【22页】高唐房地产项目可行性立项申报材料.doc文档全文免费阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

和威胁分析总结项目定位客群定位产品定位价格定位项目情况分析项目开发节奏项目开发主要时间节点核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，资金流量表项目可行性总结附项目相关问题及推动思路项目资金流量表宏观经济及政策环境城市概况地理位置高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政区划隶属于山东省聊城市。

高唐北邻德州东邻禹城南邻聊城西邻临清，居于济南聊城德州三个大中城市构成的三角中心。

气候条件高唐县属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，大陆度为。

主要气候特征是季节季风变化显著，光照充足，热量丰富，降水量较少。

春季，降水少，风速大，气候干燥，夏季，温度高，湿度大，降水多。

降水期般集中在月份秋季，气温急降，天气凉爽，降水量少，天多晴朗，风和光充足冬季，低温寒冷，雨雪稀少。

交通情况高唐县东依京沪高速公路，西靠京九铁路，邯济铁路青银高速济银高速从境内穿过，东距济南国际机场公里，距京九铁路聊城站临清站均多公里，距津浦铁路德州站各公里。

青银高速山东西外环高速也将在高唐建成通车。

城区内道路网络相当发达，自年下半年，县政府重点对高唐城区进行了道路拓宽改造工程，总投资八千多万同时对条道路进行改造。

到目前为止，城区已形成四环，道路宽度车道，并且供水排水供电供汽通讯等管网铺设基本到位，使城区纵横的街道格局全面完善升级。

城市面积范围近几年，为搭建强有力的经济发展平台，高唐县打破常规，加大投入，加快城市规划与建设步伐，使城市规划区由原来的平方公里扩展到平方公里，建成区面积由原来的平方公里增加到平方公里，十五末远期规划面积平方公里。

城市按照功能和区位划分为几部分金城西路行政中心金城东路及官道街为主要商业中心，其中天齐庙为新建商业区西部为高唐县开发区南部为工业区，主要为时风的工业区和工业园鱼邱湖四周沿岸为老居住区，但目前除湖区西部地区未开发外，其余地区均已出让新开发小区天齐花园怡园小区东湖小区等多集中在官道街金城路时风路段两侧。

人口状况截止到年末，高唐总人口为万人，其中城镇人口万人，乡村人口万人非农业人口万人，农业人口暂住人口个月以上万人年末总户数万户，平均人户。

年末全社会从业人员数万人，其中第产业从业人员数万人，第二产业万人，第三产业万人。

据了解，截至年底，城区人口已达到万人。

行政划分高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政隶属于聊城地区，版图面积平方公里，有镇乡，万人。

高唐县现划为镇乡，共有个自然村。

城市定位及发展方向高唐县确定了把高唐建设成为以工业商贸旅游为主的园林式现代化区域性中心小城市，到十五末建成区面积达到平方公里，容纳万人口的城市定位。

目前高唐县城市规划方向为西扩南展，西部为开发区，南北两个方向分布着时风和泉林两大集团。

城市经济状况国内生产总值情况年，高唐完成国内生产总值亿元，人均国内生产总值万元。

年，完成国内生产总值亿元，人均国内生产总值万元，与年相比增长幅度达预计年，完成国内生产总值亿元年相比增长。

年各项经济指标与天津市各郊县对比表宝坻蓟县武清汉沽高唐国内生产总值亿元人均万元从主要经济指标看高唐略低于天津各郊县，但高唐经济发展迅速，增长率高达，年的各项指标与天津各郊县持平，年预计平均指标将超过天津郊县地区。

从实际调查来看，城区人口收入水平及消费水平高于天津各郊县。

固定资产投资情况对比截止到年末，固定资产投资完成亿元，其中城镇固定资产投资完成亿元。

五年累计完成固定资产投资亿元，比前五年增长倍。

人均收入水平年末，银行各项存款达到亿元，城镇居民年度可支配收入达到元，在岗员收入为元年。

经济增长源动力高唐县经济发展较快主要依靠时风集团泉林纸业蓝山集团为代表的三大骨干企业。

下面对三大企业介绍时风集团时风集团成立于年月，总占地亩，干部职工余人。

主导产品为农用汽车拖拉机和发动机包括单缸和多缸。

有六个子公司，主要经营酒业宾馆商贸运输配件和油料。

母公司山东时风集团有限责任公司下设九个生产厂个工业园个中央研究院，具有进出口自营权。

年时风销售收入亿元，利润亿元。

时风已进入中国企业强前位中国机械工业强前位，连续三年居中国农机工业强第位泉林集团山东泉林纸业有限责任公司是专业从事浆纸及纸制品制造与供应的企业，是集制浆造纸包装彩印生态林有机肥化工热电于体的现代化企业集团，山东省百强企业集团和国家高新技术企业之。

泉林纸业拥有大面积的造纸原料林基地国有控股最大的铜版纸生产线泉林纸业，其前身是高唐县造纸厂，始建于年，现员工余人，总资产亿元。

年，实现销售收入亿元，利润亿元。

泉林是国家级农业产业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。

现有员工人，总固定资产亿元。

在岗员工万人，生产纸类产品，总资产亿。

蓝山集团高唐蓝山集团总公司拥有油脂公司肉类公司养殖公司饲料公司食品公司液晶公司包装公司清真食品公司营销中心等个生产经营单位。

是集油料浸出油脂精炼鸡肉熟肉制品加工和产品的生产与经营为体的综合性企业集团。

蓝山是国家级农业产业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。

现有员工人，总固定资产亿元。

总结高唐属于聊城地区下辖的个县，为山东省新兴工业城市，工业经济总量位居聊城地区第位。

高唐县政府大力推进以大集团带动为重点的城市经济，综合经济实力跨入全省中等水平，经济与周边地区同类县级城市相比具有较明显的优势，为山东省百强县之。

时风集团泉林纸业蓝山集团为代表的三大骨干企业，支撑着高唐的经济发展，并带动了许多中小企业，以几个大企业为中心的商务往来频繁。

居民主要在几个骨干企业和政府部门工作，平均月收入在元左右。

高唐县城进行了比较系统的规划，最近几年进行了大规模的城市建设，路网基本成型，拆迁的力度逐年加大，围绕着中心湖区水系进行的商业和房地产开发从年正式开始，已经建成了城市中心广场和天齐庙为中心的商业中心，城市的规划和景观优于天津郊县城市。

房地产市场情况市场总体情况高唐县房地产市场正式启动于年月，之前建设的项目多为集资房，由家德州开发商开发的万千平米的小区标志着本地房地产市场拉开序幕。

据统计高唐县年已建在建项目包括已报批尚未建设共计万，其中万平米已销售包括集资还迁经济适用房合计万平米，剩余万中有万在销售，万尚未建设。

估计年总供应量万平米把湖西地块及同同期上市土地所能开发量计算在内。

下面为万平米的分解万平米为年度累计下来其中有万平米能和我们产生竞争。

万平米为现有项目的下期工程有万平米会和我们产生竞争。

其它万为年将上市土地所产生的部分开发量预计我们年将开发万平米左右，其它项目开发量预计万平米。

年与我们同期上市的与我们产生竞争的商品房项目包括我们开发万平米在内总共万平米。

剩余万平米中，万平米中高档项目中较难销售的楼层及户型顶层小高层项目，其它为我们所提及的不构成威胁的项目，多为地点偏远，档次非常低的项目及经济适用房项目，根本不会抢夺我们客群。

市场的供给情况年高唐住宅销售情况年度住宅销售总量万平米集资及经济适用房万平米中高档万平米低档商品房万平米高唐年下半年才开始真正的商品房开发，这样使年有定量的商品房上市，年商品房成交量较大。

年高唐中高档商品房预计上市量万平米，其中在售项目为万平米，尚未开盘项目预计为万，与我们同期上市地块能产生万平米的中高档住宅。

商品房价格趋势目前高唐房地产市场整体均价在元平米，中高档小区价格在元平米，总价范围集中在万之间，低档及经济适用房价格在元平米，总价范围集中万之间。

整体价格呈现上涨趋势，与年相比均价上涨元平米。

开发商及产品情况目前市场上共有家开发商，其中家比较有实力，主要为建二建，外地开发商较有实力的为烟台天马济南佳隆。

在建及已建成项目个，总规划建筑面积万平米。

较有代表性的有湖滨花园天齐花园怡园小区华盛园，其主要集中在内环周边，档次相对较高。

项目名称湖滨花园华盛园怡园小区天齐花园开发商山东佳隆高唐华盛高唐金铭烟台天马价格元平米建筑面积万平米期销售率开盘时间主要户型面积及比例三室厅三室二厅平米三室二厅平米三室二厅三室二厅错层跃层元平米主要卖点项目位置优越，东临商业中心，南面临湖，西靠县政府。

该项目有相对较好的景观规划，做出高低起伏的绿化地面。

但与城市艺墅相比有相当的差项目位置较好，东临商业中心，南面为湖滨花园。

小区总面积较大，有整体规划的优势，产品外檐新颖。

落地阳台，外飘窗，立面较丰富，有部分凹槽。

这方面比城市艺墅稍差，但于当地其它项小区与高唐的商业中心天齐庙相临，总体规模较大。

价格方面有竞争优势。

在三期中提高产品形式为四层的跃层，价格提高到元平米，销售情况非常好。

距。

目相比，有明显的优势。

小区内设条商业街。

特色配套外檐高档瓷砖，半地下车库，单元可视对讲。

元平米的物业管理无明显特点，其它项目的在元卫生间厨房设简单的铺砖及洁具，但档次偏低。

米层高，外窗铝合金双层玻璃窗。

壁挂炉取暖。

卫生间厨房设简单的铺砖及洁具，但档次偏低。

卫生间厨房设简单的铺砖及洁具，但档次偏低。

项目分析结论小区位置较好，旨在做出高档社区的形象。

主要优势表现在配套方面及相对完善的景观设计。

但该地型为个长条形状，楼盘摆布，整体的规则设计无特点。

项目营销及推广与项目档次不符。

户型般，没有竞争优势，小面积较难销售，二期中全部为大面积，没有小高层。

主要依靠位置优势，做了近平米沿街商业，价格在元平米。

两层起销售，销售较好。

住宅方面，多层销售明显好于小高层。

该项目有大盘的优势，建筑外立面及小区整体规划较好，配套齐备，销售情况很好。

价格持续上涨。

该项目性价比较高，但整体规划水平不高。

项目分三期开发，后期有所改进，价格明显提高。

总体分析现有项目定位定价主要依据项目所处的地点。

各项目整体的规划设计普遍较差，楼盘摆布方式单景观规划水平较低。

物业管理还外在个较初级的阶段。