院的数量又有新的发展。

据不完全统计，截止年末，城市有养老院或敬老院多个，农村乡镇有敬老院多个。

总的说来，是数量少，二是水平低。

例如，许多养老院是三四个老人合住间房，有的甚至六个老人合住间房。

目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。

据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是个老人住套居室，包括间卧室间客厅厨卫。

相比之下，差距甚大。

除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次。

因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高水平。

也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。

医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了定数量。

有些老年人，因患了些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。

这种养老院，多为每个老人住间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在起。

因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和厨房。

养老院对这些老人进行小时的医护，包括诊断治疗吃药打针穿衣吃饭大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有的病人自己无力翻身，都由医护人员进行护理。

住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。

在我国，目前还没有专门的医护型养老院。

但在有的养老院敬老院中，拿出几间房照顾生活不能自理的老人，进行小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老院的职能。

世界各国城市众多，情况各异。

以上种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。

由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了些西方国家的老年住宅形式。

由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。

二，美国养老地产，美国养老地产的历史美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体系。

回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。

，老年地产的成熟阶段及特征。

由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征，美国老年地产的开发现状，美国养老地产的分类状况美国具有设施完善的老年住宅体系。

日前，美国老年住宅模式主要有五种类型式老年住宅老年公寓养老院护理院和老年社区。

式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，般分为普通住宅和老年人专用住宅。

普通住宅的费用般较低，并且注意提供完善的社区功能。

而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务但般不包括医疗和护理服务，住宅内有方便安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

美国的老年公寓般分为三类自住型老年公寓陪护型老年公寓和特护型老年公寓。

自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。

陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭帮助洗澡洗衣体检及其他个人生活方面的服务。

特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。

美国老年公寓及护理业项目投资中心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过，现在有超过个老年公寓遍及全国。

在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。

太阳城中心是美国较大的老年社区之，于年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之。

这里的居民必须是岁以上的老人，岁以下的陪同人士年居住不能超过天。

社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。

太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户名，且直处于持续增长的态势。

美国太阳城中心的居民必须是岁以上的老人，陪同老人的中青年人年居住在中心的时间不能超过天。

社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。

美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户万户，并直处于持续增长的态势。

整个社区由包括太阳城中心家庭别墅国王之殿连体别墅湖中之塔辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院和阿斯顿花园出租的居住公寓以而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。

由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的到，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

以房养老已被许多美国人认为是种最有效的养老方式。

除此之外，美国政府和些金融机构向老年人推出了以房养老的倒按揭贷款，至今已有多年的经验。

倒按揭发放对象为岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。

其，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约的倒按揭贷款属于此种类型。

这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。

大致是岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。

具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。

用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在定期限内按月分期获得贷款。

其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。

这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有定的差异性，属于个人理财型产品。

般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。

采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的作为偿还贷款的保证。

这样虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的收益。

美国倒按揭贷款放贷额般原则如下住房资产越高则可贷款数额越高年纪大的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者预期住房价值的增值越高可贷款数额越高。

贷款的款额每隔年便会重估次。

美国养老咨询业是家具有专业背景的咨询公司，其业务主要是为老年住宅产业和医疗管理业提供关于设施开发合同管理以及战略管理方面的咨询服务。

的领导层管理层以及咨询员工精诚合作，为客户提供个性化的项目咨询公司在业内已经有好几十年的历史，积累了大量的专业经验，包括建筑退休辅助式居住娴熟护理医疗等方面。

公司可以提供整个项目流程的咨询，从可行性到设计建设，从租赁到全面操作。

的业务如下，融资在各个项目上都具有丰富的融资经验，包括传统的商业利率下的融资和非盈利项目的融资，诸如联邦住房贷款免税债券融资以及各州和地方政府的融资。

，运营管理的运营管理咨询包括生活辅助生活娴熟医护设施医院等。

，医疗和生活护理对居民和病人关怀涉及面更为丰富，包括辅助生活娴熟护理家庭健康关怀和特别关怀，尽管面广，但他们直强调服务的质量。

，营销与租赁的团队中有些战略市场人士，他们都是老年住宅辅助生活长期关怀产业的专家，他们将提供从家庭到医院的各种健康护理咨询。

，财务能够为每个项目设施提供会计和融资信息方面精细化的网上技术咨询包括雇员支付服务，供应管理服务。

，人力资源的人力资源管理咨询服务包括招聘留用薪水员工培训发展雇员安全和雇员记录管理。

，餐饮服务还具有饮食方面的管理经验，包括病人的营养需求配置日常管理员工设备质量保障购买和成本控制。

，采购在采购方面的咨询包括餐饮服务药品床单，校服，责任保险，雇员福利，耐用物品。

，设施维护的维护服务包括地基和设施的持续维三，中国养老地产中国老龄化国内开发状况国内所处的发展阶段国内老年住宅的开发经营模式状况老年住宅发展潜力，老年住宅未来发展趋势对国内目前老年住宅市场的评估中国老年住宅消费融资以房养老目前我国以房养老模式已经开始进入实践阶段，出现机构养老居家养老和寿险公司的以房养老模式。

机构养老模式的特点是使用房子租赁收入作为养老机构为老年人提供服务的费用。

年月南京汤山民营性质的温泉留园项目在国内首次推出了以房换养模式。

办理以房养老的条件为拥有平方米以上产权房年满岁以上无儿无女无亲戚的孤寡老人，只要自愿将其房产抵押，经公证后便可入住老年公寓，双方签订产权协议。

在有生之年老年人拥有房屋产权，而由老年公寓出租。

如果房租高于老年公寓每月元的收费标准，剩余资金由老人支配。

另外，若老人生小病，老年公寓报销费用若有大病且医疗费超过万元，老人可以把房子卖掉否则直到老人去世，老年公寓给老人办完丧事，房产才归老年公寓所有。

年月日北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共同成立北京首家养老房屋银行，它是在不变更房屋所有权的前提下，对老人的房屋招租实现其资产价值，利用租金收入支付养老费用。

根据协议，岁以上拥有有产权住房的老人可以申请入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由专业的机构对房屋进行评估招租，租房收入用于支付老年人的入住费用。

养老服务中心是非营利性机构，中大恒基则是商业机构，因此北京的这种模式是政府型与商业型的混合型，其优点是可以同时利用服务中心的养老服务优势和中大恒基的房地产运作优势。

居家养老模式的特点是老年人以自己的住房作为抵押向金融机构借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。

上海市住房公积金管理中心对这种模式进行了有益的探索。

具体做法是岁以上的老年人，将自己的房产卖给公积金中心，老人次性收取房款，公积金中心