圈边界对商圈边界的修订对大寺的市场调查对于双港的市场调查小海地组团的市场调查调整后的商圈所含区域如下二确定商圈的各项指标常住人口的预计二常住人口引发的商圈总消费三流动人口引发商圈消费的预计四商圈内总消费五商圈内商业总规模三商圈内的零售业结构现有各种公建设施分布二主要商业设施的调查三商圈内未来的商业供应情况第三部分项目的立地条件分析地块研究道路类别二地块的可达性三地块的可视性四地面利用系数五人流的疏散六各项指标对商业选址影响的比较七到达梅江南号地的实地测量第四部分商圈消费者的调查调查简介二调查分析调查对象的基本情况二调查对象的消费特性总体特征分类特征梅江居民的需求特征第五部分松江商业项目的市场定位关于商业定位二市场定位三主题定位四目标客群定位五经营类别分析添加商业元素二对商业元素进行筛选六总体价格定位天津市商业用地交易走势图二天津市商业物业的租售情况三梅江区域商业项目的租售情况第六部分松江商业项目的市场建议顺驰融创运作的商业项目二确定主力店的规模三停车用地四步行区用地五缓冲区用地和预留发展用地六关于步行街七建设大型专科医院八将七号地开发为大型艺术中心和主题公园选择号地的原因二引入艺术中心依据及参考案例三引入主题公园依据及参考案例引入爱情主题公园的依据爱情主题公园参考案例布局建议前言在前份关于投资环境的报告中，我们得到了开发商业设施能极大地提高土地价值的结论。

在这里，我们将进步深入项目，围绕地块和商圈展开研究，通过分析市场变化和供需关系，明确商业定位，给出项目市场建议，为松江置业修订规划服务。

第部分相关行政区域的发展潜力从梅江南的地理位置来看，正处于河西区津南区西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用。

行政区域的发展比较项目类别河西区津南区西青区综合指标亿元年增长率年增长率年增长率第产业占比第二产业占比第三产业占比单项指标人口万人全社会固定资产投资亿元社会消费品零售总额居民恩格尔系数数据来源统计年鉴通过上表看出在经济发展速度方面，三个行政区均达到了较高的水平，而从产业结构上看则呈现出较大的差异。

众所周知，河西区是天津市城市化综合发展最好的区域之，这点集中体现在它的第三产业占比达到了，分别比津南区和西青区高出了和个百分点，可见，产业结构的调整在津南和西青的城市化进程中是重中之重，因此，发展商业服务业等第三产业势在必行。

三个行政区的固定资产投资均保持了较高的增长态势，城市面貌日新月异，人民生活不断得到改善，大量市区人口会逐渐向城郊扩展，各个新兴的大盘社区都需要足够的配套来服务于人群。

二主导产业的选择和近期发展的方向分项河西区津南区西青区目前状况商贸餐饮文化教育其他服务农业运输仓储业农业养殖业工业现代制造业发展方向商务商贸金融业物流业餐饮业新兴服务业会计律师评估咨询信息文化教育产业高科技产业农业养殖水果批发等运输仓储业农业社会化服务业商业餐饮业娱乐服务业观光旅游业文化农业养殖业工业现代制造业现代物流和旅游业汽车配套和生物技术资料来源政务网上表可以传达出以下信息各区都注意巩固原有的产业优势并对未来的产业结构进行了调整。

河西区将物流高科技产业纳入了新时期的发展计划。

津南和西青都将商业及相关行业列为未来的发展目标。

因此，各区围绕自身的发展方向，在规划和资源配置上会把物流信息流资金流人流引导到合理的位置，形成多个城市次级商圈。

三各区现有商圈和潜在商业组团河西区津南区西青区目前主要商圈物业组合经营内容小白楼商圈百货商场商业步行街餐饮娱乐写字楼服装餐饮其他南楼商圈家电卖场超市卖场家居建材沿街商铺专业卖场食品家居建材家电餐饮便利服务休闲娱乐友谊路百货商场餐饮娱乐服装家具餐饮何庄子市场群咸水沽市场群八里台市场群小站市场群葛沽市场群杨柳青明清街石家大院旅游区大寺西青开发区张家窝王稳庄辛口南河等市场群小结通过对三个行政区的分析可以得出，在新轮的经济增长周期中，产业结构调整是实现可持续发展的关键，各区域的各种优势资源将直接配置给主导产业，因此，围绕这主题，在城市中会出现多个新的居住组团和新型商圈。

在研究梅江南地块前，我们发现，津南区的双港西青区的大寺河西区的解放南路沿线包括解放南路物流带陈塘都市型工业园海地居住区友谊南路沿线无论从城市规划还是可达性方面，都对我们研究商圈起着重要的意义。

佟楼商圈写字楼沿街商铺娱乐近期重点发展规划小白楼商务中心友谊路金融服务区大沽南路商业街海河服务型经济带解放南路物流带陈塘都市型工业园葛沽建个平方米的购物中心小站镇现代化综合商业设施。

咸水沽建商业步行街南洋镇建设平方米的勃克莱仓储式超市双港建设双港开发区工业园区和双港湖风景为工贸和商业发展区杨柳青镇建设万平方米的购物广场杨柳青镇建设万平方米的民俗食品城李七庄筹建万平方米的大润发超市完成了开发区四期起步区平方公里土地的开发，进步完善开发区的配套评价河西区的发展重点明显南移西青区的发展重点无疑在杨柳青和大寺津南区的规划体现出各自为政的特点，目标不明确第二部分商圈研究确定商圈下面是区域示意图各组团的常住人口分项梅江区小海地居住人口双港居住区大寺居住区梅江居住区海河黑牛城道卫津南路外环线南路大寺居住区双港居住区小海地居住区解放南路物流商贸区陈塘都市工业园西青开发区大沽解放南路友谊南路域人口含陈塘庄现在未来年注以上数据根据统计年鉴和中原资料库计算得出。

二其它组团到梅江南的距离小海地居住区梅江南公里双港居住区梅江南公里大寺居住区梅江南公里三计算商圈雷利法则其中，是组团从中间地组团吸引来的零售销售额，是组团从中间地组团吸引来的零售销售额，是组团人口，是组团人口，是组团与组团之间的距离，是组团与组团之间的距离。

计算商圈边界例如设梅江区域人口为，双港人口为，是梅江区域与分界点之间的距离，是双港与分界点之间的距离。

公里利用雷利法则的康帕斯数式计算，可求出公里公里也就是说双港与梅江之间商圈的分界点在距梅江公里距双港公里的地方。

同理得出，梅江与大寺之间的分界点是距梅江公里处梅江与小海地之间的分界点是距梅江公里处。

对商圈边界的修订原因梅江与其它组团消费者层次不同。

各组团潜在商业供应量与业态组合不同，导致的吸引力不同。

城市规划中河流快速路和立交桥会起到分割商圈的作用。

具体分析对大寺的市场调查区域概况大寺镇是距离梅江区域最近的组团，考察范围包括居住区与西青开发区两部分。

居住区大寺居住区主要集中在津淄公路和津港公路两侧，分为泉集里居住区和龙居居住区，泉集里居住区以泉集北里为主，该小区属于新建小区，面积较大。

另处以龙居花园为主，现卖到第区，商业主要业态集中在龙泉路和龙居花园带，普遍规模不大，自己自足，以副食音像美发汽修为主。

大寺居民商业设施览针对大寺镇居民人均年收入的增幅现有商业设施无论从整体规模还是业态种类来看，都难以满足人们更高层次的需求。

西青开发区西青开发区面积达平方公里已有家中外投资企业在西青经济开发区登记注册，多家企业在区内受让土地建厂，其中多家已建成投产。

交通网络西青开发区东侧经解放南路西侧经卫津南路中部经友谊路与市中心相连，距市中心公里周边分布津淄津港津涞津同津福公路西侧毗邻的李港周芦两条地方铁路与京沪京山两大铁路动脉相接。

配套主要是餐饮娱乐设施。

主要外商投资企业摩托罗拉宝洁东洋油墨松下电子罗姆电子高乐高大维等。

由于开发区规模大生产企业知名度高，因此吸引了全市乃至各地的高素质人才，这些人员居住范围遍及全市，而友谊南路和解放南路就成为其上下班的必经之路。

对于梅江南地块而言，这些高素质的流动人口蕴藏着强大的购买潜力。

位置商业营业面积业态分布交通情况龙泉道餐饮美容美发便利店银行自由市场医院集泉里居住区餐饮美容美发医疗便利店企业龙居花园餐饮通信美容美发便利店保健津港公路两侧加油站餐饮银行通讯店正是由于西青开发区的存在，使得梅江区域的消费者与开发区的消费者站在了个消费层面，并且有机地结合起来。

同时，友谊南路和解放南路象两条纽带样，将原本由外环线分割的梅江南与大寺紧密地联系起来。

另外，从大寺现有的商业情况来看，其对梅江区域的零售吸引力几乎为零。

小结可以这样认为，大寺和梅江南应统到个商圈之中，最初的计算应该予以调整。

对于双港的市场调查地理位置双港镇位于天津市区南部，北靠市区，西临津南开发区，东邻海河，南侧与辛庄镇由洪泥河分界，其镇政府位于津沽公路距外环线公里处。

商业状况双港镇目前面积接近平方公里，常住人口万人，人均年纯收入元，其主要商业设施和配套集中于津沽公路及梨双公路两侧。

津沽公路沿线西侧赤龙北里为栋临街多层住宅，其底商除邮局银行外大部分是经销摩托车配件与各种电动工具的小商店东侧双达公寓无商业分布。

港田集团双港镇政府双达公寓农业银行华润超市工商局建设银行农村信用社邮局移动营业厅津工超市工商银行港田大厦海河医院镇卫生院唐庄子洪泥河津工超市农业银行辛庄镇政府赤龙北里金凤里双海超市港田大酒厅中国银行津沽公路外环线梨双公路类别名称银行建行农行信用社工行邮局邮局通讯移动营业厅超市华润超市津工超市政府办公镇政府双港派出所工商局医院海河医院梨双公路北侧区政府与港田集团之间为港田九龙商业街，沿街商铺大多为饭店及摩托车配件，铺面在左右，环境杂乱。

从商业设施的总体状况来看，体量较小，业态单。

其中，小型餐饮占比较大，超市商品不够丰富，仅能满足居民最基本的生活需求。

通过对双港镇第十个五年计划纲要的研究发现，双港镇对于工业园区设施农业和观光休闲农业的发展定位比较明确，而对第三产业的描述则有些模糊不清，特别是未来的商业设施主要以开放式的商业街为主，这就很难形成商业的聚合效应。

反观双港居民的人均收入，每年的增长