家产业政策和经济社会发展实际，不仅 对改善城市面貌完善投资环境有积极的意义，而且可以显著改 善旧城区和城中村居民的居住条件，项目抗风险能力强，并且具 有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展，因此，项目 是建设是可行的。

第二章项目发起背景 项目发起背景 宏观经济环境的变化给经济起飞带来绝佳契机 从国际看，世界经济正在复苏之中，但复苏进程还很脆弱 很不平衡。

是些国家经济增速出现回落。

二是全球通胀压力 加大。

流动性过剩的影响日益突出，石油粮食等大宗商品价格 高位波动，多数国家物价面临较大上涨压力。

通货膨胀成为新兴 经济体普遍面临的突出问题。

三是发达经济体的失业率居高不下， 经济增长缺乏动力。

国际金融危机爆发后，美国欧元区和日本 的失业率都明显上升，最高时分别达到和，目 前虽有所回落，但仍显著高于危机前平均水平。

四是政府债务风 险继续积聚。

很多国家应对国际金融危机超常规财政刺激政策的 负面影响开始显现，风险从私人部门向公共部门转移。

特别是欧 元区些国家财政收支严重失衡，财政赤字高企，债务规模占国 内生产总值的比重仍在上升，欧债危机阴霾挥之不去。

最近，标 准普尔在将美国长期主权信用评级列入负面观察名单近个月后， 从级下调为，引起了国际金融市场急剧动荡。

主要股 指大幅波动，原油等大宗商品价格明显回落，黄金等避险产品价 格再创新高。

受美欧等国经济社会等因素制约，主权债务问题 在短期内很难缓解，这将明显拖累世界经济复苏进程。

从国内看，虽然发展的有利条件较多，各方面发展的积极性 很高，但面临的矛盾也不少。

除了些长期存在的体制性结构 性问题外，经济运行中还出现些新的变化。

主要是经济增速缓 慢回落与物价较快上涨交织在起，使宏观调控的难度加大房 地产市场成交量萎缩房价僵持不下房屋竣工量增速下降 些中小企业受多重因素挤压经营困难节能减排形势十分严峻， 部分高耗能行业生产有所反弹出口增长面临的外部环境趋于严 峻食品安全等民生领域还存在些群众反映强烈的问题。

在危机面前，尽管我们在经济运行中出现些困难，但也应 当看到，当前国家扩大内需的政策导向和市场环境的深刻变化， 为市的加快建设与发展带来了许多新的机遇，提供了新的发 展空间。

是有利于我们强化发展基础。

国家出台了扩大内需条措 施，支持的重点领域，如交通基础设施重大基础产业生态环 境建设农村基础设施等，正是市亟待加强和改进的。

二是有利于我们加速产业升级。

发达国家为尽快摆脱经济衰 退，将放松此前直对我国严格执行的高技术和出口产品管制， 有利于我们加快引进先进技术设备改造传统产业发展新兴产业。

市场倒逼机制也迫使我们的企业主动调整结构，加快产业升级， 促进发展方式转变。

三是有利于我们企业低成本扩张。

国际金融危机爆发后，国 外批企业纷纷破产，资源和资产价格大幅缩水，也为我们‚走出去‛并购参股企业，以及引进先进技术设备提供了机遇。

四是有利于我们广纳人才。

在金融危机的冲击下，些财经特 别是金融类高端人才正在寻找新的出路，沿海地区部分企业的科 技管理人员开始把目光转向内地，这些都十分有利于我们用相 对较低的成本延揽更多更好的人才。

旧城区已影响县城的发展 旧城区大多始建于上世纪年代，大部分房屋建成较 早，历史久远，存在着‚失修老旧布局不合理功能不完善 安全隐患多‛等问题，与经济发展及整个城市的现代化有 较大距离，对旧城区进行改造，通过科学的规划和合理的布局来 提升城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件， 提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。

实施旧城改造是 改善人居环境实现集中，导致城市用地规模不 断扩大，使原有的城市扩大或者人口和生产力在原来的农村集 聚，在空地上形成新的城市。

然而，在我国，由于长期奉行重 工轻农城乡分治的经济社会发展战略，城乡二元经济和社会 管理体制改革滞后，些卷入城市化浪潮的村庄依然保留和实行 农村管理体制，这些村庄已经跨人了城乡体化进程，却不能迅 速进入城市的大门成为真正的城市社区，而是成为都市里的村 庄，由此形成了独特的城中村现象。

其基本特征如下空间 形态和内部功能与周围城市环境格格不入人口特征极为混 杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又集聚着大量外来流动 人口经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营项目④城中村 社会特征十分复杂，丰裕的物质生活与落后的价值观念和管理体 制形成强烈的反差。

城中村是城市化过程中形成的种新的城市病，严重影 响了城市化的质量，对城市的持续发展和社会进步带来了严重影 响。

主要表现在以下几个方面第，城市二元管理体制的存在 和行政管理体制的混淆和散乱。

城中村是在繁华的都市内部， 仍实行农村管理体制的行政村，这不免使村民在思想观念生活 方式住房建设景观管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓 厚的传统农村色彩，使城中村成为农村管理体制下的都市小社 会。

第二，规划滞后管理落伍建设混乱市政建设和公共设 施严重缺乏。

城中村的地区规划建设和社会管理等问题长期 处于混乱和低水平状态，不仅造成房屋布局杂乱无章建筑密度 较高土地利用率和绿化率低下环境卫生较差生活和基础设 施配套严重不足各类管线杂乱不堪道路狭窄消防和救护通 道堵塞等问题，而且还造成违法用地和违章建筑屡禁不止，出现 了大量的接吻楼握手楼和贴面楼。

这既破坏了城市景观， 影响城市品质，也不利于城市功能的提升，甚至使人们的生命财 产在特殊的灾难下受到严重的威胁。

第三，产业畸形，没有整体 竞争力。

城中村的经济般以房屋出租为主，各种发廊餐馆 药铺杂货铺等充满了城中村的主要街道。

村民单纯的依靠租金 收入生活，故惰性不断滋生。

如此下去，无论是村集体还是村民个体，其发展都很有局限性。

城中村集体经济和村民个人未来 的发展方向不明，后劲不足，城市化的经济和规模效益受冲击。

第四，社会保障体系不完善。

在城乡分割的二元政策体制下，土 地是国家赋予农民社会保障的载体，然而在城市化进程中，由于 征地权的滥用主要是没有严格区分公共利益和非公共利益，以及 没有妥善处理失地农民的安臵问题等，导致失地农民既丧失了拥 有土地所带来的社会保障权利，同时又无法享受与城市居民同等 的社会保障权利。

第五，精神文明建设疲软，村民思想道德观念 陈旧落后，社会治安问题十分突出。

由于城中村村民和外来人 口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，城中村 村民普遍表现出游手好闲不思进取的状态，并缺乏在文化和专 业知识技能上进步提高的能力。

城中村由于大量的外来人口 居住和频繁的经济交往，加上城乡管理的混治，形成些社会不 安定因素。

产生原因 从‚城中村‛的历史变迁中不难发现城中村形成的主要原因 从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。

改革开放 的多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从 年的个发展到现在的个。

城市建成区面积也由万平方 公里扩大到万多平方公里。

城市的快速发展，需要通过征收周 边农村的耕地获得扩展的空间。

耕地被征收了，当地的农民，却 仍然留在原居住地，并且保有部分供他们建房居住的宅基地。

场城市包围农村的运动发生了。

村庄进入城市，形成了城中 村。

从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有 制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。

所谓城乡二元管理 体制，是指‚城市‛和‚农村‛分属不同的管理模式，二元所有 制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集 体所有的制度。

而在些‚城中村‛内形成了以城市与农村‚二 元所有制结构‛并行存在共同发挥作用的‚边缘社区‛特征。

‚从 个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体 制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土 地和房屋租金收益最大化的结果。

‛因此，从‚城中村‛的历史变 迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成‚城中村‛形成的根 本原因。

二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地 的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出 获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使‚城 中村‛形成的进步加剧。

‚城中村‛存在的主要问题 是‚城中村‛与城市发展不协调。

‚城中村‛规划设计和建 设风格基本上千篇律，与周围环境不相称。

有的村为了提高容 积率，建设时想方设法缩减楼间距，增加楼层，挤占公共空间， 减少绿地面积和公共设施，降低了居住质量和城市景观。

二是土地资源粗放经营，浪费严重。

‚城中村‛的土地资源由 于缺乏统管理，易形成土地占有率高利用率低产出率更低第章摘要 项目基本情况 项目名称旧城改造及城中村改造建设 项目 发起单位 项目建设地址。

建设规模和内容项目需拆迁万平方米并进行场地 开发整理然后建设住宅万平方米商业设施万平方米 配套设施万平方米，总建筑面积万平方米，其中用于 原住宅臵换面积万平方米，预留商业万平方米同时配 套建设谁电气讯路等公共基础设施。

项目开发建设投资估算项目开发建设投资亿元， 筹措方式为发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投 资者进入，在开发过程中争取部分银行贷款。

商业计划书结论 项目建设必要性 项目建设是实现城市物质形态现代化的需要，是节约用地， 提高城市土地利用率的迫切需要，是解