管工程报建申办建设工程规划许可证工程安全质量报监申领施工许可证投资监理委托施工总承包招标现场管理台帐图纸管理施工日记编制会议纪要施工图内审施工图设计交底临水临电配套申办开工复验红线施工技术方案优化委托勘丈楼书及宣传资料制作选择首届物业管理单位申办预售许可证组织房展会商品房销售合同的网上备案和登记商品房定金合同的网上备案编制工程预算编制项目计划书审核验工月报工程拨款甲方采购施工安全管理施工安全巡视施工图修改工程例会现场签证工程质量事故处理索赔样板引路和封样验收隐蔽工程验收土建隐蔽工程验收程序安装竣工备案制验收公建配套供电配套供水配套排水配套消防配套燃气配套环卫配套卫生防疫报批通信配套有线电视配套工程绿化配套邮政配套安全技术防范配套门牌报批申办使用粘土砖核定结建民防工程建设管理工程竣工档案编制验收和报送申办规划验收公司内部验收申办入户许可证申办大产证编制工程决算物业移交和接管预售商品房的物业交付代办小产证项目总结项目资金管理项目贷款项目经济效益测评成本管理成本核算课题组研究成果报告摘要课题组研究成果评审意见土地投标商务作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。

其中商务标包括投标报价开发企业资质企业简介从业业绩银行资信可行性报告等内容。

由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。

作业依据政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。

决策岗位总经理负责土地投标书商务的批准和签发。

主管岗位总经济师负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。

协管岗位总会计师对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。

主办岗位土地开发负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和致性。

协办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。

紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。

作业描述组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加详见作业指导书土地状况调查。

其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析市场预测，以及未来开发项目的产品定位总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行。

土地开发重点对地块及四周定范围内的道路交通建筑朝向市政及公建配套状况城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。

投标准备会议总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。

本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。

各岗位责任和分工营销策划负责编制可行性报告。

根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测研究客户和产品的定位，据此对规划方案技术标提出设计要求提交初步营销方案销售成本和资金回笼计划。

土地开发向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。

负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。

通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。

向土建设计管理岗位催办技术标。

成本控制负责编制现场建设成本。

成本核算负责编制内部管理成本和税费。

融资会计负责提供有关银行资信信誉等级存款证明等方面的文字材料。

公司办公室负责提供有关开发企业资质级别净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容负责投标文件封面封底和内容排版的设计，印刷和装订负责各类需提交的投标文件的盖章存档。

总经济师审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。

在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前天签定最终投标报价，密封文件。

投标商务标文件内容投标申请表投标书投标文件提要投标保证金企业资质证明从业业绩等资料法定代表人证明及身份证复印件参加当日投标人员的授权委托书可行性研究报告等。

投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。

参加投标投标授权委托人通常即为本主办岗位应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。

投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。

被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。

投标工作全过程的保密纪律所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在个内并设置加密。

文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。

各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。

土地投标技术作业目的土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。

也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。

作业依据从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。

决策岗位总经理负责土地投标书技术的批准和签发。

主管岗位总建筑师布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。

主办岗位土建设计管理按时完成以下作业描述中各节点作业。

紧前工作条件已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。

作业描述编制工作进度计划因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位起启动土地投标工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早至天，留有定的时间余地。

委托概念方案设计主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择至名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。

向设计师提供地形图复印件和规划指标各份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。

编写设计任务书草稿详见作业指导书编制设计任务书。

此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。

概念方案的设计成果必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。

通常的要求为规划设计成果文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。

规划内容与深度规划说明书包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑用地平衡表，主要技术经济指标总用地面积总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积容积率建筑密度绿地率集中绿地率等。

还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。

规划总平面图包括小区住宅建筑布局公建与市政设施设置建筑层数建筑间距绿化布局集中绿地面积道路布局停车泊位数量停车库面积周边情况反映比例尺指北针日照分析等。

小区公建设施应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按城市居住区公共服务设施设置标准要求为小区配置。

表达规划设计意图的效果图如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。

内部评选侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单以本公司和本系统的营销策划为主，分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。

由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。

签订设计咨询合同与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。

如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。

内部审核本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的致性等。

发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。

资料移交在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。

保密责任本主办岗位承担投标方案的保密责任。

过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。

旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。

土地状况调研作业目的取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。

作业依据公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。

主管岗位总经济师熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的。

协管岗位总建筑师，总工程师熟悉现场内外环境情况及地质情况。

主办岗位土地开发负责现场调研的组织工作，编制调研报告。

协办岗位营销策划熟悉现场内外环境情况。

紧前工作条件已获取相关土地将要招标的信息。

作业要求踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。

踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是电子相册文件。

报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。

本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。

作业描述调研外部环境生活环境包括地理位置周边商业教卫公交娱乐设置等布局情况。

评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。

能源环境包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。

市政环境包括周边道路级别，有否拓路计划雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。

建筑环境特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质层数总高度等是否存在日照的相互影响。

周边建筑的风格，色彩，档次标准。

对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。

地质水文环境了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。

调研内部环境地面障碍物动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树古树水面建筑。

如地形图上没有标记的应补上。

对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。

对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。

空中障碍物有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。

地下障碍物对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。

本小区比较理想的出入口位置。

对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。

编制可行性研究报告作业目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。

项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之，是投资者进行投资决策的主要依据。

在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。

过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在种意