雅阁生态健康度假山庄项目可行性立项申报材料.doc文档56页高清免费浏览 ㊣ 精品文档 值得下载

层面趋紧，行业将进入蛰伏期近期国家政策对房地产影响分析未来几年房地产预测二海南度假型物业发展现状及购房置业调查分析海南度假型物业分布特点海南度假物业发展面临的问题及挑战年海南购房置业调查分析海南度假物业发展趋势第三章项目篇项目区域状况分析定安简介定安房地产发展静美如诗南丽湖二项目社区配套交通出行教育医疗服务设施旅游资源主要建设条件部分已建或在建项目小结三本项目基本情况项目概况分析优势劣势机会点威胁点项目定位项目设计的补充说明及建议项目投资估算项目利润率预测第四章风险分析篇开发项目贷款风险因素综述二项目风险项目建设资金风险项目销售风险开发商资信风险政府政策风险第五章环境篇节能措施窗口水平遮阳和垂直遮阳的外遮阳系数挡板遮阳的遮阳系数建筑节能技术建筑节能技术材料工艺的应用二节水措施小区水环境绿化景观用水节水节水器具应用三环境条件调查四施工期环境影响分析施工期污染源施工期环境影响分析项目建成后环境影响影响分析第六章安全与消防篇劳动安全卫生危害因素和危害程度分析安全措施方案二消防设施火灾危险性分析调查项目场址周围消防设施状况消防措施和设施第七章社会评价篇项目对社会影响分析二项目对所在地的互适性分析三社会评价结论第八章结论与建议结论二建议第章总论项目背景项目名称雅阁山庄承办单位概况承办单位是海南兆远房地产开发有限公司，注册资本万元，开发资质为级。

公司经营范围房地产开发房地产经营商品房销售物业管理等。

公司实行规划开发管理销售服务体化，贯秉承诚信合作卓越创新的经营理念，开拓进取。

海南兆远房地产开发有限公司的经营宗旨是为客户创造生活提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便高效丰富多彩为社会创造价值服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团的社会价值为员工创造机会创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生活质量为股东创造回报以长远利益回报海南兆远房地产开发有限公司股东。

可行性研究报告编制依据项目建议书及其批复文件国家及海南省颁布的相关法律法规政策海南省国民经济和社会发展十个五计划和远景目标纲要住宅设计规范住宅建筑设计标准夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准定安县城市总体规划修编南丽湖风景名胜区北区控制性详细规划其他材料二项目概况项目所处区域简介项目所处的区域为南丽湖风景名胜区，位于海南岛北部定安县，整个风景名胜区规划范围平方公里，湖区平方公里，湖面平方公里。

南丽湖距离海口市区和机场约分钟车程。

是海南第三大淡水湖，也是海南唯具有旅游开发价值的内陆湖。

南丽湖气候四季如春，湖水终年清澈，风景秀美，湖中镶嵌有形状各异的小岛半岛，从旅游及地产开发角度来讲，南丽湖景观资源环境堪称流。

另外，位于湖区南部的大部分面积为湿地生态保护区为南丽湖风景区打造良好生态园区提供了景观资源基础。

结合南丽湖稀缺的湖景资源湿地生态系统现有及规划的高尔夫球场，以及规划的休闲小镇健康设施等，南丽湖风景名胜区未来总体发展方向是打造国际生态健康度假第品牌。

建设规模与目标雅阁山庄项目占地公顷，其中地块面积公顷，地块面积公顷。

地块规划建设联排别墅，容积率，建筑面积万平方米，建筑密度，绿地率，建筑高度米，机动车位个。

地块规划建设别墅，容积率，建筑面积万平方米，建筑密度，绿地率，建筑高度米，机动车位个。

我们公司规划开发雅阁山庄，致力于为在海南休闲度假的高收入阶层庭提供个优美舒适的居住环境，它代表的是高端奢华私密的度假环境，品牌效应高入住率专业服务产品的高品质设计可观的投资回报与较高销售价格相比，始终具有相当的投资价值。

项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济尤其住宅经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划开发雅阁山庄。

经过十几年的开发建设，南丽湖风景名胜区的基础设施日臻完善，得天独厚的旅游资源赢得国内外投资者的青睐，南丽湖畔相继建成岛内规模最大的洞国际高尔夫俱乐部鸿扬钓鱼台宾馆三星级丽湖水庄三星级万昌隆水果观光园海格庄园居丁黑熊园等旅游项目，在建的旅游项目有南丽湖岸芷汀兰度假群岛五星级豪景湾大酒店四星级南湖庄园三星级文笔峰道教文化风景旅游区。

南丽湖静美如诗的自然风光，以及休闲度假康体娱乐的旅游设施吸引了众多的游客，南丽湖风景区的游客年接待量在年突破万人次，过夜游客人数突破万人次，逐渐成为海南北部海口旅游圈的颗明珠，被誉为海口的后花园。

南丽湖风景区总体开发完成后，每年接待游容按万人次计算，年营业额达亿元，毛利润达亿元。

三问题与建议考虑到雅阁山庄建成后，其用户多数多为高端置业者，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐设施及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于南丽湖风景名胜区的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

第二章市场篇全国房地产现状及研究分析宽松的货币政策助推货币流动性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为，对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单的受追捧产品，此外，实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市，导致年房价被大幅推高。

月全国商品住宅成交均价约元平方米，同比上涨。

大部分城市房价从年初低谷迅速反弹，部分幅度更达倍。

线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。

相比前期高峰年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。

存量去化加速，供应缺口增大各类需求的大量释放，使年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期年创新高。

全年成交量达亿平方米，同比增长，比年增长。

线城市商品住宅成交总量将达万平方米，同比增长，上海增幅最大，达而成都武汉厦门长沙沈阳和天津六大二线城市成交总量约万平方米，同比增长高达。

线城市供应缺口明显较大。

由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土地开发面积下降，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。

在对线城市及成都武汉厦门长沙沈阳年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为外，其余城市供需比均小于，而这些城市的总供需比只有。

对于年以来积压的库存，线城市去库存化明显加快，除深圳仍需个月的消化周期外，北京上海和广州均已出清而成都武汉厦门长沙沈阳的库存只有长沙出清，其余仍需个月的消化期。

开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。

房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业负债率大幅降低，大上市开发企业年三季度的净现金流比同年季度上涨。

年，开发商获国内贷款达亿元，增长居民个人按揭贷款总值及其增速均达到年住房改革以来最高，达亿元，增长，而定金及预收款亿元，也增长。

开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的，而此比例在年为，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。

线城市地王频出，土地价值体现充分。

年全国土地购置面积约亿平方米，同比减少。

随下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国大总价地王均集中在下半年，其活跃程度超过年。

与年地王多集中在二三线城市不同，年地王则回归线城市。

面对年下半年以后宏观经济下行房地产市场低迷的压力，国家连续出台了系列刺激住房消费的金融税收等政策措施，各地政府也纷纷制定相应的房地产促进政策，压抑了年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。

加之货币流动性过多，通胀预期明，投资性投机性需求大幅增加，房地产市场在年二季度以后迅速反弹并不断提高，原本观望的市场很快就被交易火爆所代替。

年，全国商品房销售面积亿平方米，同比增长商品房销售总额达亿元，同比增长，其中，商品住宅销售额亿元，同比增长。

从同比价格来看，房屋销售价格比同比指数在经历个月的下降后，于年月出现正增长，并呈现涨幅逐月扩大的态势，到月份房价同比增长。

从月环比涨幅看，房地产价格指数环比从年月份开始出现正增长，扭转了年月份以后房价环比下降的状态，到月份连续个月上涨。

从个大中城市的销售房价来看，价格回升的城市逐渐增多。

到月份，个大中城市房屋销售价格环比已经全部实现了增长，楼市普涨局面基本形成。

年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期随着经济好转，政府将加强楼市调控以保持市场稳定。

随着年房地产市场的白热化，年中央将视整体市场环境不断完善调控措施，其中最值得关注的是信贷政策。

年新增信贷高达万亿，年新增信贷将控制在万亿左右，月份新增贷款已经突破万亿，直接导致央行日上调商业银行存款准备金，但全年大量的信贷投入预示市场不差钱。

国务院发布年国十条国十条颁布，已明确二套房贷首付不得低于，可见政府已在今年开局发出了收紧信贷的信号，年对开发商的信贷也将收紧。

政府会继续打击捂盘囤地行为，以加大市场供给。

根据有保有压抑制投机性购房鼓励自住和改善型购房的调控大方向，年楼市调控政策将呈现更大的差异化，在经济转好的宏观环境下，着力保持房地产市场稳定发展。

近期国家政策对房地产影响分析对于政策，基本分为金融信贷加息准备金率交易税费贷款分类供需持有四个方面，主要是前两者，将表现为流动性收紧，抑制了客户需求，进而增加开发商回款难度和现金流困境，土地市场再次趋冷。

了相对政策影响分析年的政策，年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期显。

诸如提高首付利率恢复的金融政策对中低收入人群置业影响较大，但对高端支付能力较强的人群影响不大