的断裂构造通过，地表土层为冲洪积，残积物，下伏基岩为裂隙岩溶发育栖霞组石灰岩，场地内土层分布有保障。

场址选择根据选址原则，沙洋农产品物流配送中心拟选址于沙洋水南闽西北物流园区内，距市中心公里，紧邻向莆铁路沙洋站点和国道，距高速公路入口仅公里，交通十分便利，水电通讯均部分内容简介地区，用地充足，成本较低。

位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，般有较大物流量产生，可利用和整合现有的物流资源。

有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。

场址选择根据选址原则，沙洋农产品物流配送中心拟选址于沙洋水南闽西北物流园区内，距市中心公里，紧邻向莆铁路沙洋站点和国道，距高速公路入口仅公里，交通十分便利，水电通讯均有保障。

拟建的场地大部分为丘陵和部分林地，场地位于沙洋水南陈罗坑，隶属侵蚀堆积阶地地貌单元，场地地形平坦，地势较低，基底原始地貌为石灰岩溶蚀洼地，根据沙洋盆地城市供水水文地质勘探报告资料，本场地无大的断裂构造通过，地表土层为冲洪积，残积物，下伏基岩为裂隙岩溶发育栖霞组石灰岩，场地内土层分布均匀，厚度较大，场地稳定性较好。

综上所述，拟选场址交通条件十分便利，具有高速公路铁路运输的优势，项目总体地质状况良好，水电通讯均有保障，适合作农产品物流配送中心项目选址。

二建设外部条件区域经济条件地理位置及区域范围地理位置及区域范围。

沙洋位于福建省西南部，东毗南平，南连泉州，西邻三明市，是闽中主要的交通要道和物资集散地之，在地理位置上有较大的优势。

自然资源社会经济状况自然资源状况农业气候资源。

沙洋属中亚热带海洋性季风气候，年平均气温，最冷平均气温，极端最低气温，最热平均气温，极端最高气温，积温年均降水量无霜期，年日照时数。

境内气候温和，日照充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，农业气候资源优势得天独厚，适宜粮经作物和森林植被的生长与繁衍，是建设粮经基地速生丰产林基地与畜牧业养殖基地的理想地点之。

水文。

沙洋属闽江沙溪水系，水力资源丰富。

农业土壤。

沙洋农业土壤有个土类个亚类个土属，土壤类型以红壤黄红壤黄壤为主，山地土壤绝大多数土层较深厚，有机质较丰富，物理性状良好，水肥和水热条件较好，有利于森林植被生长耕作土壤适宜性强，水热条件好，有利于粮经作物的丰产栽培。

社会经济状况年，三明市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

以三明市物流成本占其年全国物流总费用占比值年中国物流行业分析及投资咨询报告来计算分析，每年三明市用于物流管理和组织的费用将达到亿元左右，因此，三明市具备发展现代物流基本的经济规模条件，物流效率和效益的提高，对三明市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义。

经济结构条件年，三明市产业结构继续调整。

三次产业比例调整为，形成以第二产业为主第第三产业相应发展的结构。

这种产业结构，造成三明市在福建省区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了许多原材料半成品产成品等的进出，形成彼此的供需关系和物流渠道，以及大量的钢铁水泥建材机械化工等物资商品的运输和配送仓储装卸搬运包装流通加工及信息服务等多功能多层次的物流服务需求，为物流的发展创造了产业结构条件。

二区位优势条件交通便捷。

沙洋具有独特的交通区位优势鹰厦铁路国道沙溪河航运福银高速公路和即将动工的向莆快速铁路横贯全境，县内有个互通口吨级的货轮可直达福州马尾港即将动工的向莆快速铁路在沙洋设立连轨站兴建中的三明沙洋机场距城区仅公里，年内即可通航规划中的泉三高速公路将于年底开通，沙厦高速公路也将在十五期间建成。

随着向莆铁路站场三明机场沙溪航运码头等集中位于沙洋城南的系列重大交通基础设施的规划建设，沙洋作为全国百个重要综合交通枢纽之全省四个重要综合交通枢纽之的地位正日益凸显，这将成为今后沙洋经济社会发展中最大的竞争优势。

从对接沿海看，沙洋今后与福州泉州厦门等福建省三大中心城市和厦门港福州港湄州湾等海峡西岸港口群都有高速公路铁路相连接，将融入省内沿海小时经济圈从连接内陆看，福银高速公路和向莆快速铁路两条交通大动脉的建设，使沙洋成为湘鄂赣等内陆腹地至福建出海口快速通道上的重要结点，向东南可联结发展，向内陆可纵深推进拓展腹地。

电力供应全县范围内已有变电站座，变电容量万，变电站座，变压容量万，电网已覆盖所有乡镇，基本形成了统的区域电网。

邮电通讯各种现代化电讯技术手段和设施在沙洋发展较快，已具备适当超前社会经济发展的需要。

综上所述，本项目建设的基本条件已具备，有利于项目的实施建设。

第四章建设规模及建设方案第节建设规模根据市场调研，结合当地农副产品生产经营情况，本项目将根据沙洋的社会经济交通条件及发展前景，依托项目地址紧临城市水南闽西北物流园区的优势，围绕闽中的产业发展和消费市场发展趋势的需求，建立以市场信息为基础，农产品配送为主业，农副产品交易为依托，以现代仓储为配套的农产品物流配送中心。

中心规划用地亩，其中按安工程给排水供配电公共设施道路绿化等其它辅助工程及各项费用。

经测算，本项目总投资为万元，其中工程费用万元，工程其它费用万元，基本预备费万元，建设期利息万元。

详见投资估算表。

第三节资金筹措本项目总投资为万元。

根据项目建设进度安排及投资规模，该项目投资资金拟按以下方案筹措企业自筹万元银行贷款万元，利率按计。

投资计划及资金筹措见下表。

投资计划及资金筹措表单位万元序号项目合计总投资建设投资建设期利息资金筹措自有资金银行贷款投资估算表单位万元序号项目名称建设规模及内容单价投资额备注工程费用建筑工程多层建筑元高层建筑元冷库元地下室元地下人防工程元道路及地坪元给排水工程元电力电信工程元消防元环保绿化元溪流改道元场地整备及临时设施费设备购置及安装电梯及安装人梯货梯等暖通工程信息系统农副产品检测设备研发及办公设备冷冻设备地下人防设备交通工具二其它费用土地费用亩万元亩建设单位管理费工程监理费前期工作费含勘设费三基本预备费四建设期利息五建设项目总投资第十三章效益分析第节基础数据及说明编制依据国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数国家现行的有关财税规定项目单位提供的有关数据。

二基础数据项目总投资万元，其中基建投资万元，建设期利息万元。

项目总建筑面积万平方米，其中可出租部分面积平方米。

项目计算期年，其中建设期年，经营期年。

劳动定员人，其中管理和技术人员人，工作人员人，管理人员按年工资总额万元测算，工作人员按年工资总额万元测算。

职工福利费按工资总额的提取。

维修费按折旧的提取。

第二节财务分析成本计算本项目成本测算主要包括水费水费主要包括工作人员生活用水道路冲洗用水和绿化用水，水价按元吨计，年用水量约吨，年费用为万元。

电费据估算，本项目用于市政设施道路广场绿地用电年耗约万度，电价按元计，年电费万元。

固定资产折旧及摊销本项目固定资产投资万元，其中土建及设施费用含预备费建设期利息万元，按综合折旧年限年计算，残值率，则年折旧额万元。

设备投资万元，折旧年限按年计算，为此在第年时，需追加投入维持运营投资万元，残值率，则年折旧额为万元。

土地费用为万元，按年摊销，年摊销费万元。

其它费用万元，按年摊销，年摊销费万元。

管理费用按规定应提取的费用养老保险失业保险住房公积金工伤计生统筹工会经费等，这些费用按工资总额的计提。

其它管理费用如办公费教育费差旅费排污费绿化费等，这部分费用按工资总额的计提。

经计算，该部分管理费用为万元。

经营期内的借款利息列入成本费用中的财务费用，年利率按计。

经测算，本项目正常年的总成本费用万元，其经营成本万元。

固定成本为万元。

各年成本测算见附表总成本费用估算表。

二经营收入营业税及附加经营收入本项目各项收入以目前沙洋或其它地区相类似企业市场收费平均价确定，并根据沙洋的中远期城市发展规划，确定经营收入的增长率。

租金收入本项目档口仓储仓库等用房以出租形式经营，可出租面积按地面总建筑面积扣除公厕面积后的计算为平方米，其中经营档口可出租面积为平方米仓储仓库可出租面积为平方米冷库可出租面积为平方米其他经营管理用房可出租面积为平方米。

根据沙洋目前经营档口及仓库租赁费用行情及本项目的特点和规模，其租金拟定为第年租金，经营档口综合价每月每平方米元仓储仓库综合价每月每平方米元冷库综合价每月每平方米元其他经营管理用房综合价每月每平方米元预计营业后第年经营收入为万元，前四年收入按递增，以后进入稳定期。

第三方物流代理服务费收入随着沙洋经济的发展和人们思想观念的更新，发展第三方物流代理服务业是个趋势。

预计中心第三方物流代理等公共信息服务业务第年可收入万元，前四年间每年以递增，以后进入稳定期。

经上述测算，本项目正常年经营收入为万元。

各年经营收入测算见利润及利润分配表。

二营业税及附加本项目按有关规定，其租金收入按计征营业税，城市维护建设税和教育费附加等按营业税的和计，经测算，本项目正常年营业税及附加为万元。

各年测算见附表二利润及利润分配表。

三利润总额及分配利润总额为收入扣除总成本费用和营业税后的余额，正常年利润总额为万元，所得税按税后利润的计征，公积金按可分配利润的计。

根据有关政策，本项目建成经营后享受前两年免征所得税，其后三年减半征收所得税的优惠政策。

利润总额及分配见附表二利润及利润分配表。

四财务盈利能力分析项目财务现金流量分析见附表三。

现金流量分析表明，该项目全部投资财务内部收益率为，投资回收期年含建设期年。

当时，财务累计净现值为万元，说明项目有定的盈利能力。

五资金来源与运用由资金来源与运用表附表四可见，本项目在计算期内共实现利润总额万元，提取折旧摊销费万元，偿还固定资产贷款本金万元，上缴所得税万元，累计盈余资金万元。

六清偿能力分析项目借款万元，本项目清偿能力按最大还款能力进行分析，既利用未分配利润折旧费摊销费来偿还贷款，借款偿还期为年含建设期