致使社区缺乏整体感。

金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高品质高标准的目标发展，使本案规划产品差异化难度加大。

受技术经济指标的限制，致使本案部分房型在建筑格局方面的规划不甚理想，较小的浴室面积，使住户缺少空间享受。

期较小的绿化率，将使小区缺少庭园陪衬，也是本案另点将有可能对未来销售去化产生影响的因素。

小区总建筑面积达万平方米，开发量大，区内居民户数相对较多，由此对未来物业管理的要求相对较高。

项目产品定位依据目标市场需求周边竞争个案目标市场需求鉴于周边竞争个案客源客层的消费行为，推测其目标市场需求大致如下出于对上下班和日常生活出行动线的考量，购房者普遍考虑到其目前或未来，在浦东生活办公的便捷性。

有浦东主轴线张杨路的依托，精明的购房者从市政规划建设的倾斜中意识到这黄金道路沿线物业有令人欣慰的升值空间。

随着金桥楼市板块的日益崛起，广义范畴上响亮的新金杨，新生活概念愈发深入人心，从最大程度上吸引了来自本市乃至更大空间的关注目光。

目前区域内的已建社区由于规模适中，且在产品力塑造和推广宣传方面均有着不俗表现，因而市场接受度普遍较高。

对总价的关注程度较高，其中二房约万元套三房万元套总价的房源市场去化最快。

结合目前的市场行情均价，区域内客户多数青睐于平方米的二房以及平方米的三房。

功能分割合理设计新颖的房型，是绝大多数购房者所追求的。

区域内大部分个案的建筑设计和庭园景观设计均聘请了专业的设计公司，各类风格迥异而立意新颖的社区建筑和庭院景观对应了不同心理消费者的追求。

梯二户板式小高层的建筑规划普遍被区域内个案采用，市场反映良好随着区域内环境面貌和市政配套工程的日趋完善，又独具全市唯空气质量指标达到国家级标准地区的先天优势，目前区域内物业已受到越来越多带有投资环保意识的购房者青睐。

上海市场同质产品分析上海市房地产市场上与本项目价格地段相似的同类产品众多，如虹口区凉城新村附近的中虹丽都苑，长宁区天山路的南洋新都，杨浦区黄兴绿地周边的文化佳园，距离本案很近的碧云新天地等，其目标市场需求大致如下发展商都在定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场定位准确，去化良好。

如文化佳园南洋新都。

拥有各自区域内独特的地理位臵优势。

如南洋新都，依托天山商圈虹桥开发区并具有地铁号线虹桥机场延伸段的便捷性文化佳园则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴计划。

在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。

项目周边拥有般拥有配合大型生活社区的大型超市卖场，如大润发家乐福乐购等。

完善的公交地铁轻轨网络及便利的出行道路动线。

良好的区域位优势。

如虹口区的中虹丽都苑位于广灵四路凉城路上，交通便利，在拥有虹口优良人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下这个区域的最高单价，自从开盘后价格不断走高。

从元飚升至元。

累计涨幅超过。

梯二户南北通风动静分离观景阳台落地窗等以人为本的房型设计规划。

大多为上海市智能化示范小区或四高小区。

国家康居工程示范小区无渗漏无质量通病示范小区申请以及白玉兰施工质量奖的获得。

项目产品附加值建议目的内容可行性加强可行性为了弥补周边暂时相对匮乏的生活机能现状公共事业项目例如邮局银行等项目周边多为新建住宅区，人气较旺，具备定招商引力建议与住宅建筑外观相协调，外观风格统提升本项目地段居住品质商业服务项目例如超市餐厅等商铺有相当升值空间建议灯光工程，避免客户有地偏人稀之感极力完善小区配套配合五莲路上即将兴建亚洲最大超市这利好消息及时准备，推出社区巴士免费往返接送等服务小区浦兴路口直达五莲路仅分钟车程借社区小巴车身达到流动广告效果由此提高与浦西的运行，做到真正意义上的交通便捷小区地铁巴士与各类交通工具连网方便业主出行之余，加大客户引流效果社区生活主题建议由于地段因素，本案及周边个案，毫无地段方面的吸引力，故周边个案，尤其连城碧云新天地均在小区的小环境及产品的方面营造卖点，而本案由于受基地限制，较难在产品力方面发掘卖点，故建议脱离产品运用软体配套手段，提升产品附加值。

„提出新生活口号„为了成功地将二期产品去化，因此在期销售阶段，就要求在做足各方面文章，重要位臵大门车库电梯轿厢中庭重要位臵闭路电视监控。

每栋大楼密码门禁系统，每户可视对讲系统。

信系统实现住户之间，住户与物业之间的通讯。

配有紧急按钮与保安中心相连并连网报警系统。

进门落地窗，二楼住家窗户配有门磁窗磁红外线探测器并通过可视对讲主机接入安防中心，非法闯入时，与安防中心相连自动报警。

巡更小区内主要通道出入口及各大楼的主要部位设臵，记录巡更路线及时间，保证安全。

厨房防煤气泄露系统，并通过对讲主机接入安防中心。

车库设臵消防栓火灾报警系统及公共部位自动感烟消防喷淋系统。

采用庭院式社区入口采用主题公园布局的方式方法，营造出片休闲天地，可供业主雨天观景品茗对弈等，别有番风味。

树种统以两种常绿乔木为主，大范围的种植在社区里。

则便于养护二则整个社区的景观将会显得统和谐大气。

树种可以考虑香樟银杏。

至于达标所需要的其他植物，可以专门把它们设计在另辟的百花圃里。

空中花园在屋顶设计花园可以增加社区的休闲娱乐空间。

屋顶也可以是休憩的地方。

中庭广场中心可设计象征社区精神的标志物。

社区细部运用背景音乐塑造社区日间浪漫悠闲的情调，以起到画龙点睛的作用。

建议庭园景观在建筑规划定案后即同时设计，并聘请境外较知名较具影响的设计师，才能达到直接有效的广告宣传效果。

可以考虑用不同灯光效果从不同的角度照映社区和建筑，呈现种新光景。

景观设计建议物业信息化管理建筑设备监控系统采用先进电脑神经网络化智能控制技术，组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼的水箱，水泵电梯供电设备进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。

远程抄表系统采用电子脉冲水电煤表收集器，用户即时通过智能化控制器的液晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门抄表的干扰。

卡卡通系统每户均配有智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理。

车库管理系统在停车场出入口各设有接近式读卡器，持智能卡接近读卡机时，在取得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆通过。

能源系统进入住宅小区的能源般为电燃气煤。

对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。

对住宅的围护结构和供热空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到以上。

尽量采用新能源和绿色能源。

建议采用太阳能作为路灯等公共用电的能源。

楼梯过道采用声控延时开关。

气环境系统住宅小区的气环境包括室外和室内两方面。

室外空气质量要求达到二级标准。

居室内做到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准，保证居民的卫生和健康。

建议厨卫预留排气管道，采用双止回式烟道卫生间无暗卫设计声环境系统社区环保建议住宅小区的声环境系统包括室外室内和对小区以外噪音的隔阻措施。

室外声环境系统设计应满足日间噪声小于分贝夜间小于分贝。

建筑设计中采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足日间噪音小于分贝夜间小于分贝。

对小区周边产生的噪音，如果影响了小区的声环境则应采取降噪措施。

绿化采用更多的乔木。

沿街住宅使用双层中空玻璃沿马路，高架，加油站位臵设臵绿化隔离带小区人车分流机动车库出入口，尽量位于小区出入口附近。

光环境系统住宅小区的光环境般着重强调满足日照要求，室内要尽量采用自然光。

除此以外，还应注意居住区内防止光污染，如强光广告玻璃幕墙等。

建议在室外公共场地采用节能灯具，提倡由太阳能提供的绿色照明。

采用抗反光玻璃房型设计达到四明效果。

热环境系统住宅小区的热环境系统要满足居民的热舒适度要求建筑节能要求等。

对住宅围护结构的热工性能和保温隔热提出要求，以保证室内热环境满足舒适性要求，冬季供暖室内适宜温度，夏季空调室内适宜温度。

住宅的供暖空调应该采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源。

争取采用不破坏大气环境的循环系统。

建议在卫生，厨房加设保温，隔热防水层。

玻璃为双层中空，加强隔热，保温性能。

绿化系统生态环境功能小区绿地是提供光和作用的绿色再生机制，它具有清洁空气释放氧气调节温度等功能。

休闲活动功能小区绿地提供户外活动交往场所，要求卫生整洁适用安全景色优美设施齐全。

并使设施无障碍化，电缆地下化，实现人车分流。

景观文化功能通过园林空间植物配臵小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品味欣赏。

废弃物管理与处置系统住宅小区生活垃圾包括收集与处臵两部分收集应以无害化减量化资源化为原则。

生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到。

垃圾应实行分类收集，分为有害类无机物有机物三类。

绿色建筑材料系统在建设绿色生态住宅中，对于材料部品的选用要强调两点是要提倡使用材料可重复使用可循环使用可再生使用，二是要选用无毒无害不污染环境，有益人体健康的材料和产品。

宜采用取得国家环境标志的材料部件。

建议采塑复