任感和投资者的信心，建立发展商在公众中的良好形象，加强其在房地产市场中的长远竞争力。物业管理是个完整的系统工程，从物业的规划设计开始到物业建成投入使用后管理工作的正常运行，有若干环节组成。国企根据物业管理在物业价值中的重要地位和对公司品牌树立的重要性出发，结合花样年华的市场定位，认为对市场来讲，高素质的物业管理服务尚属新生事物市民对实物消费观到服务消费观的转变需要个过程。因此，物业管理尽量提供优质高效的基本物业服务，在降低了住户经济负担的同时，也使其享受到了优质的服务，对品牌的塑造有着重要意义。因此开发商必须在物业管理给予充分重视，和必要的前期投入。这样会使项目产生持续增值。综上，我司对花样年华物业管理提出以下建议和提示第部分物业管理运作的基本环节第章物业管理的早期介入物业管理的早期介入，是指物业管理公司在正式接管物业管理工作之前进行的工作。主要包括项目规划设计阶段的早期介入项目施工建设阶段的早期介入和项目销售阶段的早期介入项目规划设计阶段的早期介入项目规划设计阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目规划设计阶段就介入，从物业管理的角度参与项目规划设计方案研究工作，从日后物业管理的角度考虑开发项目的规划设计。要设置物业管理工作用房商业用房，给楼宇的清洁冲洗留公共水源，设置防盗监控系统，配备防火安全装置。小区的开放路口应集中并设岗亭，为物业管理公司实施周边封闭式管理作准备。二项目施工建设阶段的早期介入项目施工建设阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目施工建设阶段就介入，从物业管理的角度参与项目施工管理。物业管理公司要通过跟进整个施工过程，熟悉整个项目的布局情况。要熟悉各种管道各种设备设施的系统位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后对物业的检查维修保养工作。三项目销售阶段的早期介入物业管理是客户准客户和潜在客户所关心的重要内容，因此在销售前就应该确定物业管理相关的全部内容，包括物业管理收费物业管理服务内容物业管理承诺和物管公司等。物业管理是对营销人员培训的必须和重要内容。以下所列是项目销售过程所需物业管理资料楼宇质量保证书楼宇使用说明书业主公约用户手册楼宇交收流程入伙通知书入伙手续书收楼书承诺书业主用户联系表遗漏工程使用钥匙授权书遗漏工程和水电表底数记录表装修手册和装修申请表第二章物业管理的基础工作物业管理的基础工作是指住户入住之前，物业管理公司应做好的工作。主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训物业管理资金的落实物业管理制度的制定和物业的接管验收四个方面。物业管理人员的选聘和岗位培训物业管理人员选聘物业管理人员的选拔工作，应该从物业管理任务确定后开始着手。可以由负责人根据物业管理接管的实际需要组阁管理班子。二物业管理人员的培训物业管理人员的应知应会主要包括如下内容应知的基本内容物业管理人员应了解自身企业所在公司的基本情况，如公司的发展史组织结构劳保福利公司的规章制度劳动纪律安全守则业务处理程序等物业管理人员应了解所管物业的基本情况，如建筑物的构造布局功能数量质量等各种场地的使用功能面积布局等各种设备设施的位置分布和功能等物业管理人员应了解公司制定的住户手册及各种管理规定的主要内容应会的基本内容物业管理人员应懂得物业管理的基本常识，包括应付特发事故如火警盗警人员伤亡等的基本常识防盗防事故防罪案的意识及其基本常识消防管理条例及防火灭火基本知识待人接物的基本礼仪和礼貌用语维护环境整洁的基本要求及基本标准物业管理人员应熟悉本岗位的职责和本岗位的操作技巧和技能物业管理人员应掌握以下学科的基本知识包括行政管理城市规划房屋构造建筑设备市政工程园林绿化财务管理心理学公共关系学电子计算机等。二物业管理资金的筹措物业管理资金的来源主要有如下数项地产开发建设企业提供的公共设施设备的维护管理基金按照物业管理合同的规定向业主收取的公共性管理服务费按照物业管理合同的规定向业主收取的公共设施设备的维护管理储备金物业管理公司开展特约管理服务的收入物业管理经营性物业或称商业物业的经济收益物业管理公司开展多种经营活动的收入政府给予的城市维护费补贴。对物业管理各项资金的收取，物业管理公司应严格执行有关法规的规定。三物业管理的规章制度物业管理公司内部的规章制度物业管理公司成立伊始就应该建立套科学的健全严格的规章制度，使人人有章可循，事事有据可依。可以将公司的规章制度综合成本员工手册，方便员工全面地了解公司整套的规章制度。物业管理公司对外的规章制度物业管理公司对外的规章制度，包括物业管理公司向辖区业主住户解释公司的宗旨权利和义务，解释物业管理公司的管理服务范围，管理服务的方式方法以及要求业主和住户共同遵守的行为准则等方面的文件。物业管理公司对外的规章制度主要有公共契约辖区管理规定业主住户管理委员会章程和住户手册等。公共契约应明确以下内容物业管理公司的名称管理服务范围和管理权限职责物业管理公司与辖区业主住户双方的权利义务及双方的法律责任辖区管理规定辖区管理规定属于物业管理公司面向辖区业主的份综合性管理文件。主要包括向业主介绍辖区的管理机构的职责权限公布物业公司管理辖区的有关原则公布使用维修和养护物业的有关规定公布维护环境和治安的有关规定公布管理经费的有关规定等等。业主管理委员会章程它主要阐明的是业主管委会成立的目的成立的方法和管委会的宗旨任务权利义务以及业主大会召开的任务等。住户手册住户手册介绍的内容般包括辖区的概况辖区管理和提供各种服务概况辖区管理规定住户业主须知家居安全指南及常用电话号码等。四物业的接管验收物业的接管验收不同于物业的竣工验收。它是物业管理单位接管开发建设单位移交的新建物业或接管已经投入使用的原有物业所进行的验收。物业接管验收是在物业竣工综合验收的基础上进行的。验收的对象包括房屋房屋的配套设备房屋的外部条件综合功能等。物业接管验收是落实物业管理责任制的必要手段。物业接管验收后，物业管理公司正式开始对接管物业实施管理，除特殊情况外，开发建设单位不再承担工程的维护改建费用。第三章物业管理的主要活动住户入住由于住户入住期间，人员的频繁进出容易出现秩序混乱和发生事故。所以，住户入住期间是物业公司不容忽视的环节，并应注意以下几个问题物业管理处各方面的人员必须到位二要注意加强治安管理和安全管理工作应加以防范的事故住户财物被盗住户之间的冲突火灾人身伤亡防范事故应做好的工作加强对进出人员的管理有计划地安排住户有序地分批入住，但又应在较为集中的时间内装修及在较为集中的时间内入住加强保安巡逻加强装修管理工作，坚决杜绝违章装修。三做好住户入住手续的办理工作入住手续是指住户在正式入住房屋之前需要前往管理处办理的相关手续。住户在收到物业管理公司发出的入住通知书后，应按通知书上安排的时间和要求前往管理处办理入住手续。入住通知书应清楚地向住户交待办理入住手续的时间携带的证件需缴纳的款项及需办理的手续和程序等。当住户交清各种需交费用，并签署了公共契约后，管理处就可以向住户发放钥匙和通水电。至此，入住手续告完。住户入住时，除了交清购房余款外，般还应缴纳如下费用装防盗门防盗网的费用公共设施设备的维护管理储备金预售个月的公共性管理服务费装修管理押金清运装修垃圾押金四要与住户建立良好的关系五利用有利时机向住户宣传各项管理规章制度六要做好业主管理委员会成立的组织活动二完善配套设施完善配套设施，是指物业管理公司接管物业后，对投入使用了段时间后暴露出来的施工质量问题和规划的不尽人意之处进行处理，填补规划设计和施工过程的不足，使管辖区保持良好的环境和设施，赢取业主和住户的信赖。如增建停车场车辆保管站，增设文化娱乐体育商业网点，完善绿化工程，开办幼儿园，安装中央消防报警系统，平整道路，畅通排水管道，检修供电线路等。完善辖区配套工作应注意以下几点做好完善辖区配套项目计划并落实好经费。项目计划须经管委会认可，并向政府有关部门申报报批要控制完善辖区配套的进度，合理安排好施工时间。对于涉及面广对住户正常生活影响大的项目应进行统筹安排，分期分割施工，尽量减少对住户的干扰要保证完善辖区配套项目的施工质量，防止再次留下施工质量隐患。可组织多家投标，择优选择施工单位的方法，使之既有利于提高工程质量，又利于减少工程造价三管理服务住户入住后，物管公司应迅速开展管理服务和多种经营。管理服务分为公共性管理服务和特约性管理服务两类公共性管理服务是物业管理公司为辖区所有业主住户提供的服务公共性管理服务费由以下几项构成管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施设备日常运行维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费物业管理单位固定资产折旧费法定税费特约性管理服务是物业管理公司为满足业主的特殊需求而提供的服务特约管理服务费只是享受特约服务的业主缴纳。经营者定价，以双方均可接受为原则。管理服务费的收取方法般为三种银行代收，即住户按规定时间到银行自行缴纳住户到管理处缴纳管理处收款员上门向住户收取四物业档案管理物业管理的档案资料由两部分组成。部分是物业本身的资料，包括从建设项目规划设计到施工建成及物业管理公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况的记录另部分是业主和住户的资料，包括业主住户的姓名家庭成员情况工作单位联络电话或地址租金管理费缴纳情况等。建立物业管理的档案资料关键要抓好收集整理归档利用四个环节。五节能管理节能管理，就是在物业管理过程千方百计地节约能源，降低管理成本，提高效益。节能管理主要包括调查研究，分析评估实施改良三个环节。六风险管理风险即可能发生的危险。是危害现有或未来资产财产收入人身