贷款操作风险新产品的初步设计方案与般工业厂房抵押贷款的区别工业厂房按揭贷款产品应用案例四季青服装集团有限公司情况简介公司股权结构情况公司融资需求情况相关风险因素分析公司经营情况分析项目运行情况分析财务情况分析第二还款来源分析综合效益分析融资解决方案工业厂房按揭贷款案例小结研究总结及应用建议主要研究结论关于本研究的几点不足及相关建议参考文献附录附录调查问卷附录二被调查工业企业名单附录三被走访银行客户经理信贷经理名单附录四被走访企业的主要代表人名单致谢农行浙江省分行营业部工业厂房按揭贷款的市场分析与产品设计绪论问题的提出在世界经济体化的今天，随着世界制造业梯度转移的加快，中国世界工厂程度不断加深，以及中国最近几年年均的经济增长速度，中国工业地产的发展十分迅猛发展。

为了进步提高资源的使用效率，中国政府加强了土地管理，工业用地政策日趋严格，用地行为不断规范，尤其是东部经济发达区域，工业用地日益紧缺，存量用地前景向好，升值潜力较大。

同时，中国的金融改革不断深入，工行中行建行先后上市，对外开放程度不断提高，农行的股改也已全面开展。

中国农业银行杭州市分行，作为全国农行的家创利大行和重点行，要在金融同业竞争日益激烈竞争手段又严重同质化的杭州巩固和扩大市场份额，加快业务发展，不仅要前瞻性地制订发展战略，加快机制产品人才文化等方面的建设，而且要以市场为导向，加快产品和技术创新，创造竞争领先优势。

那么，农行浙江省分行营业部要如何把握工业地产迅猛发展这市场机遇，并结合自身的条件，进行市场细分，加快业务产品创新，开展差异化竞争，以创造领先优势呢工业地产发展前景广阔工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地熟地以及该类土地上的建筑物和附属物作为有别于住宅商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房物流仓库和工业研发楼宇等等郑来宝，。

随着市场规模化发展成熟度提高，以及整个投资环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵着巨大的发展空间。

杭州，作为浙江的省会城市和长三角的重要城市，工业地产正面临前所未有的市场机遇。

对工业用地的需求随着经济发展不断增加最近几年来，中国经济直保持较快的增长速度，年均增长达左右。

经济的持续快速增长，方面，得益于中国工业经济的快速增长，另方面，又反过来推动了工业经济的较快发展。

作为浙江省省会城市，杭州这几年来经济发展势头迅猛。

年下半年，杭州市委市政府坚定不移地提出了工业兴市的战略口号，并采取了系列措施加快发展工业，取得了显著的成效。

自年以来，杭州市地区生产总值的增速工业增加值的增速规模以上工业企业总产值增速每年均保持两位数以上，充分体现了工业在全市经济发展中的重要地位杭州市统计局，统计年鉴。

具体见下表。

农行浙江省分行营业部工业厂房按揭贷款的市场分析与产品设计表年杭州市地区生产总值与工业增长情况分析表单位亿元年份地区生产总值比上年增长工业增加值比上年增长工业增加值占的比重规模以上工业企业总产值比上年增长从上表可知，杭州市工业每年的增长速度保持在以上，其中规模以上工业企业总产值的增长速度在以上，保持着与同步的增长速度，工业增加值占的比重始终维持在以上，且呈逐年增加趋势。

随着工业兴市战略的深入实施，成熟产业配套的逐步到位，以及在上海龙头的带动下，杭州市工业企业步入快速发展的轨道。

工业企业的快速发展又扩大了对工业用地的需求，工业地产的发展势头非常迅猛，成为继上海之外的大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的重要门户。

年月份，新加坡腾飞集团投资人民币亿元约亿美元，在杭州打造新加坡杭州科技园，成为外资在华最大单笔工业地产投资项目浙江在线，。

土地资源的稀缺限制了供给中国是个农业大国，但耕地保护的形势十分严峻，截止年末，耕地总量只有亿亩。

国务院总理温家宝在年的政府工作报告中再次强调，年全国亿亩耕地的红线不许突破。

据国土资源部耕地保护司的测算，要守住亿亩这条线，就意味着十五期间我国年均净减少耕地面积绝不能超过万亩，而十五期间我国年均净减少耕地面积却是万亩。

这实际上从另方面表明，把耕地转化为工业用地等建设用地的可能性大幅减少。

随着城市进程的加快，居住环境面临的威胁增加，及规模效益的需要，各地纷纷设立了工业园区，并大力推行退城进园，我国大中城市的工业企业主要趋向集中各地的工业园区内，工业园区已成为工业地产发展的主要领域。

前些年工业园区哄而上的圈地运动，带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的系列土地政策，又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。

年全国有个工业园区被取消，年达到个。

上海原有的个开发区已被核减至个，共减少了平方公里的规划面积，比清理前减少。

至年底，杭州开发园区经清理后，保留了个，比年减少个原规划总面积公顷，现保留的开发区面积为公顷，比原规划面积减农行浙江省分行营业部工业厂房按揭贷款的市场分析与产品设计少了，规划面积的减少，进步增加了开发园区土地资源的紧张程度，从而直接导致了工业用地资源的供不应求浙江在线，。

容积率较低也是导致我国工业用地浪费的个重要方面。

目前我国大部分城市工业园区的平均容积率在至之间，杭州目前的容积率已达到左右，但与日本相比，容积率仍然偏低。

日本作为个土地资源稀缺的世界经济发达国家，其开发园区的容积率般为至之间，利用率是我国的倍以上。

较低的容积率也进步加剧了杭州工业用地的紧张程度。

基于工业用地总量供应的不足而部分地区却又浪费的情况，为了进步规范工业用地的管理，年月，国务院关于加强土地调控有关问题的通知以下简称国务院号文件出台，提出了八点要求，其中明确要求建立工业用地出让最低价标准统公布制度，提出工业用地必须招标拍卖挂牌出让的要求，并明确工业用地出让最低价格不得低于土地取得成政策性银行典当租赁上市其他。

三贵企业需向银行申请贷款的主要原因或主要用途是什么因生产经营规模扩大，造成的流动资金紧张因进入销售旺季，需要增加备货造成流动资金紧张因技术改造投入等原因，导致流动资金紧张因进行固定资产投资或项目扩建，导致资金紧张因企业对外投资增加，导致企业生产经营资金减少。

其他原因导致资金紧张，申请银行贷款。

四如果需要银行贷款，贵企业希望获得哪种期限的贷款临时贷款贷款期限在半年以内短期贷款贷款期限在年以内中期贷款贷款期限在年以上年以下长期贷款贷款期限在年以上年以下五如果需要银行贷款，贵企业希望获得多少金额的贷款万以下万万万万万亿亿亿亿以上六如果银行需要企业提供足值有效的抵质押，贵企业会考虑以下哪种方式将企业的商业用房用于抵押将企业的工业厂房用于抵押将企业的机器设备用于抵押将企业的定期存单国债等有价证券用于质押将企业拥有的其他资产用于抵押七基于贵企业的经营现状，你们最希望获得如下哪种利率的贷款基准利率按人行公布的同类贷款的基准利率优惠利率在基准利率上下浮定比例上浮利率在基准利率上上浮定比例八如果获得银行贷款，贵企业最希望选择哪种贷款放款方式次审批并全额发放到位次审批后，随借随还，循环使用次审批，分批发放九如果获得银行贷款，贵企业最希望选择哪种还款方式到期次还本付息按季或按月付息，到期次还本农行浙江省分行营业部工业厂房按揭贷款的市场分析与产品设计按季或按月还本付息十如果获得银行贷款，对实际贷款资金的使用监管，贵企业最希望选择哪种形式由银行监督使用，严格按申请用途使用资金在法律允许的范围内，由企业自主使用接受银行监督，但按企业的实际需要使用真诚感谢您的支持与合作，联系人电话附录二被调查工业企业名单浙江航民科尔纺织有限公司汉帛中国有限公司杭州龙达差别化聚酯有限公司富丽达集团控股有限公司杭州富兴纺织有限公司杭州舒尔姿氨纶有限公司杭州汇维仕永盛染整有限公司杭州民泽科技有限公司杭州佑康食品有限公司华润雪花啤酒杭州有限公司浙江永泰纸业集团股份有限公司杭州永利纸业有限公司浙江爱迪尔包装股份有限公司浙江富享纸制品有限公司浙江玲珑纸业集团有限公司杭州特种纸业有限公司杭州越江家具有限公司浙江琴鸟木业装饰有限公司浙江顾家工艺沙发制造有限公司杭州海量家具有限公司杭州卷烟制造厂富阳香溢烟草有限公司杭州富利登塑胶电子有限公司杭州宇来塑业有限公司浙江大学药业有限公司康恩贝集团有限公司浙江杭州鑫富药业股份有限公司杭州川崎精工机有限公司杭州萧山钱鸿交通器材有限公司杭州南方特种泵业有限公司杭州钱桥机械有限公司杭州中恒电气股份有限公司杭州丽伟电脑机械有限公司杭州正元齿轮制造有限公司杭州华星轴承有限公司杭州铣床制造有限公司杭州桦桐家私集团有限公司浙江三弘国际羽毛有限公司农行浙江省分行营业部工业厂房按揭贷款的市场分析与产品设计杭州三星羽绒制品有限公司浙江飞鸿羽绒制品有限公司建德三狮水泥有限公司桐庐三狮建材有限公司浙江金首水泥有限公司杭州鼎明体育用品有限公司传化集团有限公司杭州博达化工科技发展有限公司杭州天石硬质合金有限公司杭州富春江冶炼有限公司浙江富春江通信集团有限公司浙江怡泰电子电源有限公司浙江国脉电信设备有限公司杭州蓝鸟通信电缆有限公司杭州嘉力讯电子科技有限公司杭州电声有限公司杭州开源电脑技术有限公司杭州江东富丽达热电有限公司杭州蓝天天然气发电有限公司杭州杭联热电有限公司附录三被走访银行客户经理信贷经理名单郑刚敏农行杭州市分行信贷管理部总经理华江农行杭州市分行公司业务部副总经理沈水良农行萧山市支行信贷管理部经理肖鹏程农行萧山市支行客户部经理杨柳斌农行城东支行信贷管理部经理朱海明农行城东支行客户部副经理王晓星农行中山支行信贷管理部经理徐力达农行中山支行客户部经理郑中安农行富阳市支行信贷管理部经理项勇农行富阳市支行客户部经理农行浙江省分行营业部工业厂房按揭贷款的市场分析与产品设计附