市场运行情况 房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。今年 上半年全市房地产开发投资完成亿元，增长,比去年同期增幅高出 个百分点，其中商品房投资达到亿元，同期增长。在全国重点城市中， 房地产开发投资低于深圳广州成都杭州，居第位，增长速度低于杭州 武汉苏州宁波西安无锡青岛沈阳济南深圳，居第位。 月份，全市合同销售商品房万余件，销售面积万平方米，销售金额亿元， 分别比上年同期增长和。今年上半年全市商品房屋空置面第页 积万平方米，同期下降，其中，空置年以上的面积为万平方 米，下降，全市商品房空置量保持连续年负增长，房地产市场呈现供需两 旺的局面。这说明，近两年在个人住房消费的带动下，随着我南京市人均的 增长预计年超过美元以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场 整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。 存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。月份，全市共完成房 地产交易案件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上 年同期增长和，存量房交易增长迅速，达到户，占交 易总户数的，存量房上市交易件数件首次超过商品房交易件数件。 存量房交易面积占房地产总交易面积的，今年年底存量房交易面积有望超 过商品房交易面积。其中已购公房上市交易件，交易面积万平方米， 交易金额亿元，分别比上年同期增长和 住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。为进步深化住房制度 改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市 政府出台了关于进步搞活房地产市场的若干意见，提出全面放开搞活住房 二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房 出售的限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限 制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房 改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来的实行由财政补贴，个 人只交鼓励卖小买大的梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人第页 购房免交个人所得税等。政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化， 是存量房交易逐月明显放量。月存量房月平均交易件数达到件月，大大 高于月份的件月，增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增 长。已购公房上市交易件，月均交易达件月，较月份的件上升 二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。今年月份， 全市在册管理的租赁证建筑面积万平方米，新增租赁户户，代征租赁税 收万元。随着银行利率和购房税费的下降，越来越多的居民采取通过将 自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目的购房出租 也在逐步兴起三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。今年 月日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了户，成交 使用面积平方米，成交额万元，平均每套转让费万元，平均每平方 米使用面积售价元，平均每套使用面积区麒麟板块市场形势 目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。中档别墅的主要消费 群体是当地的部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活的都市白领。 而普通的公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活的需要，同时也疏散了部分主 城拆迁市民。由于地处直被人们认为风水较好的南京东郊，拥有着独特的景观 和地理优势，该地区的楼市将保持种平稳上升的态势。但该地区目前缺少政策 利好的冲击，几乎没有上规模上等级的高品质楼盘。目前麒麟地区房地产开发 大盘开发比较成功的有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟 镇的东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇的现有商业网点，自身配套不 足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住的认同度非常高。 三麒麟镇典型楼盘分析 锦绣花园 发展商江苏锦绣房地产开发有限公司 地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧 总占地面积亩 总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例 容积率前两期第页 绿化率 建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方 米，别墅平方米 户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方 米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫 平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式 平方米 价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米， 最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米， 地下室元平方米 装修无 物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅 元平方米月，别墅元平方米月 客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南 农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视 台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区 左右。购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户 和第次购房者含外地来宁购房者。第页 销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目 前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖的和连排别墅外，已基本售 完。 公交线路路，路，路 长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。 项目优劣点分析 规模优势近千亩的占地面积 环境优势上百亩的湖面于小区中心 套型优势从，平层错层跃层等套型齐全 联排别墅都有 缺点配套不足，产品显得较为粗糙。 阳光之旅 发展商南京泰盈房地产开发有限公司香港泰盈集团全资子公司 地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路 总占地面积期亩，二期亩共开发五期近千亩，分批开工交房， 预计年底前结束 总建筑面积期万平方米其中公寓平方米，别墅平方米， 二期万平方米，已开工，尚未定价 容积率期 绿化率第页 建筑形式多层砖混结构 建筑规模期，公寓幢层，连排别墅户规划总入住户数户， 期户，二期近户 户型二室厅卫平方米，平方米，三室厅三室二厅 平方米，四室二厅平方米错层平方米跃层五室两厅 六室二厅平方米 价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平 方米，最高元平方米 期交房时间年月日 装修无 物业管理费元平方米月 客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南 农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视 台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区 左右。购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户 和第次购房者含外地来宁购房者。 销售情况期自年月正式推出，此前已预定，推出后个月售出 ，到年月已基本售完。 公交线路路，路，路 长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。 项目概况 项目背景 本项目为招商引资项目，我公司于年月日与江宁县土地局签订了 平方公里土地批租合同，并支付了的土地款，于年月日与江宁县土 地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款。为尽快组织本项目实 施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于 年月日批复了平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分期开发计划，南京 市计委于年月日以宁计投字号文下达了关于同意百胜麒麟新 城区首期土地开发的批复，南京市规划局也于年月日批复了麒麟新城 起步区首期开发亩用地，其中商住房用地亩，公绿亩，市政设施 与道路亩修建性详细规划方案，并于年月日江宁国土用字第 号领取了首期开发亩的国有土地使用权证，年我公司与江宁区麒麟 镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了平方公里的部分拆迁工 作，同时还与宁沪高速公路指挥部签订了麒麟出口的合作协议并由我公司出资建 设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发亩商住用房。 地理环境 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页 地块位置在南京市东郊麒麟镇以东约公里处，宁杭公路以北，宁沪高速以 南，自然环境优越。西侧隔座小山为锦绣花园，北边紧挨宁沪高速麒麟出口以 及规划中的南京市二环高速。 项目周边环境 经济人文环境 紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区是南京 风景最优美的地方，因此城东板块是南京人心目中理想的居住板块。麒麟镇位于 南京市东郊紫金山东麓，风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚。全镇总 面积平方公里，万余人口，年全镇亿元，实现利税亿元，是 江苏省文明乡镇江苏省新型示范小城镇江苏省实施现代化工程示范镇。 交通环境 麒麟区位独特，处于南京三大风景区的环抱之中西邻中山陵风景区，东傍 汤山风景区，北接佛教胜地栖霞山，属规划建设中的南京仙林新市区范围。南京 市仙林大学城有三分之在麒麟镇区域内，现代交通四通八达宁杭公路沪宁 高速公路穿境而过，南京绕城公路下来仅公里，正在规划建设中的南京二环将 麒麟环抱其中，距离南京禄口国际机场公里，南京火车站公里，条市区公交 线路汇集麒麟，南京东郊公交总站已投入使用。并与沪宁高速宁杭高速机场 高速宁马高速国道新生圩港沪宁铁路宁芜铁路构成融水陆空 为体的现代化交通网络。从市区中山门经宁沪高速公路连接段至麒麟镇约公 里，乘公交车有路路路。由于地块周边高速交通发达，且二环出口第页 及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京的通行费，会给有车族经济方面更 大的刺激。 宗地状况 项目地块基本平整，从宁杭公路向北逐渐抬升，形成缓坡，地块西面为座 小山坡，以农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。 二市场调查 整体大势及走势 今年以来，随着南京市房地产市场利好政策的不断出台，房地产市场管理 体系的日臻完善和房地产市场服务系统的不断增强，房地产交易与权属登记工作 呈现出快速发展的势头。商品房交易持续发展，存量房交易突飞猛进，个人购房 贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁管理步入正轨。 年月份南京房地产市场运行情况 房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。今年 上半年全市房地产开发投资完成亿元，增长,比去年同期增幅高出 个百分点，其中商品房投资达到亿元，同期增长。在全国重点城市中， 房地产开发投资低于深圳广州成都杭州，居第位，增长速度低于杭州 武汉苏州宁波西安无锡青岛沈阳济南深圳，居第位。 月份，全市合同销售商品房万余件，销售面积万平方米，销售金额亿元， 分别比上年同期增长和。今年上半年全市商品房屋空置面第页 积万平方米，同期下降，其中，空置年以上的面积为万平方 米，下降，全市商品房空置量保持连续年负增长，房地产市场呈现供需两 旺的局面。这说明，近两年在个人住房消费的带动下，随着我南京市人均的 增长预计年超过美元以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场 整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。 存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。月份，全市共完成房