【SZ86页】高板式高层建筑商务楼工程项目可行性立项申报材料.doc文档独家 ㊣ 精品文档 值得下载

建筑，主要功能为商务办公楼地下为地下车库地下自行车库人防工程及附属设备用房等。

建设单位情况建设单位县龙山建设开发有限公司法人代表贾宏地址县镇县前街号项目的建设必要性实践县龙山新区发展规划的需要自公司成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将龙山新区的生地转为热地，按规划要求着重体现龙山新区最佳投资环境和最佳人居环境的价值。

期内行政大楼大剧院图书档案馆会议中心餐饮中心三大广场及和睦塘公园齐山公园梅花公园等批体现时代精神和精美艺术的标志性建筑。

二期平方公里城市建设已经启动。

三期平方公里城市设计已经完成，新区道路建设已延伸到二三期内。

老城区的中心农贸市场与中迁建项目在上半年相继完工。

新建商务楼工程，又将成为城市建设和提升城市品位的新亮点，同边开发地价因此又将得到次大幅度的增值契机。

本项目建设是加快城市建设的需要随着近几年经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。

年全县市政建设投入资金亿元，比年增长，中心城市建成区面积扩展到平方公里，建成区内集聚人口万人，城市框架拉大至平方公里，城市化率达到。

以上数据客观显示城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。

浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划提出中心城市在年将发展成为个万人口的大城市的目标。

总体规划明确至年城市用地规模达平方公里。

城市化水平达到。

因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现城市的高度城市化和现代化。

实现县龙山新区商务区规划目标的需要本项目位于县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政服务中心与路相邻，南北有规划支路，商业较发达居民密度较大收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公金融保险信息产业商务和商贸为主的具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。

可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南国家计委以计办投资号文件，中国电力出版社建设项目经济评价方法与参数第三版中国计划出版社县国民经济和社会发展十二五规划纲要县城市总体规划国家浙江省及县中心城市政府现行有关规定及文件房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定的协议书或意向书其他有关依据资料项目批复文件主要技术经济指标与研究结论表新区商务楼工程项目主要技术经济指标表序号项目指标单位建筑类总建筑面积占地面积二投资类项目投入总资金万元土地取得费用万元前期费用万元城市基础设施配套费万元建筑安装工程费万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元预备费万元资金筹措万元项目资本金万元银行借款万元销售收入投入万元三财务类净现值税后万元内部收益率税后静态投资回收期税后年借款偿还期年新区商务楼工程项目经测算，预计总投资为万元，预计总销售收入为万元，经计算，该项目的盈利水平较高偿债能力较强，而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。

项目选址及建设条件项目所处区域位于浙江省最北端，东临太湖西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，地处长江三角洲的中心腹地，县域面积平方公里，辖个乡镇和个省级经济技术开发区，人口万，是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。

改革开放以来，特别是近年来，长民经济保持稳定增长，综合实力进步增强，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。

年县实现地区生产总值亿元，人均美元，财政总收入亿元，其中地方财政收入亿元，城镇居民人均可支配收入为元，农民人均纯收入达到元。

县先后获得全国卫生县城国家园林城市全国文化先进县全国科技进步先进县省文明城市省教育强县双拥模范县五连冠等称号。

在全国综合势力百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到位和位。

县经济及财政的快速增长，加快了城市化建设进程。

近年来城市基础设施建设投入逐年扩大，累计投入近个亿。

通过城市基础建设，中心城市框架进步拉开，目前城市建成区面枳已达到平方公里，城市框架拉大到平方公里，集聚人口万，城市化水平达到预期。

城市垃圾处理厂，管液化气站污水处理厂等大批公益事业项目相继建成体育馆青少年宫游泳馆等文体设施应俱全省内流标准的大剧院图书馆档案馆等先后投入使用，城市综合功能不断增强。

同时县以创建四张名片为载体，大力开展生态环境建设，进步美化洁化绿化亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园台基山遗址公园和睦塘公园等，城市绿地达到公顷，城市绿地率绿化覆盖率人均公共绿地三大指标分别提高到和平方米。

坚持高水准设计城市街景，批优秀设计精品建筑相继建成，城市品位不断提高，人居环境越来越舒适。

随着城市东扩西延北拓高标准高起点的基础设施建设，加快了城市周边土地的建设开发，座设施完善环境优美经济发达的山水园林型现代化新兴城市已初具形态。

基础设施区内基础设施完善发达。

沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水煤气等供应充足。

工业用地上建筑必要的专用设备在数量和质量上，居于县中心城市前列。

二居住条件县龙山新区是县中心城市最适合于居住的城区之，沿岸花团锦簇树木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是已建成的行政中心市民广场植物园图书馆大剧院，周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务设施。

除此之外，房地产业发展潜力巨大。

三人才资源县龙山新区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。

项目建设地点项目位置东长水港南大剧院西行政中心及市民广场北规划道路周边配套设施提高了项目的宜居性项目地块所在地是城市中心热点区域，西临行政中心北为县中心城市重点初中中学，正东为浙江省重点中学县中心城市第高级中学周边有君越华府新城丽景风铃绿州为首的等高档生活社区有浙北大厦大型商业卖场西面为市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。

项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。

新轮发展规划为项目提供了无限想象空间根据县中心城市的发展战略，在沿龙山大道明珠路将建设大型的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件建设场地范围及环境项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地块位于县路以东，周边有城市规划道路。

项目拟采用市政自来水管网水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。

环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数的。

由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年的多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年的月至次年的月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。

市场分析县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括利时建设开发有限公司的利时广场等。

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