【UR77页】《苏州国际科技大厦销售价格建议报告》文档定稿 ㊣ 精品文档 值得下载

区域分布苏州目前共分为以下个板块，分别是市区的观前石路和南门板块，新区的狮山板块以及园区的湖西板块。

如下图所示区域分布位置特点市区主要分布于平江区与金阊区沧浪区整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。

吴中区东吴路两侧与苏蠡路附近高品质的写字楼寥寥无几，交通沿线商业的面貌，严重阻碍写字楼发展，由于东吴路的改造难度大，所以目前将目光首先转向了蠡墅，其靠近越溪板块，其有商业的基础与居住的氛围。

园区东环路沿线与湖西核心区价格分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的基本为单功能的写字楼。

相城区相城大道沿线随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的中心。

新区在狮山路与滨河路的十字沿线上虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心的价格。

园区湖西东环高架新区狮山路南门观前石路干将路京杭大运河聚集效应各区域的商业核心及周边具体分布如下图恒宇广场新天翔广场德诚嘉元广场泰峰智汇总部创世纪大厦佳福国际大厦石路金座年苏州写字楼供应统计图市区吴中园区相城新区座沿海国际中心印象润捷大厦润华环球大厦苏州高新国际商务广场和基广场苏州万达广场东环时代广场相城园区吴中区新区市区德诚嘉元广场泰峰智汇总部创世纪大厦东环时代广场新天翔广场润华环球大厦恒宇广场东方之门沿海国际中心苏州万达广场佳福国际大厦石路金座和基广场润捷大厦苏州高新国际商务广场印象中润广场双银星座中润广场双银星座东方之门项目基本信息区域项目位置面积价格装修状况市区石路金座广济南路号无佳福大厦干将西路号地毯吊顶中央与分户空调和基广场干将路临顿路口多写字楼装修，中央空调复合地板涂料苏州万达广场东升立交桥北侧无创智赢家东环路号多无园区现代创展大厦现代大道口各户无装修东环时代广场东环路号地板吊顶中央空调恒宇广场星海街东，苏华路南吊顶架空地板玻璃门中央空调新天翔广场苏绣路，中央公园东侧售吊顶中央空调地面涂料世纪金融大厦苏华路号地面墙面顶棚中央空调国际大厦苏华路号吊顶中央空调地毯新区润捷大厦邓尉路号结构框剪大堂精装修电梯上海三菱苏州高新国际商务广场狮山路北金狮大厦东吴中印象东吴北路号地板吊顶分户空调相城南亚大厦嘉元路号地毯吊顶中央空调创世纪大厦相城外国语学校北吊顶中央空调地板泰峰智汇总部相城大道与嘉元路交界处内部毛坯德诚嘉元广场嘉元路与相城大道路口供需状况苏州年写字楼供应量统计图新区相城园区吴中市区已供应量预供应量从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有平方米供应。

市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近万平方目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的项目仅有印象，而且量体较小。

从未来的供应来看，相城区与市区明显萎缩，估计相城区的放量基本接近消化，市区主要由于土地稀少新区园区与吴中区的供应相似，整体苏州市场的园区写字楼市场前景广阔。

新区与吴中区写字楼供应呈上升趋势，吴中区的势头较猛，未来主要集中在吴中开发区。

相城与市区的楼盘写字楼的未来供应相对目前缩减严重，达到目前供应量的左右。

今后将主要以消耗目前的量为主，相城区反映目前还没有足够的需求及未来需求缓慢的特点，所以没有大量放量土地进行开发市区主要由于已经基本无地开发，而且限高，所以建筑面积较少。

吴中区写字楼区域分布从左图可以看出，目前吴中区写字楼市场主要集中在两大板块，分别为东吴北路宝带路等吴中区中心板块以及以东吴南路苏蠡路沿线越溪城市副中心为典型的城南大板块，其中有个在建或在售的写字楼项目不包括本案，块商业办公用地，可见未来吴中区商业办公推量较大，未来竞争激烈。

已供应量名称投资商地理位置占地面积平方米建筑面积平方米土地性质楼层状况蜜蜂城金鑫房地产友新路东侧澄湖路北侧地块商业平方米写字楼平方米住宅平方米层恒润大厦恒润进出口友新路东侧澄湖路北侧地块商业层港龙大厦港龙集团苏蠡路西，澄湖路北商业米层永城大厦永城房地产长桥街道苏蠡路西商业层先锋社区创业园长桥街道，苏蠡路西写字楼，出租元平米共层地下层蠡盛大厦长桥资产经营苏蠡路东侧商业米层蠡谐大厦长桥资产经营苏蠡路西，永城大厦北侧酒店米层共个车位蠡和大厦长桥街道社区苏蠡路西，永城大厦北侧宾馆写字楼米共层个车位石湖科技园苏蠡路东侧商业办公层总计套新家商务楼长桥股份合作苏蠡东侧办公娱乐用房米共层群联商务楼苏达房地产石湖西路北，苏蠡路西商业用房出售共层将供应量竞的单位地块位置宗地编号面积用途建筑面积起报价元成交价楼面单价元成交总价万元上涨幅度元万元亩李文婕吴中开发区澄湖路南侧沿河路东侧苏地商业和办公苏州大地投资有限公司吴中区东吴北路东侧吴中路南侧苏地商业和办公苏州中润置业有限公司吴中区宝带东路以南原职业中学苏地商业和办公建晋集团有限公司吴中开发区塔韵路西侧越来溪东侧苏地商业和办公苏州市吴中国裕资产经营有限公司吴中开发区塔韵路西侧杨树浜路北侧苏地商业和办公徐其方吴中区木渎镇竹园路南侧，金枫路西侧苏地商业和办公居住苏州市吴中资产经营管理有限公司吴中经济开发区塔韵路东侧吴山街北侧苏地批发零售和商务金融用地江苏长江节能实业发展有限公司吴中经济开发区天灵路南侧迎春南路东侧苏地批发零售和商务金融用地目前，吴中区写字楼供应量呈增长趋势，区域已供应量为，未来推量为，区域写字楼市场份额开始上升，激烈竞争开始显现。

二成交量分析苏州市商品房月去化套数月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区中心城区相城区新区吴中区合计吴中区去化套数占比苏州市商品房月去化面积月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区中心城区相城区新区吴中区合计吴中区去化面积占比苏州市商品房月去化均价月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区中心城区相城区新区吴中区均价成交套数苏州月住宅类成交套数月苏州月非住宅类成交套数月成交均价苏州月住宅类成交均价月苏州月非住宅类成交均价月成交面积苏州月住宅类成交面积单位平方米月苏州月非住宅类成交面积单位平方米月分析从成交价格来看，月住宅类房源的均价也是从元多涨到了元，主要是两个方面的影响因素，是，伴随着首套住房购买需求释放，改善性需求也慢慢入市，这不仅仅体现在价格上有所提高，从面积上更能看出，近期成交的主力面积已不是以下，而是在的面积段内二是，价格上涨和开发商不再慷慨让利有关，楼盘销售乐观开发商便不再那么慷慨，许多优惠则是能免就免，销售价格自然将有所上升。

从成交套数来看，吴中区遵循了苏州楼市的发展趋势，月成交量逐步上升，个月共成交住宅类房源套，非住宅类房源套。

对此影响最大的主要还是房交会。

特别要说的就是吴中区的房交会期间，成交量为年个月来的最高值。

从成交面积来看，吴中区前个月共成交住宅类房源，非住宅类房源，单套面积住宅类套。

从单套面积来看，吴中区是以大中户型为主，这方面，与吴中区大量的别墅类房源有关，在吴中区的房交会上，别墅成交成绩显著，另方面，该区域的普通住宅相比其他几个区域较低，因此在控制总价的原则下，可选的住宅面积就会相应增加。

前面也讲到吴中区的住宅价格，相比其他区域要低，月份的成交均价在以下，月份分别为多和多，成交均价有所提高，这同样和别墅的成交有关。

市场小结年月住宅类和非住宅类房源呈现稳步上升的趋势，其中月份由于政府新春购房节的推动，免契税维修基金等优惠，促使成交量打破了年以来低靡的态势，成交量下突破了套，随后的月份，均有房交会举办，年上半年举办了次房交会，平均个月次，带动了苏州商品房成交。

特别是月份，新区和吴中区两场房交会覆盖加上月众多楼盘开盘，充足的房源供应和房交会的优惠，使得月的苏州楼市足以用火字来形容，比起年楼市疯狂的时代毫不逊色，但这火是建立在价格的基础上字开头的起价惊现苏州楼市，园区湖东众多大盘也都打出字开头的起价，均价的楼盘比比皆是，可以说相比的火，年上半年的苏州楼市是由房交会带动下的低价消化存量为主。

非住宅类产品的去化因住宅的销售火暴也有了较大的去化，主要为车库等附属住宅类的产品去化较多以及社区等配套商业的去化。

但从目前的市场发展状况来看，后期的非住宅类产品除了以上两类产品的持续去化以外，写字楼将是今后段时间内非住宅项目的主要销售产品。

但是，苏州乃至全国近阶段楼市出现的火热现象，许多专家学者都发表了自己的意见，认为这种现象背后隐藏着巨大的危机或者说是搞不明白为什么在目前的经济环境下，楼市会出现这种现象。

专家认为，目前国内经济形势不容乐观，经济仍面临着下行的压力，而楼市却出现了异常的活跃，专家对后市的预期并不乐观，因此在下半年，苏州的楼市怎么走，开发商仍应保持着谨慎的态度。

三价格分析售价情况新区相城园区吴中市区分析苏州写字楼的售价差异大，从到元平方不等。

相城区与吴中区的价格比较集中，竞争相对激烈。

价格相对也最低，主要由于还是新兴发展写字楼，市场不成熟园区与新区就不同，价格在市场发展后，得到了提升，达到多元平方，市区作为古城区，交通便利，商业配套齐全，还是受到大家的青睐。

市区售价两极化，位于干将路观前区的和基广场的多层写字楼售价多元平方，而位于平江新城的万达广场的元平方的冰点价格，说明些问题新城不如古城，古城无论是区域经济背景，还是商务的繁荣状况都是遥遥领先的地段地段还是地段，它是售价强有力的支撑从长远看，相城区的写字楼发展优于吴中，主要得益于交通的扩延优势新区与园区的两翼价格类似，与园区总部经济前景看好和狮山的地段优势不可分割总体园区的发展会优于新区，因为园区力图打造个金融商圈，正在积极推行其优惠政策，吸引总部机构市区的发展中心慢慢转向了新城，价格会有很大的提升空间，但老城区的价格空间较为狭窄。

租金情况新区相城园区吴中市区分析整体苏州的写字