【41页】龙凤山庄项目可行性立项申报材料.doc文档在线阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

地面积平方米亩。

其中主建用地平方米，公建用地平方米，小区内道路用地平方米，绿化用地平方米，小区内贯穿条市政道路占地平方米。

总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业平方米，公建平方米。

项目总投资亿元。

七项目建设期年年年。

八可研编制单位安徽环球工程咨询有限公司九可行性研究报告编制依据及范围编制依据萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划安徽省关于国民经济和社会发展十二五规划和年远景目标纲要萧县城区开发总体规划萧县土地利用总体规划宿州市定额站宿州定额信息年第三季度核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，民用建筑设计规范国家及地方有关建筑工程设计规范和标准国家计委颁发的投资项目可行性研究指南萧县土地利用总体规划项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料项目方案及技术资料萧县建设环保土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料证明材料等。

编制范围本项目建议书的研究范围包括项目提出的背景及建设的必要性项目选址与建设环境条件项目建设规模与主要建设内容项目总体布局方案工程技术方案环境保护安全卫生消防和节能项目运营和实施计划投资估算与资金筹措效益分析项目建议书结论与建议二项目单位简介江苏东晨置业有限公司是年成立的房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为万元人民币，开发资质为暂定二级资质。

公司只要经营范围有许可经营项目，房地产开发经营。

般经营项目物业管理，建筑工程装饰装修，园林绿化。

年月来萧县投资开发东晨龙凤山庄小区在萧县工商局注册成立江苏东晨置业有限公司萧县分公司。

分公司下设有工程部营销部财务部和综合部。

分公司通过政府招投，取得萧县凤山石榴园区域开发权，并和县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，按合同规定交纳了土地出让金。

江苏东晨置业有限公司萧县分公司的经营宗旨是认真贯彻执行党和国家的路线方针政策及有关法规法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进萧县经济又好又快发展。

分公司现有在册职工人，其中中级职称人，初级职称人，公司主要负责人多年从事建筑设计工程施工经营管理和市场营销，有丰富的经验。

公司总经理谢晓阳工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。

三项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量建设规模建筑面积平方米其中住宅平方米配套公建平方米商业用房平方米住宅套数套数居住人口人总占地面积平方米可规划用地面积平方米建筑容积率绿化率建筑密度二项目总投资亿三投资利润率四投资利税率四项目年能耗该项目主要能耗为水电汽。

该项目主正常年份年耗水万吨耗电万度耗汽万吨。

第二章项目的可行性和必要性项目的可行性萧县地处安徽北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。

城区绝大多数是平房。

人均住房面积只有平方米。

城区居民改善居住条件和居住环境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居民为子女读书改善人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。

近几年来随着经济的发展，城乡居民通过外出打工和特有的防腐产业等途径，收入也持续快速增长。

年银行存款达亿元，位居安徽省县级城市第三，保险位居全省县级第。

具有定的购买力基础。

项目地处县城北部，属寸土寸金地段，该项目建设对提高县城的城市品位，改善人居环境，促进该区域经济文化社会发展具有重要意义。

二项目的必要性改善人文自然环境随着萧县国民经济发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是商业房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。

它对拉动萧县国民经济的增长起到至关重要的作用。

随着居民生活的提高，人们对住房商铺的需求不仅仅满足于有个基本的居住经商的条件。

人们更加重视居住经商的质量，居住经商的环境包括室内环境和室外环境该项目的建设目标就是要建造高品位适合居民居住经营商务的优雅美好的用房。

江苏东晨置业公司萧县分公司商业居住开发建设工程的建设不但可以为萧县白领工商人士公务员居民提供高质量的商住房新颖别致建筑造型通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。

由于该项目地处行政中心商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。

二提供大量的就业机会除此之外，由于该项目的建设，将带来大量的就业机会。

项目的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位餐饮服务等第三产业带来无限商机。

项目建成后，为保持良好的室内外环境，必须大量人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。

可见本项目的建设将给社会提供大量的就业机会。

三项目地段环境优越地段环境优越本项目位于萧县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已确定作为萧县城市北部未来发展的主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花园的定位。

龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠虎山东临萧县师范学校面对萧县中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内的零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。

第三章需求分析与营销策略需求分析萧县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来，加大了项目区住房的刚性需求。

近年来，随着皖北经济体化的深入推进，萧县县作为徐州都市圈的卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。

另外萧县拥有得天独厚的区位交通产业人文等优势条件，发展的空间十分广阔。

而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。

此外，萧县的投资成本相对较低，投资环境日益改善。

这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强的优势。

随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，萧县将会承接越来越多的来自南方发达地区的产业转移，届时将会有更多的企业业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。

因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。

二城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。

由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职工以及在萧县投资置业的人员为主。

近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。

财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。

领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已成时尚。

随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。

三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。

萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小学，在校生多人，是农村学生。

绝大多数农村学生家长准备在县城购房。

因此，萧县县城房源缺口较大。

平方平方米房源是他们的首选。

四区位优势带动了萧县房地产用地发展。

萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大的发展空间。

据此估算萧县房源目前尚有套需求。

二营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神的享受和自我个性的表现。

因此作为营销的重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好的开端往往也意味着成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。

本项目采用低开高走的价格策略。

采用该策略有以下优势低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。

资金回笼迅速，有利于项目后期建设。

迎合了消费者买涨不买跌的心理。

根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项目强销期销售持续期销售结案期。

具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。

措施如下以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者对定数量的最先期购房者采用成本价出售财购房者采用签名活动买房送物活动保证购房者不满意可退房。

二促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。

广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。

销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。

广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。

项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。

这阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。

销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销销售面积只剩多少等。

销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。

因此这阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。

三人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下在销售前期，做好促