【41页】鹅湖旅游度假区项目前期项目可行性立项申报材料.doc文档在线阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

局批准并依法登记注册的，具有法人地位的民办非企业单位，属非营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。

本所的主要业务范围是从事社会经济体制比较经济改革经济管理经济结构调整企业兼并重组重大投资项目咨询等问题的实证研究，同时为各类企业特别是为各类市场提供管理重组等咨询服务。

无锡市社会经济比较研究所的领导成员是吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济学家荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员，经济社会体制比较杂志主编，著名经济学家赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长研究员，著名经济学家浦文昌执行所长经济学高级研究员。

王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任，高级经济师汤可可副所长兼无锡市档案局副局长，高级经济师无锡社会经济比较研究所先后承担的大型科研和企业咨询研究项目有市场经济与民间商会县乡两级地方政府的治理结构改革从压力型体制向民主合作核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，型体制转变广东大亚湾核电合营公司发展模式研究无锡朝阳集团改革重组方案无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等。

先后出版理论学术专著部，为数十个工业和商贸企业批发市场提供咨询服务。

无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好的合作关系。

研究所关于中国民间商会的培育和发展地方政府治理结构改革经济体制转型地方党组织领导方式的改革和完善等研究项目得到了福特基金会的资助，其研究成果获得了基金会专家的高度评价此外，研究所还与法国巴黎工商会德国中小企业联合会就经贸中介理论研究等方面进行长期合作。

在美国福特基金会和国务院发展研究中心中央编译局等中外机构支持下，研究所先后于年连续两次举办市场经济与民间商会国际研讨会，全国政协常委著名经济学家吴敬琏，国务院发展研究中心党组书记副主任陈清泰，国家财政部副部长楼继伟国家体改委副主任李剑阁全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员，以及美国福特基金会驻华首席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中小企业联合会驻宁首席代表世界银行驻华代表处首席经济学家美国及澳大利亚商会的代表，美国哈佛大学波士顿大学教授等许多外国专家学者与会参加学术讨论。

本所以严谨的学术研究作风和与国内外有关机构真诚合作的精神，在国内外相关研究领域具有良好的声誉。

根据无锡鹅湖度假区开发有限公司的委托，无锡社会经济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。

本所进行该项研究的主要依据是由开发公司提供的无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划锡山区荡口镇提供的，并由无锡市规划局批准的无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划。

范围和限制根据开发公司的委托，我所主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下步详细的经济技术论证和具体规划设计提供可靠依据。

作为过渡性的可行性研究，本研究的调查预测误差控制在。

本可行性分析所采用的技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。

从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到荡口镇进行了实地考察。

之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。

现将我们的调查情况和意见报告如下总论项目概况根据开发公司提供的项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中的旅游休闲度假区用地内。

项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。

建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。

第二期开发以旅游度假物业为主，用地约亩。

整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全的以面向外商为主，以及国内高收入阶层人士服务的高级住宅区。

拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美的自然景观丰富的历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。

整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。

对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以的速度持续稳定增长，我国的房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民私营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的年中，本项目将成为无锡地区唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕的地区之，年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。

另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以亩巨幅面积，并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇，实不可多得。

只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设的快速推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。

另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。

根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。

为此，可以作进步详细经济技术论证。

但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。

在以后的进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流的测算。

研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。

鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。

而高档低密度住宅必须按照百年遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。

因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。

另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。

宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。

方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。

九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。

年，全国达到万亿元，比上年增长。

今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。

国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长的保证入世的积极效应将会进步释放。

外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。

跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额的以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。

这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。

我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。

当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确定性等。

但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。

正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。

以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅的建设开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。

同时作为扩大内需的新增长点，住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的