【定稿】《“日出映象”项目开发贷款评估分析报告》.doc文档63页精品范文㊣精品文档值得下载

号报告正文项目总论项目名称及位置项目开发公司承担评估工作的单位评估工作的目的评估工作的依据项目主要规划指标二借款人评价借款人背景经营管理层综合素质评价贷款人以往开发业绩及在建项目企业财务状况评价借款人信用状况评价主要股东背景评价借款人发展前景评价三项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境深圳市投资宏观背景区域发展及前景预测宏观市场与本项目发展借鉴区域市场分析区域市场界定供给分析需求分析竞争分析调查典型物业调查市场分析有关结论四项目条件分析及评价项目合法性评价项目地块解析交通条件地形地势水电邮气保障规划限制条件项目市场定位评价建筑规划设计方案评价项目建设进度计划及施工组织评价项目协作单位实力评价项目总体评价五投资估算及资金筹措评价项目总投资估算固定资产投资总额流动资金估算资金筹措资金来源项目筹资方案六项目效益及偿债能力评价项目效益评价各类物业销售收入估算投资损益计算现金流量分析计算盈亏平衡分析敏感性分析偿债能力评价七综合评价及建议项目可行性评估结论市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论贷款效益及风险综合评价贷款效益评价贷款风险评价项目开发建议项目贷款建议八附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资借款偿还期测算表敏感性分析表九附件深圳市大通房地产评估有限公司深圳市国咨房地产评估有限公司二零零四年三月三十日二零零四年三月三十日项目总论项目名称及位置本次评估的项目位于宝安区龙华镇龙华新城人民中路与布龙公路交叉口二线关拓展区的日出映象，东临富国路，西靠中环路，北与锦绣江南隔布龙路相望，南与规划中的住宅用地相邻。

项目开发公司公司名称深圳市华来利实业有限公司注册号执照号深司字注册资本万元企业类型有限责任公司住所深圳市福田区上梅林凯丰路汇龙花园四楼会馆经营期限开发资质等级证书正在办理营业范围兴办实业具体项目另行申报国内商业物资供应不含专营专控专卖商品承担评估工作的单位评估机构名称深圳市国咨房地产评估有限公司深圳市大通房地产评估有限公司营业执照号深司字深福司字评估资质证书号深中服资评字号深中服资评字号资质等级级三级注册资本万元万元经济性质有限责任公司有限责任公司经营范围房地产评估经济信息咨询不含限制项目。

房地产评估投资咨询不含限制项目。

评估工作的目的深圳市华来利实业有限公司向中国工商银行深圳分行申请日出映象项目开发贷款，委托我公司对该项目进行评估，为银行贷款决策提供参考依据。

研究工作的依据土地使用权出让合同书深地合字号建设用地规划许可证地块编号深圳市发展计划局文件深计号深圳市华来利实业有限公司营业执照深圳市华来利实业有限公司验资报告及最近财务报表项目投资可行性研究报告。

项目主要规划指标宗地号合并用地面积平方米容积率，北侧，其余各侧宗地号用地面积平方米容积率，其余各侧二借款人评价借款人背景深圳市华来利实业有限公司成立于年，现注册资本万元，由三大股东组成深圳市兴创业投资集团有限公司投资万元占股份深圳市龙岗世贸百货有限公司投资万元占深圳市兴创业科技有限公司投资万元占股份。

公司最早系由香港来利建筑有限公司出资出资组建的港资独资企业，注册资金万港元后经过董事会决议，香港来利建筑有限公司将其持有的的股权，以人民币万元转让给深圳市兴创业投资集团有限公司，转让给深圳市兴创业科技有限公司，并取得深司字号企业法人营业执照，并截止年月日，公司增资至万元后又经过董事会决议，深圳市兴创业投资集团有限公司将其股权转让给深圳市龙岗世贸百货有限公司，就形成目前公司的股权结构。

深圳市兴创业投资集团有限公司的房地产成功开发经验，给股权变化后的深圳市华来利实业有限公司涉足房地产开发领域提供了重要的经验保障。

经营管理层综合素质评价公司董事长总经理何文辉先生简介男，年月生于广东，大学学历，年月年月在深圳市宝安区建设局工作，年月年月在深圳市兴创业投资集团有限公司任副总经理，参与开发龙岗世贸中心开发建设，年至今在深圳深圳市华来利实业有限公司担任董事长总经理，其多年在政府建设局及房地产开发企业房地产中的工作经验，为深圳市华来利实业有限公司成功开发经营房地产项目提供重要知识和经验保证。

目前，公司现有员工人，其中人持有中级以上技术职称，大多具有多年在房地产开发企业的工作经验，现领导班子年富力强，具有较强的市场开拓能力和管理协调能力。

贷款人以往开发业绩及在建项目深圳市华来利实业有限公司由于最近涉足房地产项目，以前没有开发房地产项目的个案。

目前，公司拥有二线扩展区万平方米的优质土地储备，分为两处位于布龙公路与人民路交汇处占地万平方米的土地，也即现评估的日出映象项目用地，现正开发建设位于福龙路占地万平方米的土地，总投资亿元，计划建设规模万平方米龙岗高尚生态园林社区，待开发。

企业财务状况评价包括其企业资金实力营运能力偿债能力获利能力等进行分析，由于该企业过去年没有经营业务，故对公司的营运能力获利能力不做评价，仅仅对其资产实力偿债能力进行评价。

根据开发公司提供的财务报表得出如下有关统计数据截止年月日止序号财务指标名称指标值总资产，万元总负债，万元流动资产，万元速动资产，万元流动负债，万元货币资金，万元所有者权益，万元资产负债率流动比率速动比率从以上表格的分析数据得出企业资产规模较大，实力较强，总资产达，万元，所有者权益达，万元。

资产负债率低资产负债率为，资产负债率越低，代表企业长期偿债能力越强。

企业短期偿债能力较强。

流动比率达，最佳值为，流动比率越高，企业短期偿债能力越强。

企业立即偿债能力较强。

速动比率达，最佳值为，速动比率越高，企业立即偿债能力越强。

借款人信用状况评价开发公司仅刚在年月份，向中国工商银行深圳分行贷款万元，因此没有进行信用等级评定。

股东背景评价深圳市华来利实业有限公司两大股东的主要背景如下深圳市兴创业投资集团有限公司占有深圳市华来利实业有限公司的股份，成立于年月，注册资本万元，总资产亿元，净资产亿元，资产负债率，开发成功个案汇龙花园占地万平方米，总建筑面积万元住宅小区项目龙岗世贸中心占地万平方米，总建筑面积万元超大型商业项目，目前在运作项目有莲塘尾项目，建设规划用地万平方米，总建筑面积万平方米。

深圳市龙岗世贸百货有限公司占有深圳市华来利实业有限公司的股份，成立于年月，注册资本万元，总资产亿元，净资产亿元，资产负债率，现主要经营龙岗世贸中心，目前已经将万平方米商铺投入营运，今年计划将万平方米的商铺投入营运，预计年销售收入达亿元。

借款人发展前景评价有利因素土地储备足，且土地质优，公司发展后劲足。

股东刚刚重组，公司财务清楚，债权债务关系清楚，可以确保项目建设资金专款专用，经营管理成本易于控制尽管借款人为刚刚涉足房地产开发的项目公司，但其两大股东有丰富的房地产开发经营管理经验，开发实力社会形象和知名度均不错公司历史包袱轻，有利于塑造新企业形象公司为民营企业，公司其经营管理风格和内部管理相对灵活，管理机制相对顺畅，对市场反应灵敏不利因素公司刚刚涉足地产开发，缺乏社会认知度地产开发团队初次配合磨合需要时间。

综合以上，借款人有利因素多于不利因素，其发展前景看好。

三项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境国民经济持续较快增长。

年国民经济较快增长。

全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，加快个百分点。

其中，第产业增加值亿元，增长，减慢个百分点第二产业增加值亿元，增长，加快个百分点第三产业增加值亿元，增长，减慢个百分点。

在第三产业中，金融保险业增长，批发和零售贸易餐饮业增长，房地产业增长。

国际收支状况良好。

年国际收支状况良好。

全年对外贸易顺差亿美元，比上年减少亿美元。

利用外资继续增加。

外汇储备大幅度增长，年末国家外汇储备达到亿美元，比上年末增加亿美元。

人民币汇率保持基本稳定。