鲁班路项目可行性立项申报材料文档下载39页 ㊣ 精品文档 值得下载

微观环境层面的调查周边的市政交通基础设施核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，生态环境状态项目定位项目的优势分析项目的机会分析项目的客户产品价格定位三项目开发方案主要工程项目项目建筑技术经济指标开发进度市场营销策略环境影响分析四项目经济评价投资与收入估算资金安排经济参数的确定财务评价风险与不确定性分析国民经济评价五社会影响分析六结论与建议结论建议正文项目概况项目总说明该项目位于南宁市西乡塘区鲁班路西侧。

西乡塘区未来规划是成为新廊东区，凭借优越的地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海大通道的重要环。

便利的交通条件，雄厚的人才科技资源，为西乡塘区经济社会的快速健康发展奠定了坚实的基础。

随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地工业发展的集中区城郊型经济的重点区域。

为了将该项目建成处别于其他小区的特色小区，项目主办者对西乡塘区的各个楼盘进行详细的研究了解和对现在的楼盘市场价格作出分析，还将会对该项目作出客观的评估，最后根据该项目所在的地形位置做别具匠心的设计。

项目概况该项目用地面积是平方米，容积率是，建筑密度是，绿地面积，该项目位于南宁鲁班路西侧，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。

附近经济相同的房地产项目有，韩林华府盛天熙园荷塘月色。

距南宁市火车站公里左右，有路等公车经过，交通条件较好。

附近有广西大学广西银行学校广西民族大学等学校，有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有瑞士花园高新苑等住宅小区还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。

周围公共服务设施及城市基础设施较完善。

获得市政建设条件的可能性很大，项目建成后的服务对象是主要是有能力购买的中阶级人层和有稳定收入的年轻人群，还有吸引外来投资客。

开发项目现状调查该土地的批准用途是用来做城镇住宅和做批发零售，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。

项目用地市政基础设施完善，不存在对项目建设的不便。

二市场研究宏观环境层面的调查政治环境政府近年来制定了很多相关的有利于房地产开发发展的政策，鼓励房地产产业的发展经济环境南宁市作为广西壮族自治区的首府，其经济能力，南宁这几年的变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，方面是工程的实施，方面是东盟的加入，技术环境南宁的房地产经过几年的发展，已经成为广西壮族自治区的典范，也走进了全国前列，无论是开发技术建筑技术营销技术还是管理技术，都达到了个理想的高度。

然而正因为房地产技术的提高，在南宁市范围内房地产的竞争自然非常激烈，在技术条件相差不太大的情况下，如何抢占市场铸造名牌就更是明显了，南宁房产环境有绿城之称的南宁市是个人口众多的大都市，是广西壮族自治区的首府，是广西的经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产的发展。

广西许多地方的高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁的经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。

区域环境层面的调查城市规划随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地工业发展的集中区城郊型经济的重点区域。

而未来的西乡塘区将发展成为新廊东。

房地产的供给与需求情况所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查居民的人口及经济能力西乡塘区总人口约万人，其中，常住人口万人，流动人口约万人，是南宁市人口最多建成区人口密度最大的城区。

西乡塘区的城乡贸易仓储服务个体私营经济迅速发展，专业市场建设加快，以及商业网点形成网络，服务设施日益完善，使城区的商贸服务网络逐渐成形。

而居民的经济能力也逐渐上升，能购得起房的人也逐渐增多。

购房特征消费趋势西乡塘区的各大楼盘的二房和三房比较受广大购房者的喜好，其面积在平方米这个范围内。

同个区内楼盘的总体价格水平西乡塘的楼盘均价元。

房产论坛，装修论坛，业主论三微观环境层面的调查周边的市政交通基础设施西乡塘雄踞南宁西北部，区域交通路便利，公车有路路路路路路路路路路路路路路路路。

生活设施齐全，附近有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有中国农业银行，中国建设银行，还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。

生态环境状态西乡塘水系改造占的比重相当大，心圩江公园的建设和可利江凤凰江和石埠河等生态环境整治工程和环境整治工程，将使西乡塘生态水系亮点纷呈，宜居优势更为凸显。

项目定位项目的优势分析项目所在的位置未来有轻轨经过，交通更加便利。

附近靠近广西各大高校，未来的西乡塘区又将是座大学城，这里充满了书香氛围。

项目的机会分析西乡塘区正面临着良好的发展机遇，特别是中国东盟自由贸易中心区泛珠三角经济圈和两廊圈经济圈的构建和中国东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略的贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好的发展机遇。

西乡塘区十五规划发展定位为建设成为南宁广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心。

项目的客户产品价格定位项目客户定位通过调研，目标顾客群体锁定在中高层收入的消费者，个人月收入大于元，人生的格言为追求财富创造财富享受财富。

项目产品定位户型是三房为主，二房和四房为辅，形象项目设计上实现了高容积率下的低密度，其产品规划的合理性建筑风格的现代化是为满足城市生活中的城市上流高知阶层人群倾心打造的鲁班路高档住宅小区项目，富有雕塑感的体块与现代元素相结合，以完美的比例和尺度，表现精美的现代建筑。

项目价格分析根据对南宁市鲁班路周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为销售均价在元左右，主要竞争项目分析西乡塘在售楼盘详细情况表项目户数建筑面积万单价元位置红日江山高新区可利大道与相思湖东路交接处翰林雅筑高新区科德路与高新二路交叉口旁隆源国际公馆南宁市北湖北路号云星城市春天北湖路黄金商业走廊之上君临天下大学东路号动物园正对面天域香格里拉西乡塘区秀灵路西西弯西乡塘区秀灵路东四里号即西大东门斜对面相思湖花园西乡塘相思湖西路号同人学府相思湖新区大学城中央位置骋望怡璟湾邕江上游西建水岸华府南宁市西乡塘区相思湖东路号邕江御景西乡塘区江滨路北面融昌邕江银座人民西路号南宁台湾街宜兰弯南宁市龙腾路二期与江北大道交际处振宁现代鲁班鲁班路号鲁班南路约米锦秀豪庭新阳路北三里福满花园南宁市龙腾路号三项目开发方案主要工程项目序号项目名称说明土建工程建筑面积多层住宅地下停车库小高层住宅商铺建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积给排水工程水箱水池水泵机房普通消防系统住宅区照明工程小区照明通讯工程普通电话配线各类安全防卫通风工程地下车库通风闭路电视住宅区室外工程室外绿化及部分道路场地项目建筑技术经济指标编号指标计量单位数值备注项目总用地面积平方米亩总建筑面积含地下室平方米总计容建筑面积平方米公建配套面积平方米住宅建筑面积商铺建筑面积容积率地下室建筑面积建筑密度绿地率停车位车库地面停车位地下停车位户数户方案总面积层高层层为商铺为住宅户数户型梯户两种户型依据从市场的角度，米以上的大户型是最不好销的这是幢层的商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。

裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。

分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋，总公摊不包括地下室控制在，户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下年月日项目建设书批复年月日年月日编制可行性开行性研究报告并报批，。

年月日年月日建设方案设计。

年月日综合网管设计。

年月日年月日施工图设计。

年月报建领取建设规划许可证。

年月日工程开工。

年月完成投资的，开始预售。

年月主体工程开始断水。

年月年月单体工程验收。

年月年月分项工程验收。

年月正式入住。

市场营销策略前期在南国早报做些关于楼盘的基本情况的宣传和在网上发布，中期可以在南宁的主要路道做广告销售，后期可以通过搞系列活动来提高消费者对楼盘的详细了解，吸引更多的买楼人群来关注楼盘。

后期服务要酒店化，良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。

环境影响分析建设中环境影响的缓解措施减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。

施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。

应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。

倡导文明施工制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。

项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。

施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。

项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而会极大的改善周边的人居环境。

四项目经济评价投资与收入估算土地使用权出让金为万元拆迁补偿安置费。

根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为万元综合上两项合计万元项目投资估算前期工程费估算表本项目的前期工程费主要包括项目前期规划设计可行性研究水文地质勘探以及七通平等阶段的费用支出