物业税特征物业税的相关理论财政分权理论现行房地产税收体系现状及物业税的提出现行房地产税收体系分析广义与狭义房地产税收现行房地产税收体系的特征现行房地产税收体系改革的必要性物业税的提出开征物业税的归宿分析开征物业税的经济效应国外物业税比较分析及经验借鉴国外发达国家物业税分析美国的财产税日本房地产保有类税加拿大的财产税几点启示开征物业税规划设计物业税的目标设计与基本原则物业税目标设计物业税设计的基本原则物业税设计的基本框架对土地出让金是否归并到物业税中的分析物业税改革大改中改小改三种方案选择哈尔滨商业大学毕业论文物业税税制设计内容纳税人征税范围征税对象税率减免税开征物业税的配套措施结论参考文献致谢哈尔滨商业大学毕业论文绪论研究背景我国自从税制改革以来，在房地产经营活动中逐步形成了在房地产开发保有交易等环节征税的房地产税收体系，目前共涉及营业税所得税房产税土地使用税土地增值税等个税种。

在我国市场经济日渐成熟，经济社会高速发展，国民收入以及社会财富分配发生较大变化的今天，以税收环节多重复税重交易开发轻保有为特征的现有房地产税收体系已经阻碍了我国经济的再步深入发展，土地资源得不到有效利用，国家不能参与房地产增值收益，地方财政缺乏长期稳定的主体税收等弊端突显。

因此，年月中央明确提出条件具备时对不动产开征统规范的物业税。

年底，财政部国家税务总局表示，十五期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，稳步推行物业税。

年，在财政部和国家税务总局统安排下，北京深圳重庆南京等个城市率先开展了物业税空转试点工作。

年月日，国家税务总局在年全国税收工作要点中提到，今年要深化税收制度改革，其中就包括研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点。

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在年月举行的全国两会上，政府财政预算报告更明确表示要研究开征物业税的实施方案，表明我国开征物业税工作已被提到国家及相关部门近期重要工作议程。

但由于物业税涉及面非常广泛，法律制度技术手段利益分配等方面需要进步配套改革完善，因此引起政府专家社会各界广泛讨论，国务院发展研究中心专门和美国林肯土地政策研究院合作成立了中国不动产税收改革课题组，负责研究中国不动产税收改革工作。

研究目的与意义研究目的本文在国内外研究成果的基础上，探讨开征物业税并将其合理规划与实际情况相适应，开征物业税，使其真正顺应当前的国内经济形势的发展，并且是进步完善市场体系的要求，是进步完善我国房地产税收体系的需要，也是完善地方财政体系的客观要求。

哈尔滨商业大学毕业论文研究意义由于目前物业税仍处于积极筹备阶段，启动物业税所需的条件仍在研究完善，具体的税制设计也不确定，对我国经济社会可能产生的影响还处于分析测算过程，因而笔者通过对我国现有房地产税收体系的剖析，借鉴成熟市场经济国家的成功经验，给合我国国情，提出我国物业税的具体税制设计方案，并对开征物业税后带来的经济效应分析讨论，从而为建立个科学有效公平稳定的物业税，实现物业税功能做出些积极的探索研究开征物业税势必增加地方财力，缓解地方财政压力增强地方政府提供公共产品与服务的能力。

国内外研究现状国外研究现状征收物业税已成为世界上多数国家的通行做法，且经过长期实践，形成了大量丰富的理论。

由于历史沿革经济基础政治环境和社会制度不同，各国的物业税在税种名称课税范围计税依据税率设计以及征收管理等方面存在着较大的差别。

有的国家如凯恩费雪称之为财产税，有的国家如法国英国称之为房屋税土地税等等。

名称虽然不同，但主要共同点都是针对保有房地产征收的税收，与我国开征的物业税在征税范围征税对象征税目的上是基本相同的。

纵观各国物业税政策，可以得出当今物业税的些共同之处。

是物业税在各国房地产税制中占主导地位。

与房地产开发交易等环节的税收征管工作相比，各国对房地产的税收征管更多集中于房地产的保有环节。

这样做的好处是有利于房地产要素的优化配置，能给政府带来稳定的财源。

二是物业税在各国地方税种和地方财政收入中占主导地位。

凡是实行分税制的国家，物业税基本划收归地方，且构成地方税收的主体税种，这样做可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来，有利于调动地方政府征收物业税的积极性，也有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，形成税收收入增长的良性循环。

三是各国物业税多采取宽税基少税种低税率的征税原则，各国物业税的税基涵盖范围较宽，除了对公共宗教慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税，且各国规定的物业税税率般都不高，如目前美国各州和地方政府的平均税率为，加拿大多伦多市年物业税税率为平均为。

四是各国均有适当的税收减免政策，体现社会公平。

如对低收入者残疾人等特殊人群减税或免税。

五是配套措施完善。

各国都有专门的评估机构进行房地产价值评估，如英国哈尔滨商业大学毕业论文的地产估价局。

国内研究现状年月，中共十六届三中全会公布中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定，其中明确提到实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统规范的物业税，相应取消有关收费。

自此，国内关于物业税开征的目的开征时机是否成熟物业税的别和用途实行统的税率，理由主要在于从物业税的征收层面看，物业税计税依据是不动产的市场评估价值，不同类型的不动产其使用价值价值上的差别已经在评估值中体现，因而对不同类型财产的征税尺度应统在个标准上。

从物业税的收入实质上看，物业税收实质上是参与土地增值收益以及由此带来的地上建筑物增值收益的分配，不同类型的土地地上建筑物在增值过程中互相影响而使增值额度难以辨别，因此政府参与分配时就应该无差别对待。

从物业税的调控职能上看，若实行差别税率不仅税率水平尺度难以把握，而且很可能影响企业实际从事生产经营的积极性。

税率的设计从税法角度，税率形式可划分为累进税率比例税率和定额税率。

不同的税率形式具有不同的特性，各有长短，三种税率形式的定义及优缺点归纳分析如表哈尔滨商业大学毕业论文表不同形式的税率定义及优缺点名称定义优点缺点累进税率按课税对象数额的大小划分为若干等级，课税对象数额越大，税率越高，般适用于对所得和财产的课税量能负税，能力越大，税率越高，税收负担比较公平对纳税人的收入调节作用明显收入的弹性较大累进级距不容易正确科学把握计算比较复杂征管费用较多，征收方面不如比例税及时方便稳定比例税率对同课税对象，不论数额大小，按同比例征税，般用于流转额方面的征税税负比较公平，计算简便，易懂易管，征收费用较低同比例征税，不能体现量能负税，与纳税人的纳税能力不相适应，具有累推性收入的弹性较小定额税率采用固定税定额征收而不规定征收比例的税收。

般适用于从量征收的税种计税征收手续比较简便，目了然组织收入比较及时稳定可靠税收负担相对稳定征收费用较小弹性较小，不能满足财政收入增加的需要不符合量能负担的原则资料来源钱晨中国税制教程北京，中国人民大学出版社减免税借鉴国际经验，结合我国的实际情况，可以从以下几个方面考虑设立减免税政策。

是涉及所有权的免税。

主要是指国家机关人民团体军队国际组织财政拨付事业经费单位等所有或占有的自用物业实行免税。

二是涉及特定用途的免税。

主要是指用于慈善事业宗教寺庙公园名胜古迹自用的物业，直接用于农林牧渔生产用的物业等实行免税。

三是涉及特殊所有者的免税。

主要指残疾人老人社会低收入员等特殊人群所拥有的自住物业免税。

四是涉及政府扶持保护的物业免税。

主要指政府扶持的用于环境和自然保护的物业历史文化遗址用于增加公共福利的等物业免税。

五是对由于不可抗力造成物业毁损的，税务机关可根据实际情况给予适当减免。

对税收减免政策设计的难点主要是个人自住物业的减免税问题。

从我国目前居民住房的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，应属于基本生活住房，这与些较为富裕的居民以投资机为目的的房产购置是不同的。

按照税收的效率与公平原则，物业税必须严格区分这两类房产，在设计税制时，应当设立居民基本生性住房的免税条款，以确保广大居民的基本居住权。

具体讲，可以根据地区经济发平，确定个合理的人均基本房产价值，对于低于这个基本房产价值的房产实行免税政策对于超出的部分，征收物业税。

哈尔滨商业大学毕业论文开征物业税的配套措施物业税的实施，涉及到不同利益群体法律制度信息技术等方方面面，为确保物业税的实施，必须改革和完善相关的的配套措施。

调整中央和地方的管理权限。

我国税收立法权高度集中于中央政府，体现了国家统税政中央统揽全局的合理要求，对保证我国税收政策的权威性和税制体系的统性发挥了积极的作用。

但另方面，我国社会经济发展不均衡，各地情况迥异，具有多层次多区域的特征。

因此在物业税的立法过程中应考虑对中央和地方的管理权限进行适当调整和分权，将地方财政预算与税收管理权限相结合，调动地方政府的积极性。

具体可根据立法和行政许可法的法理原则，在由中央负责制定不动产税法的前提下，赋予省级人大制定实施细则的权限，由各地根据当地经济状况，因地制宜，在国家统的税率范围内确定本辖区的适用税率，以及免征额等，使物业税成为地方政府可以稳定依靠的收入来源。

建立和完善不动产登记制度。

我国纳税人众多，产权关系不明确，阻碍了物业税改革的进程。

为使我国物业税改革能够顺利实行，必须建立和完善房地产登记制度。

主要包括建立和完善房地产产权登记制度，明确产权关系推行房地产实名登记制度建立房地产信息库等。

加强与物业税相关的信息化建设。

是要实现国土建设房管税务等多部门信息共享制度。

二是要在全国范围内建立统可操作的信息交换制度，以堵塞个纳税人在不同行政区域多次享受免征额的漏洞。

三是建立统的纳税人识别号。

四是加强房地产评估体系建设。

建立健全纳税人申诉机制，确保纳税人权益。

当物业税的纳税人对物业市场价值评估的结果存在异议时，税法应做出安排以保证纳税人对评估结果提出