高档社区房地产项目可行性立项申报材料.doc文档44页在线阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

，前言为加快淮安市经济开发区经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，淮安房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区以北以东地块地块进行开发，在大学城建立个集商业休闲美食和居住于体的高档社区，以填补大学城地区商业空白。

年月，淮安房地产开发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了丘地块国有土地使用权招标出让的通知。

淮安房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了淮安市国有土地使用权出让合同根据规划，基地面积为平方米。

为控制项目投资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。

第章项目概况项目法人概况项目法人淮安房地产开发有限公司以下简称城房产注册资本伍佰万美元住所淮安市清河新区西号工业新区管委会法定代表人企业类型有限责任公司台港澳与境内合资经营范围房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。

涉及许可经营的凭许可证经营。

房产是由南京房地产开发有限公司和中国香港集团公司共同投资，于年月日经淮安市工商行政管理局批准设立的专业房地产开发经营企业。

年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。

项目概况项目名称淮安项目建设地点基地位于淮安市水渡口中心商务区的核心地带。

处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目的风水宝地。

基地总占地面积平方米。

基地北则是城市道路翔宇大道，南侧是路，西侧与路接壤。

条东西向的规划道路将基地分为二用地平整，交通便利。

规划设计内容为高层住宅风情商业街及相关配套设施。

建设内容本项目拟按高层建造，容积率按计算。

同时，本项目的规划在定程度上将配合未来淮安的地标建筑国际会展中心的风格，从而形成相得益彰的效果，提升住宅项目的品味和价值，并使项目上市后即产生强大的冲击力，形成购买热潮。

另外，房产项目将在沿里运河带打造特色主题商业街，并在沿街边建造商业区，从而服务全区，辐射全市。

基地现状工程进度建设期本项目建设工期暂定为年，计划年年底竣工。

投资估算资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为万元详见附表。

项目所需建设资金全部由项目法人自筹。

项目法人已经以支付前期费用及国有土地使用权出让金万元，作为本项目的资本金，符合国家有关资本金出资比例的要求。

项目建设全部资金由项目法人通过自筹及银行贷款解决。

财务效益分析本项目经测算，本项目全部投资财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年含建设期，财务效益良好。

第章市场分析淮安土地市场现状年土地市场招标拍卖进入规范阶段，价格较之前有较大提高，全市平均出让价格万亩年随市场发展及长三角影响，上涨到均价万亩，年受新政影响土地市场也进入冷潮期，价格跌回均价万亩年淮安市区成交房地产开发用地宗，计亩年月淮安市区共成交土地宗，合计亩，合同价款，万元，平均价格万亩。

成交地块面积较小，亩以下地块居多。

大面积地块流标率偏高，从年的上市成交情况看，共流标块计亩土地。

淮安房地产开发现状淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。

年以前主要以老城区改造项目为主，年随着土地价格的提高，房价上涨近元，楼市规模初步形成。

根据淮安市国土资源局网上资料年季度，全市完成房地产开发投资亿元，比年增长，增速上升个百分点市区完成房地产开发投资亿元，比上年增长，增速下降个百分点。

十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

年淮安全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长市区完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比下降。

而年季度，全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

其中市区施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

楼市价格分析淮安市年全市销售面积万，全市商品住房销售均价元，同比增长，市区商品住房销售均价元，同比增长年第季度全市商品住房均价元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元，比去年同期增长。

从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入网销售项目个，入网总面积，可销售总面积入网总套数，套。

当日住宅成交套数套，当日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接力有定的局限性。

本项目区域竞争分析本案地块南北西面被三个大盘所包围。

南侧路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价元，期七幢多层余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘的高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地亩，容积率，总建筑面积万平方，以幢高层建筑为主。

土地出让价格为万亩，出让时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期套房源，已在十国庆期间排队拿号。

期多层均价元，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购，将是本案未来年内最强有力的竞争对手。

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地亩，将建成超过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估元，商业用房暂估元，总销售额为亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇城市经济快速发展年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。

十五期间，淮安全社会固定资产投资将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。

年实现地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收入亿元。

随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。

城市规模的扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。

本案独特性地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策的进步出台和落实，线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在定程度上推动房价的上升。

市委市政府领导重视淮安市区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

市场存在的风险市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较大的瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目的成功开发经营具有定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。

基地的南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑的天际线由北向南降，从而形成良好的日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状的总体布臵，通过规整的高层住宅布局和曲线的高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里运河沿岸的处景观。

里运河两岸是名人故里美食之乡，