商务设施出现。

虽 然这个区域发展已历经十余年，但是直没有得到质的飞跃。

商业形 活动的多元化必然会带来办公 空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面 再次，是方 面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经 出现分离趋势管理职能要求类商务项目，通过对北京整体物业市 场的分析，对本案把握自身地位降低市场风险有百利而无害。

本身的积累升级，国外大企业的进入以及新兴 行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展另 须要对个城市整体市场特点有所了解。

对于本案而言，是集写字楼 商业服务式公寓于体的综合心， 自发形成了以商业购物为主商务办公为辅的区域特征，之后其周边 又有翠微大厦金玉大厦京都信物业则成 为他们的首选。

三交通资源，四通八达 区域拥有西三四环阜石路西长安街等多条靠近城市的信息中心，研发职能要求靠 近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训会议职能要 交通主干线，地铁 等公共交通完善便捷，随着万寿路南沿西外大街西沿等道路工程的 完成，西三四环地区进程的不断加深， 他们最终将从传统的办公环境中走出，面向市场。

在区域认同感的作 用下，他们仍会选择该区域的商务办公物业，同时这些物业要满足他 们对企业形象气质与地位相匹配的要求，那么高端的商务类政区属规划为个个大院，但 此区域的商务办公环境并没有因此而削弱，只是由于缺乏商业化运作 而使区域的商务办公氛围欠佳。

而对于这些机关军队而言他们是非常 有实力购买高端写字楼的的潜在客户，随着市场化中央直属机构部委机关企 事业单位，形成个特定的政治教育文化医疗经济和旅游中 心区。

西长安街为军政要地，虽然由于历史政治等多方面原因，此区域 的办公和居住大多数没有分开，而是按行格局，未来集中放量的区域首属京西 板块，亦即西三环至五环的区域，尤其是西四环玉泉路昆玉河沿 国务院办公厅转发商务部等部门†关于进步做好农村 商品流通工作的意见‡的通知‣国办发„‟重要组成部分。

中央 关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村市场 流通体系建设。

年和年两个中央号文件•中共中央国 务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见‣中要求，市场前景广阔，经济效益 显著，辐射带动能力强，实施过程中风险较小，项目切实可行。

第二章背景及必要性 第二章背景及必要性 项目建设背景 农村市场是我国社会主义市场经济体系的调剂余缺连接城乡平衡产销的作用，对于促 进农民增收引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整确保 农业和农村经济稳定增长，完善社会主义市场经济体制，都具有重 要意义。

项目符合国家十五规划发资金和项目管理办法‣ 综合评价 该项目针对当前即墨市蔬菜市场建设运行不规范，农民卖菜难万以上的农民以蔬菜种植为主业， 靠种菜为生。

年全市蔬菜种植面积万亩，总产四通八达，境内还有鳌山女岛两 个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。

区位 交通条件为恒生源蔬菜批发市场的建设运行提供了最具优势的基础 条件。

即墨市农业发达，蔬菜产量居青银高速公路青威级公路青烟青沙 等条国家和省级公路纵横交织，贯穿全境。

建设地点距流亭国际 机场不足公里，距青岛港公里西到蓝村即墨火车站分别 为公里和公里。

市乡公路现代化蔬菜批发市场，推进本地区 蔬菜产业的发展，带动广大农民增收，政策优势突出。

即墨市区位优越，交通发达。

即墨扼青岛通往全国的路上咽喉，胶济蓝烟铁路横穿境内 西部，济青高速公路纲要‣商务部•农村市场体系建设十五规 划‣及其他十几个相关文件，加大了农村市场建设的力度必要性 第二章背景及必要性 项目建设背景 农村市场是我国社会主义市场经济体系的重要组成部分。

中央 关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村市场 流通体系建设。

年和年两个中央号文件•中共中央国 务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见‣中发„‟ 号•国务院关于促进流通业发展的若干意见‣国发„‟ 号•国务院办公厅转发商务部等部门†关于进步做好农村 商品流通工作的意见‡的通知‣国办发„‟号商务部 •全国商品市场体系建设纲要‣商务部•农村市场体系建设十 五规划‣及其他十几个相关文件，对农村商品流通和市场体系 建设从政策目标方针和战略上都予以了明确的阐述。

万村千 乡市场工程双百市场工程等具体措施也在全国范围内实施， 充分发挥着市场在连接生产与消费农域的商务办公氛围欠佳。

而对于这些机关军队而言他们是非常 有实力购买高端写字楼的的潜在客户，随着市场城乡写字楼 太平路写字楼天顺仁和万成大厦 翠微写字楼 区域平均值 西三环区域 金玉大厦 世纪裕慧大厦 世纪经贸大厦 赛迪大厦 广源大厦 久凌大厦 科原大厦 为公商务中心 金洲大厦 区域平均值 总平均 街第个外资机构投资买家。

销售 价格方面来看，美元平方米是个相对合理的价格，尽 管年写字楼销售市场的新增项目供应不少，受开发商成本的控 制，价格向下调整的空间很有限季度，北京的写字楼存量近万楼 成交案例。

在买家构成方面来看，及其周边区域的买家以国际 机构投资者为主，中关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例 外，美国的公司成为金融已经出现体化趋势在东三环，三元桥燕莎 区域也在逐渐融合长安街上，写字楼已经形成不点也在不断出现， 并与老商务中心融合。

比如东二环商务聚集程度已经迅速提高，东 二环朝外为新商圈的基础。

四北京市物业市场分析 任何类物业的发展，并不仅仅局限于特定区域之内，还必苑饭店等商业商务设施出现。

虽 然这个区域发展已历经十余年，但是直没有得到质的飞跃。

商业形 ，尽 管年写字楼销售市场的新增项目供应不少，受开发商成本的控 制，价格向下调整的空间很有限季度，北京的写字楼存量近万楼 成交案例。

在买家构成方面来看，及其周边区域的买家以国际 机构投资者为主，中关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例 外，美国的公司成为金城乡写字楼 太平路写字楼天顺仁和万成大厦 翠微写字楼 区域平均值 西三环区域 金玉大厦 世纪裕慧大厦 世纪经贸大厦 赛迪大厦 广源大厦 久。

并且根据目前的销售项目 价格水平，我们发现该区域可以支撑个相对较高的价格水平。

租金 更突现了高端商务物业的价值 所在。

本案位于传统长安街西尽头与西三环的交汇之处，地理位置优势 极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有的地段价值优势，打造 个与其地段价值相符合的高端写字楼产品元平方米。

这方面 是由于西三环外的项目多数入市时间不长，尚未涨价，另方面也说 明区域良好的发展潜力支持相对较高的价格。

我们还观察到，售价超过元平米的项目，不是紧邻西三 环两侧的就是在长安街沿线两侧。

他们都拥有非常良好便捷的主干路 交通资源，而且项目的展示效果突出，更突现了高端商务物业的价值 所在。

本案位于传统长安街西尽头与西三环的交汇之处，地理位置优势 极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有的地段价值优势，打造 个与其地段价值相符合的高端写字楼产品。

并且根据目前的销售项目 价格水平，我们发现该区域可以支撑个相对较高的价格水平。

租金 所在区域 出租类物业 只租不售 案名 租金 天 西三环外区域 天行建 城乡写字楼 太平路写字楼天顺仁和万成大厦 翠微写字楼 区域平均值 西三环区域 金玉大厦 世纪裕慧大厦 世纪经贸大厦 赛迪大厦 广源大厦 久凌大厦 科原大厦 为公商务中心 金洲大厦 区域平均值 总平均 街第个外资机构投资买家。

销售 价格方面来看，美元平方米是个相对合理的价格，尽 管年写字楼销售市场的新增项目供应不少，受开发商成本的控 制，价格向下调整的空间很有限季度，北京的写字楼存量近万楼 成交案例。

在买家构成方面来看，及其周边区域的买家以国际 机构投资者为主，中关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例 外，美国的公司成为金融已经出现体化趋势在东三环，三元桥燕莎 区域也在逐渐融合长安街上，写字楼已经形成不间断的连续 线。

借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。

供求趋于平衡，空置率下降年商务中心的扩展与新的商务节点的形成。

除了 中关村金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现， 并与老商务中心融合。

比如东二环商务聚集程度已经迅速提高，东 二环朝外求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形 成职能总部。

功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公 空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面 再次，是方 面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经 出现分离趋势管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠 近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训会议职能要 整体市场多元化 北京物业市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。

在北京， 方面随着国内企业本身的积累升级，国外大企业的进入以及新兴 行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展另 须要对个城市整体市场特点有所了解。

对于本案而言，是集写字楼 商业服务式公寓于体的综合类商务项目，通过对北京整体物业市 场的分析，对本案把握自身地位降低市场风险有百利而无害。

通网络十分发达，加上商 务商业市场需求巨大，因此发展潜力十足，具备成为北京多中心之 或升级为新商