【66页】【定稿】《粤东(国际)鞋材市场营销整合报告》.doc文档极速下载 ㊣ 精品文档 值得下载

本地仍然存在很大批持观望态度潜在客户作为惠东女鞋生产基地的吉黄两镇，需要有个专业的现代的鞋材市场出现二项目招商的分析本项目招商优势和机会分析分析本项目招商劣势和威胁分析三项目招商方案市场招商涉及品类招商平面图的分割四市场招商目标客户定位本地商户仍是招商的主力军外地商户将成为项目有利补充意向从事或刚从事该鞋材经营不久的个人招商目标客户分析五市场租金水平及租金策略确定租金制定原则项目整体租金水平的制定租金策略六返租期内租金收益预算待测算面积出据后补充七相关法律文本另行提交八租金明细表另行提交第二部分招商整合推广策略招商对象的差异性推广策略本地经营鞋材商户招商策略异地较具经营实力鞋材生产厂家代理商经销商及个体经营者意向从事鞋材经营或刚从事鞋材经营不久的个人二媒体推广三招商单页的设计四定点推广惠东区域内商户广州深圳温州成都福建等区域内的客户第三部分项目阶段性推广手段接受租赁登记阶段起始时间具备条件招商群体阶段性推广手段二正式招商阶段起始时间招商群体阶段性推广手段三招商攻坚阶段四招商收尾阶段招商群体推广策略活动推广五招商整合推广方式招商单张画册的策划制作现场包装定点推广电视推广报纸专业刊物推广活动推广六市场招商整合推广方式项目招商推广主要诉求点招商整合资源第四部分销售方案及其策略整体营销策略定位销售模式返租销售模式对商铺销售的重要作用次性返租年营销策略的具体操作方法二销售目标客户定位三项目销售市场分析及突破口项目销售市场分析项目销售优势与机会分析项目销售劣势与威胁点分析本项目突破口四市场销售平面图分割市场销售平面分割原则铺位平面分割与销售的相关联系五商铺销售价格的制定销售价格制定原则价格参照体系商铺销售均价的确定分区售价制定原则项目具体销售价格表根据具体铺位面积另行提交本项目总销售收益预算待设计院具体面积统计完成后补充六价格走势及阶段性价格策略阶段性价格调整价格走势原则价格走势策略定金标准银行按揭付款方式及折扣建议七销售时机选择最佳的入市时间项目开盘前期所有工作准备到位，为开盘顺利开盘奠定坚实基础八销售控制销售速度销售控制的过程及监管销售控制需要注意以下几点第五部分销售推广策略销售整合推广策略推广主题推广策略二项目阶段性推广策略第阶段接受登记咨询阶段项目公开认筹阶段项目公开发售阶段项目攻坚阶段项目扫尾阶段营销工作安排三粤东国际鞋材市场销售方案说明四粤东国际鞋材市场活动推广说明粤东国际鞋材市场重点工程揭碑仪式粤东国际鞋材市场座谈研讨会暨惠东鞋产业发展研讨会粤东国际鞋材市场雕塑小品有奖征集活动粤东国际鞋材市场销售招商说明会粤东国际鞋材市场商户进驻签约仪式五关于临时咨询中心及营销中心选址面积等方面的说明临时咨询中心的设置营销中心的设置关于先行展示广场及商铺样板房部分实景效果图的位置说明附件粤东国际鞋材市场认筹前工作安排附件二粤东国际鞋材市场认筹前广告工作计划第部分招商方案及其策略招商可行性分析本地市场陈旧，鞋材市场急需升级换代本地以前自发形成的老市场，由于多年来沉积了许多问题，如交通堵塞市场经营环境差价格混乱产品参差不齐火灾隐患等弊端，同时随着租金经营成本的逐年递增，不少本地商户渴望有个规范的市场出现，能够有个好的经营环境，对本项目比较看好。

集中站式鞋材市场为厂家采购提供便利性本地现老市场产品分布较散，厂家在采购时经常要跑好几条街区，同类鞋材也相对不集中，而项目建成后，各经营街区分布明显，鞋材产品集中，完全可满足各类鞋材厂家站式采购的需要，为厂家采购提供便利性。

异地市场有商户意向吉黄两地发展据调查，以广州鞋材市场为例，大多鞋材市场以商场式经营为主，而由于面料底片化工类鞋材所需铺位面积较大，同时要考虑货物运输，因此极为不变，相对租金成本也较高而有些市场，如成都金花市场，在年内市场将被拆除，经营鞋材商户按市政规划需搬迁至金塘等地，其中部分商户有向异地发展的意向，项目的建成将为此类商户提供良好的经营拓展平台。

本地仍然存在很大批持观望态度潜在客户据调查，本地很大批客户均持观望态度，针对此类客户只要通过招商策略及异地促动，将成为项目招商的有利补充。

作为惠东女鞋生产基地的吉黄两镇，需要有个专业的现代的鞋材市场出现针对惠东鞋业发展不够配套，鞋材供应绝大部分依赖外地引进的实际，为弥补产业链中缺失的环，惠东政府将在吉隆镇深汕路旁分近中远期规划建设鞋材生产基地，近期兴建亩，远期规划兴建亩，建成后将为市场提供个良好的采购平台。

与此同时，随着项目周边民营科技园及些企业工厂的陆续建设，无疑扩充了项目的上游市场。

从温州晋江成都等鞋材经营较成功城市来看，均在传统市场的基础上出现了大型的现代化的鞋材市场，由此可见，新型专业市场的出现乃是大势所趋。

二项目招商的分析本项目招商优势和机会分析分析以女鞋产业为依托，存在强大的市场消费基础项目以吉隆黄埠强大的女鞋产业为依托，周边制鞋企业近多家，鞋材采购需求量大，同时随着项目的建成，将截断海丰汕尾鞋材采购商户。

项目规模及配套优势项目万平米的体量完善的经营配套集鞋材采购信息交流产品研发人才配需物流等于体，建成后将致力打造粤东乃至整个华南最大最现代的鞋材专业市场。

项目周边鞋材经营氛围浓厚项目周边已有自发形成的老市场近千家商户，每日车辆穿梭其中，同时由于大大小小鞋材厂家分布于两侧，使得经营鞋材经营氛围相当浓厚，这无疑使异地商户感到兴奋，增加其进驻信心。

项目良好的地段和交通条件本项目位于连接吉隆黄埠唯主干道吉黄大道中段，距深汕广汕高速仅分钟车程，良好的地段优越的交通条件使市场物流将更加便利。

良好的市政规划，为项目未来发展提供广阔前景随着项目旁民营工业园惠东鞋材生产基地的建成，无论从鞋材采购知名度等各方面都将为项目未来发展提供广阔的前景。

本项目招商劣势和威胁分析项目周边商业氛围欠缺，前期经营环境较差吉黄大道除本项目外主要在建项目仅黄大吉酒店国惠大酒店，相对商业氛围欠缺，对面基本仍是空地，且还未规划，同时由于各项目施工，无绿化，吉黄大道往往尘土飞扬，前期经营环境较差。

黄大吉鞋材市场的潜在威胁，直接导致商户的分流距项目仅百米的黄大吉鞋材市场旦确定建成，势必影响到项目招商工作的进行，将直接导致商户的分流。

鞋材经营大环境的影响，导致商户持观望态度较多据调查了解，今年鞋材经营不如往年，在抽样调查家商户中，有近的商户对进驻项目呈观望态度。

三项目招商方案市场招商涉及品类针对项目的实际定位把握市场的招商，市场主要以经营鞋材及鞋材辅料为主，主要招商品类按各功能区域可分为皮革面料区真皮人造革材料里布衬布等为主鞋料区鞋跟鞋底鞋楦底片等为主五金饰品及鞋辅料区鞋扣鞋饰鞋线等机械化工及其他辅料树脂针车鞋机维修配件等招商平面图的分割通过平面分割将铺位分成适合鞋材经营面积单位，根据各种产品经营要求及价格等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。

合理设臵铺位进深开间比例。

充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合分小易售，合大好用。

经营与销售综合考虑，合理设臵铺位大小与总值，利于经营及销售。

注详细招商铺位分割图，我司将另外提交。

项目业态功能分布图四市场招商目标客户定位本地商户仍是招商的主力军作为女鞋生产基地，吉隆黄埠本地就有近千家经营鞋材商户，他们对本地市场较为熟悉，同时苦于本地市场的混乱，如经营环境差租金压力大质量参差不齐等现象，也希望有个专业鞋材市场的出现，项目的出现相当于对本地市场整合，同时还将面对平山等惠东县经营鞋材的商户。

外地商户将成为项目有利补充外地市场大多都是成熟的市场，里面的商户大多都较具经营实力，特别是花都狮岭新濠畔华南城内的商户，外地招商对项目价值的提升及后期经营管理都有着较大的意义。

根据调查了解，外地尤其是广州区域客户已有在黄埠吉隆开店经营现象的出现，从另方面说明该区域客户有在吉隆黄埠设点的意向，此类客户将成为项目招商的有利补充。

意向从事或刚从事该鞋材经营不久的个人项目处于连接黄埠吉隆主干道吉黄大道中段，周边已是成熟的经营鞋材市场，本项目的建成，方面是对周边市场的整合，对鞋材经营产业的升级另方面，由于市场培育期内采取定相对优惠政策，相对经营成本较低，对意向从事或从事该鞋材经营不久的个人有定吸引力。

招商目标客户分析在鞋材经营户中，本地商户约占，外地约占商户来源统计温州福建湖北本地其它据不完全统计，两地鞋材商户主要由本地温州福建湖北人为主。

各地所占比例如上图所示，但据调查，美誉鞋材商场的二楼饰扣五金类商户约为湖北人。

因此，未来我们在招商的主要对象还是以本地为主，外地的招商区域以温州福建和湖北为主，或由在本地经营的商户引荐当地商户过来。

部分鞋材商户经营实力较强，连锁或分店的约占商户经营规模统计单店连锁店吉黄两地鞋材经营经过十几年长期自然形成，现在已经形成了很大批较有实力的鞋材经销商，他们在其他地区也有分店，如平山，揭阳东莞及广州等地，相对经济实力较强，抗风险性较大，因此，这部分鞋材商户也是未来我们招商的重点客户。

绝大部分商户经营年限较长，今年新增商户约占商户经营年限统计年以上年年年未满年从上图的统计数据来看，两地鞋材商户以上均为经营时间年以上的商户，的商户以上经营时间超过年，而只有的店面家左右是今年新开，若以此数作增量预计明年进驻本项目的新商户量余户，那是远远不足的，因此我们的招商工作中定要引导较有实力的商户去项目开分店，鼓动新商户来项目开店。

客户持观望态度，客户期待项目建成对吉黄两地第个大型鞋材市场的看法看好般不看好说不清楚对于两地的第个鞋材专业市场，大部分在还是在观望当中，今年整个市场的冷淡，尤其是美誉鞋材商场目前的惨淡经营现状，让更多的商户犹如惊弓之鸟，不敢盲目扩张，因此，未来项目招商销售将更多的