【RS50】高尚居住区房地产项目可行性立项申报材料.doc文档 ㊣ 精品文档 值得下载

月批准成立，注册资本金人民币亿元，其业务涉及房地产开发公路桥梁建设酒店娱乐商业贸易纺织品生产及销售广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。

武汉房地产开发有限公司成立于年，注册资本金人民币万元，是实业在武汉专业从事房地产开发的企业。

项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置良好的开发前景成熟的开发条件以及公司自身发展的需要。

仁者乐山，智者乐水，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。

湖北历有千湖之省的美誉，湖泊星罗棋布。

武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多风光优美水系发达而享有百湖之市的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水调节功能，伴湖而居，临湖而住更是种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。

伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目位于区楚天第路金山大道以北，紧临，分布于环湖公路两侧，属生态旅游区的核心地段。

其中有约亩的卧龙岛三面临湖，向中延伸，余下多亩地面临湖。

项目周边拥有大面积水域成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。

项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。

在该宗地上规划开发规模宏大配套完善的居住区，对于武汉市区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。

二项目概况项目区位该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有武汉市后花园之称的区内。

京珠高速公路国道汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。

区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为城在森林中街在绿化中楼在花园中人在环境中的现代化城镇。

项目位于区楚天第路金山大道以北，紧临，分布于环湖公路两侧，属生态旅游区的核心地段。

宗地总面积平方米，约亩。

其中约亩的卧龙岛三面临湖，向中延伸，余下多亩地面临湖。

项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。

项目所在地板块水面面积超过万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了整套天然的生态体系。

经过几年的发展，该区域目前已经形成了套完整的交通体系。

从上空俯视，金山大道马池路机场高速环湖路环湖中路张柏公路等条条宽阔的道路纵横交错，将与汉口浑然连成体。

更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨号线二期宗关三店，全长公里预计年建成，届时将区与汉口中心城区连成个整体。

并且规划中的地铁将横贯而过。

地区凭借它得天独厚的地理位置丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。

正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成个大型的居住区，成为武汉中产阶级的理想居住之所。

项目所处的地理区位详见项目区位图图。

项目土地现状项目占地范围内地面较为平坦。

大部分用地现在为鱼塘藕塘以及养殖场。

多处分布有层建筑物，但总的来说规模不大。

项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房等。

根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施详见项目开发分期安排，各期实施后形成四个相对的居住区，各空间既分离又有联系。

项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为年，其中建设期为年，建设期与销售期重叠共年。

项目总体规划指标见下表表。

表项目总体规划指标序号项目单位数量规划用地面积二总建筑面积其中多层小高层高层住宅别墅联排别墅复式洋房公建面积三道路及停车场四建筑密度五容积率六绿化率项目主要建设条件已签订项目开发协议书年月。

土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。

已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。

并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。

项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。

项目建设资金已经准备到位。

项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。

项目主要经济指标项目主要经济指标见下表表。

表项目主要经济指标序号项目单位数量备注主要经济结果和数据项目投入总资金万元建设投资不含建设期利息万元其中自有资金万元建设期利息万元销售收入万元销售税金万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二主要经济评价指标项目财务内部收益率基准收益率税后项目财务内部收益率基准收益率财务净现值税后万元财务净现值税前万元动态投资回收期税后年动态投资回收期税前年投资利润率投资利税率三项目可行性研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年建设部房地产开发项目经济评价方法建标号国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号武汉市城市总体规划年武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报项目开发用地协议书武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。

四项目可行性研究报告研究范围项目开发市场环境分析项目建设初步方案项目定位项目开发经营模式项目环境影响评价项目投资估算与资金安排项目融资方案项目财务评价项目风险分析。

五项目建设存在的问题与项目实施建议项目建设存在的问题项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。

项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。

项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。

项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。

存在预期利益难以兑现的可能。

资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。

存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。

项目实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。

及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。

尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。

集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。

项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。

既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。

临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。

项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。

以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。

重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。

二项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终成效。

项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。

同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。

项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。

因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。

我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。

所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。

土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应的集中统管理。

必须严格控制土地供应总量。

各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。

通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。

凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。

停止别墅类用地的土地供应。

严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知国土资源部和监察部，国土资发号通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。

通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。

要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并处理完毕。

月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

年月日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国办发明电号通知要求清理检查年以来的土地占用情况，整顿未批先用征而未用乱占滥用和随意改变土地用途等问题在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。

土地供给政策的调整大大规范了政府和开发企业在土地级市场的行为使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位促使城市土地价格上涨。

将在总体上增大房地产投资风险。

房地产金融政策调整年月日中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的通知银发号通知要求房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产开发企业。

对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不