并检查执行情况集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时准确完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的般步骤依次如下根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法标准。

将归集的开发成本费用按确定的方法标准在各成本核算对象之间进行分配。

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

正确划分可售面积不可售面积由主管部门划分提供，根据有关规定分别计算可售面积不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要便于成本费用的归集利于成本的及时结算适应成本监控的要求。

成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

成片分期区开发的项目，可以以各期区为成本核算对象。

同项目有裙楼公寓写字楼等不同功能的，在按期区划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

同小区同期有高层多层复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

根据核算和管理需要，对的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为个房屋等开发项目服务的应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

成本费用项目及核算内容成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目般包括下列八项土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费各成本项目的核算内容土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容政府地价及市政配套费支付的土地出让金土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费交纳的契税土地使用费耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

合作款项补偿合作方地价合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

红线外市政设施费红线外道路水电气通讯等建造费管线铺设费接口补偿费。

拆迁补偿费有关地上地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

开发前期准备费指在取得土地开发权之后项目开发前期的水文地质勘察测绘规划设计可行性研究筹建三通平等前期费用。

主要包括以下内容勘察设计费勘测丈量费包括初勘详勘等。

主要有水文地质文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费拨地钉桩验线费复线费定线费施工放线费建筑面积丈量费等。

规划设计费规划费方案招标费规划设计模型制作费方案评审费效果图设计费总体规划设计费。

设计费施工图设计费修改设计费环境景观设计费等。

其他可行性研究费制图晒图赶图费样品制作费等。

建筑研究用房费包括材料及施工费报批报建增容费报批报建费包括安检费质检费标底编制费交易中心手续费人防报建费消防配套设施费散装水泥集资费白蚁防治费墙改基金建筑面积丈量费路口开设费等规划管理费新材料基金或墙改专项基金教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费拆迁管理费招投标管理费等。

项目整体性报批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

增容费包括水电煤气增容费三通平费临时道路接通红线外施工用临时道路的设计建造费用。

临时用电接通红线外施工用临时用电规划设计费临时管线铺设改造迁移临时变压器安装及拆除费用。

临时用水接通红线外施工用临时给排水设施的设计建造管线铺设改造迁移等费用。

场地平整基础开挖前的场地平整场地清运旧房拆除等费用。

临时设施费临时围墙包括围墙围栏设计建造装饰费用。

临时办公室租金建造及装饰费用。

临时场地占用费含施工用临时占道费临时借用空地租费。

临时围板包括设计建造装饰费用。

主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括基础造价包括土石方桩基护壁坡工程费，基础处理费桩基咨询及检测费降水。

结构及粗装修造价主要包括砼框架含柱基和条基等浅基础砌体找平及抹灰防水垂直运输脚手架超高补贴散水沉降缝伸缩缝底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼有转换层结构并入塔楼。

门窗工程主要包括单元门入户门户内门外墙门窗防火门的费用。

公共部位精装修费主要包括大堂电梯厅楼梯间屋面外立面及雨蓬的精装修费用。

户内精装修费主要包括厨房卫生间厅房阳台露台的精装修费用。

主体安装工程费室内水暖气电管线设备费室内给排水系统费自来水排水直饮水热水室内采暖系统费地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片室内燃气系统费室内电气工程费包括楼栋及单元配电箱电表箱户配电箱管线敷设灯具开关插座含弱电工程管盒预埋室内设备及其安装费通风空调系统费包括空调设备及安装费用空调管道通风系统费用电梯及其安装费发电机及其安装费包括发电机供货安装机房降噪费消防系统费包括水消防电消防气体灭火防排烟工程费人防设备及安装费包括密闭门气体过滤装置等。

弱电系统费居家防盗系统费用包括阳台及室内红外探测防盗门磁紧急按扭等对讲系统费用包括可视及非可视对讲系统费用三表远传系统费用包括水电气远程抄表系统费用有线电视费用包括有线电视卫星电视主体内外布线及终端插座费用电话系统费用包括主体内外布线及终端插座费用宽带网包括主体内外布线及终端插座费用。

社区管网工程费室外给排水系统费室外给水系统费主要包括小区内给水管道检查井水泵房设备及外接的消火栓等费用雨污水系统费用室外采暖系统费主要包括管道系统热交换站锅炉房费用室外燃气系统费主要包括管道系统调压站室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装包括红线到配电房的高压线高压柜变压器低压柜及箱式变压设备费用室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分费用室外弱电管道埋设包括用于电视电话宽带网智能化布线的管道预埋检查井等费用室外智能化系统费停车管理系统费用包括露天停车场管理系统地下室或架空层停车场管理系统的费用小区闭路监控系统费用包括摄像头显示屏及电气系统安装等费用周界红外防越系统费用红外对扫等小区门禁系统费用电子巡更系统费用电子公告屏费用园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费包括公共绿化组团宅间绿化楼私家花园小区周边绿化支出建筑小品雕塑水景环廊假山等道路广场建造费道路广场铺设开设路口工程及补偿费等围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门室外照明室外照明电气工程，如路灯草坪灯室外背景音乐室外零星设施儿童游乐设施各种指示牌标识牌示意图垃圾桶座椅阳伞等。

配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会派出所岗亭儿童乐园自行车棚等在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托邮局图书馆阅览室健身房游泳池球场等设施的支出开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用对于产权收入归属情况较为复杂的地下室车位等设施，应根据当地政府法规开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如游泳池土建设备设施业主会所设计装修费资产购置单体会所结构幼儿园建造成本及配套资产购置学校建造成本及配套资产购置球场设备用房配电房水泵房土建及装修费车站建造费土建设备各项设施。

开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出以及项目营销设施建造费。

工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员的工资奖金补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费施工合同外奖金赶工奖进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费。

营销设施建造费广告设施及发布费车站广告路牌广告销售环境改造费会所推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计工程装饰费临时销售通道的设计工程装饰等费用售楼处装修装饰费设计工程装饰等样板间包括样板间设计装修家具饰品以及保洁保安维修费。

主体外搭设的样板间还包括建造费用主体内样板间销售后回收的设计装修家具家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除其他。

资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。

因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金公建维修基金或其他专项基金以及小区入住前投入的物业管理费用。

期间费用包括管理费用营业费用财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴