【22页】高淳固城湖南路别墅地块项目可行性立项申报材料.doc文档全文免费阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

需求四区域未来发展五结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四章项目概况第五章项目分析项目分析二项目定位分析三项目客群分析四项目价格分析五项目营销推广分析第六章项目投资收益分析第七章合作形式第八章未来合作长远目标前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目地块的区位环境，完成该项目的初步可行性研究报告结合高淳县房地产开发的个案特点，基于对本地市场发展趋势的分析预测，对项目的规划设计建筑方案设计提出初步概略性思路对项目进行初步投资估算分析和风险分析为方案实施前的详细可行性研究提供依据。

二报告编制依据国家建设部及南京市颁布的相关法律与政策南京市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准房地产管理部门发布的相关数据资料现场勘察和实地调研所得资料第章高淳概况高淳行政区域高淳县地处长江以南南京市郊，东邻苏锡常，西接安徽的宣城马鞍山总面积平方公里，。

境内地势西低东高，西部为水网平原区，东部为低山丘陵区。

属北亚热带和中亚热带过度季风气候区，年降水量，年平均气温，四季分明，雨量充沛，光照充足，气候宜人，生态优越，风光秀丽，是国家级生态示范区和全国环保优秀县。

二城市规模高淳隶属南京市，下辖个镇和个街道办事处，总人口万。

东部为茅山天目山余脉结合部，是蜿蜒起伏的丘陵山区，西部为碧波荡漾的固城湖石臼湖所环抱，是河网稠密的圩区，总面积约平方公里。

其中，陆地面积占，水域面积占。

三交通情况陆路直上宁高高速，距南京禄口国际机场公里，宁望级公路芜太公路直达宁杭高速水路西进长江黄金水道，东连太湖苏南水网，区位特点十分鲜明。

四综合经济高淳先后被授予国家级生态示范区全国城市环境综合整治优秀城市县江苏省卫生城市江苏省环境优美城市等多项荣誉。

近年来，高淳工业迅速崛起，全县共有工业企业家，其中，外来投资企业多家，外资合资企业家。

全县拥有家市级以上高新技术企业和项高新技术产品，其中国家级重点高新技术企业家，省级高新技术企业家，国家级高新技术项，省级高新技术项。

同时，还有项国家火炬计划项目和项国家星火计划项目，共创国家级重点新产品个省名牌产品个和市名牌产品个。

建有国家级省级技术中心各家，市级技术中心家，拥有家上市公司红太阳集团股份有限公司江苏高淳陶瓷股份有限公司南京红宝丽集团股份有限公司。

高淳经济形成了以建筑养殖造船为三大龙头，药业化工机械电子新型材料出口服装和绿色食品为主的五大主导产业，占全县工业销售总量的，五大主导产业基础较好关联度大龙头企业支撑强劲，产业集群初步形成，而且适合高淳环境和资源状况，发展优势较为明显。

第二章高淳房地产概况土地供应量年高淳计划拟供应经营性用地供应面积为亩数据显示年月高淳包括乡镇土地已供应量为平米，约亩具体数据如下已成交土地地址漆桥镇新港西路南侧文化活动中心西侧土地属性住宅商业商服总用地面积已成交县城区域土地地址水厂路东侧波西塔诺南侧土地属性住宅总用地面积，已成交县城区域土地地址水厂路西侧自来水厂南侧土地属性住宅总用地面积，已成交土地位置漆桥镇河滨路号镇政府原办公楼地块土地属性住宅总用地面积，已成交土地位置下坝集镇胥河北路号原兴盛粮油公司土地用途商住总用地面积未成交县城区域土地位置淳溪镇宝塔路原面粉厂农业局地块土地属性住宅商业商服总用地面积，已成交县城区域土地位置淳溪镇大桥路南侧苏皖农贸城水产批发市场地块土地属性住宅总用地面积，已成交县城区域土地位置镇兴路北侧北漪路西侧原职教中心卫生局地块土地属性住宅总用地面积，二近两年发展情况表年高淳各类产品供销现状三高淳楼盘去化率分析表年高淳楼盘去化率分析板块楼盘名称开盘时间已销售时间截止月均销售套数备注老城区舜天南郡个月套云锦庄园个月套纯别墅品质较差武家嘴万福城二期个月套多元品质化产品，电梯多层价格优势金地康城个月套楼盘品质，多层高淳各类型产品供销现状上市量套销售量套供销比多层电梯公寓双拼联排叠加独栋江山星园个月套早期价格较低新区波西塔诺个月套品质虽高，但价格高于市场近双湖景苑个月套楼盘品质低双湖明珠个月套湖滨依水佳苑个月套第三章项目区域概况区域概况项目位于属于高淳老城区范围，接近滨湖板块，南临级国家旅游景点高淳紧紧围绕古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境最佳的湖滨新区的城市发展定位，统筹产业布局景观布局历史文化布局，努力将石固河以西的老城区规划建成以凸现古镇风貌为主的历史街区，石固河以东的新区规划建成生态保护与产业发展相协调的现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架的中轴线和生态走廊。

二区域产品分析高淳房地产市场整体供给量较小，在售楼盘不足个，主要分布在县城的四个板块内。

板块楼盘名称占地万总建万容积率开盘时间产品产品类型户型面积现时均价元上市量销售量销售率老城区舜天南郡公寓联排套套双拼套套云锦庄园独栋套套双拼套套联排套套武家嘴万福城二期公寓独栋套套联排套套叠加套套金地康城多层双拼套套双湖景苑叠加套套双拼套套双湖明珠多层联排套套湖滨依水佳苑多层独栋套联排跃层别墅套套三消费者需求随着高淳各项经济指数的提高，高淳藏富于民的消费能力得以释放。

而目前现有的住宅在品质上和形式都比以往得到了很大的提升。

他们需要得到更好的消费品和更好的服务，同时也能够承担由此而提升的价格。

别墅，作为楼市中的最顶级奢侈品，已经成为当地人特定阶层享受生活所追逐的目标。

四区域未来发展近年来，高淳以县城包括新区总体规划为依据，逐步对县城各专项规划详细规划进行完善，投入规划编制经费多万元，共编制县城绿地消防管道燃气等专业规划部，县城新区平方公里启动区县城产业区中心地块县城行政中心等控制性详规个，高淳老街湖滨大道宝塔公园等修建性详规多个，有效地保障了城市的健康有序发展。

通过合理的规划引导，目前，县城已形成湖滨大道景观区老街历史文化景区苏皖农贸服务区宝塔路商业景观区镇兴路行政办公中心区城中居住花苑区工业新区等七个功能区域，从而进步明确了城区各区域范围的功能定位。

高铁轻轨等交通工具在未来的几年将显著改善高淳人的工作和生活方式，高淳，昔日南京后山人，转眼将成堂前客，指日可待。

五结论高淳未来发展的总体趋势稳定，具有长期利好，同时由于边缘递减效应，楼市价格波动受影响较小高淳市场上的主力供应产品为多层含电梯洋房，同时这也是市场相对最为热销的户型，供销比在之间由于目前县城区域在售楼盘基本售馨，市场中档消费力积聚待发，县城区域地块供求旺盛由于市场购买力强盛，别墅产品的供及市场丰富，尤其是独栋别墅，供销比高达，但由于地块性质限制，多数别墅项目都在县城区域外高品质别墅项目，尤其是县城区域的别墅数量少，去化率高，同时价格增长速率较大市场能够接受的产品类型进步丰富，技术含量的高品质产品有望将会成为新热点。

第四章地块概况高淳县建设局亩地规划设计要点项目名称固城湖南路以东淳路延伸段以南地跨规划设计要点建设地点高淳县淳溪镇规划概要该地块位于固城湖南路以东，淳南路延伸段以南，用地面积约亩。

地块编号用地性质用地面积容积率建筑高度建筑密度绿地率净地类居住用地公共配建相关配套设施如交配电管理用房垃圾收集点等相对集中设置，次规划到位。

其中物业管理房相应按照总建筑面积千分之的比例配置地块基础配套设施应超前，结合地块功能及路网将通讯及宽带燃气管线有限电视。

给水排水雨污分流已入地方式处理停车配件规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施标准与推测宁规字号的相关规定配建停车泊位机动车与非机动车方式应兼容，停车库应在地下半地下或建筑物底层架空层内解决，地面室外停车位不应超过配建停车数量的指标说明指标中用地面积以实际出让土地面积为准指标中建筑高度计算至建筑北口该地块用地面积，其中建筑用地面积代征道路用地交通组织规划设计应合理组织好用地内外交通，防止不同类型交通之间和人车车辆之间的相互干扰。

机动车出入口应设置在淳南路延伸段上间距退让规划建筑之间，规划建筑与现状建筑之间的间距应满足南京市城市规划条例实施细则的规定规划建筑退让固城湖南路道路红线不得少于米，退让淳兴延伸段路道路红线不得少于米退让用地边界不得少于米，退让规划道路不得少于米用地范围内出现高压线可下地或迁移，确实没有条件下地或迁移的，规划建筑需退让高压线保护范围报审图件规划设计说明总平面图落放在或地形图上，含主要经济技术指标建筑单体面立剖面图沿街立面图包括邻地块建筑面积有关分析图高度实景照片至如分析等专项论证结果其他要求该地块为带方案招拍挂项目，施工图必须依照先规划领导和城镇建设管理委员会号办文单批准的规划方案进行设计，规划方案如需微调需按照相应的法定程序办理。

方案审定前应取得人防消防部门的同意意见。

要点附件规划设计要点红线图备注凡本要点未做具体规定的，应按照现行有关法规和规范执行。

规划设计要点签发之日有效期个月。

第五章项目分析项目分析优势地理位置优越临级国家旅游景点中心地段，地块成熟，与高淳原高端别墅区毗邻，周边二手房平米单价突破万元且无换手率项目开发周期短，无同类竞争产品合作方具备地方优势和成熟开发经验具备打造高端产品的机遇劣势地块较小，且无地块拓展可能项目较小，不利于打造品牌优势国家贷款政策的收紧外来需求稀薄机会县城的快速发展，为市场留下心理空间同类产品供给的市场空白，为市场留下需求空间高端项目的较高价格，为市场留下价格空间当地消费观念的改变，为市场留下价值空间政府的大力支持，为项目留下了政策空间威胁新的土地供应可能造成竞争威胁来自周边别墅项目换手的直接威胁对配套规划实现的政策风险和时间风险国家各项新政的风向，导致客户的观望心理与合作方的首次合作，需要磨合二项目定位分析•寻求高淳