南昌市已有部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住 宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分 析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在 下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步的市 场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变 化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 主要经济技术指标 风华盛世项目主要设计指标见表表 表风华盛世项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 容积率 绿化率 建筑密度 高层户型 平方米户 平方米户 平方米户 平方米户 户型平方米两房 户型平方米三房 户型平方米三房 户型平方米四房 多层户型 平方米户 平方米户 平方米户 户型平方米两房 户型平方米三房 户型平方米三房 商铺面积平方米 总户数户 车位数地上个 表居住区用地平衡控制指标 序号用地构成居住区用地面积平方米 民建用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用地 市场调研分析 南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委市政 府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针的知道下， 南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅 度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入 具有南昌自身特点的新轮快速增长期。 年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较上 年增长，增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计完成 亿元，较上年增长。全市预计完成房地产开发投资亿元， 较上年增长，占固定资产投资和的比重分别为和，较 上年分别提高个百分点和个百分点。 表房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额亿元同比增长 固定资产投资额亿元同比增长 亿元同比增长 房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比重 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉 动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重 要角色，全售商品房面积万平方米，较上年增 长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成商品 房交易面积万平方米，同比增长，其中商品住宅交易 面积万平方米，同比增长。 表商品住宅供应量情况表 价格 元平方 米 供应量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 供应量 万平方米 所占比例 以下以下 以上以上 表商品住宅销售情况表 价格 元平方米 销售量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 销售量 万平方米 所占比例 以下以下 以上以上 表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住 宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情况看， 单价在每平方米元以上是占总量销售的，单套建筑面积 在平方米的占总销售量是。 商品房价格走势 年南昌市市区商品房的均价为元平方米，较上年增 长，其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方米， 第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四季度 元平方米，价格走势基本平稳。 表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅 居民人均可支配收入元增幅 居民消费价格指数增幅 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大， 结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。 另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房 价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者 高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引 起注意。 新建商品住宅购买对象情况 年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的 为万平方米，比重达外地居民购买的为万平方 米，比重为。 表购买对象构成情况表 商品住宅交易量 万平方米 按销售对象划分按购房目的分类 本地居民所占比例自住所占比例 外地居民所占比例置业投资所占比例 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市 的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外 地特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房 的比重逐年上升，由年的上升到年的。从购房的目 的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由年的 上涨到年的。置业投资的比重的增大，方面说明投资者 看好南昌市的房地产市场，另方面，如投资购房比重增长过快，对 我市房地产市场的持续健康发展有定的跗面影响，因为我市的房地 产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快， 后劲不足，容易出现价格虚高。 商品房空置情况 年全市预计商品房空置面积万平方米，较上年下降， 其中商品住宅空置万平方米，较上年下降。从空置区域看， 新城区的比重较大，占。从时间看来看，我市空置的商品房大多 为年以下的待销商品房，所占比例超过，从空置原因分析，主 要是交通不便配套设施不全设计落后户型偏大等。 表商品住宅空置结构情况表 按区域划分 老城区万平方米所占比例 新城区万平方米所占比例 按单套建筑面积划分 平方米以下所占比例 平方米平方米所占比例 平方米以上所占比例 目录 总论„„„„„„„„„„„„ 二市场调研分析„„„„„„„„ 三项目综合定位„„„„„„„„ 四项目投资估算„„„„„„„„ 五财务分析„„„„„„„„„„ 六不确定性分析„„„„„„„„ 七风险分析与对策„„„„„„„ 八附表„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要 求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公 司，共亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土 地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各 项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 项目概况 项目名称风华盛世 建筑规模 建设地点沿江东路原江西第四建筑工程公司 规划用途居住商业 建设单位上海金厦房地产有限公司 经营类型房地产经营综合技术服务员咨询服务 企业性质其他有限责任公司 资质等级二级 企业概况上海金厦房地产有限公司于年月正式成立。 公司现有员工人，其中各类职称的技术经济管理 人员人，注册资金万元，资质等级为二级。 公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够承担 各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立 以来，先后开发的项目有九江市赵家花园 平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设 的项目有南昌市建设路号省建总公司建苑住 宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺新 技术，不断坚持科学管理，以开拓求实优质 高效为宗旨，竭诚为社会各界服务。 工程概况风华盛世项目占地亩，约平方米， 总建筑面积平方米。其中住宅平方 米，高层住宅为平方米，多层住宅为 平方米，商铺平方米容积率，绿化率 ，建筑密度。 资金来源本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和 银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为，财 务净现值万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经 济效益较好。 可行性研究报告编制依据 省计委计投号文关于风华盛世项目建议书的批 复 上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同 南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划 上海同济大学建筑工程学院设计研究院风华盛世项目初步 规划方案 原江西第四建筑工程公司地质勘测资料 南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书 省审计事务所验资证明 中国建设银行江西分行资金证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法 国家计委投资项目可行性研究指南试用版 可行性研究报告研究范围 根据风华盛世项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作 范围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公用 工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通 过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件 具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和 南昌市已有部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住 宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分 析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市