积极控制投资风险，成就企业新的利润增长点，为长期致力于莒南县的房地产及 相关产业的投资做好充分准备。 第部分市场分析 我国小商品市场发展历程 改革开放以来，我国从恢复开发集贸市场为起点，经历了四个发展阶段 第个时期是年至年，恢复集贸市场时期。新中国建立以来，我 国先后经历了关闭集贸市场年开放集贸市场年下半 年年关闭集贸市场年月年开放集贸市场 至今的过程，在计划经济时期，曾经把集贸市场当作资本主义的尾巴来割， 改革开放以后，对集贸市场给予正名，并给予合法的地位，于是集贸市场得到了 迅速的发展，我国汉正街小商品市场年义乌小商品市场年 就在这个时期产生 第二个时期是年至年，贸易中心热时期和批发市场开始自发地 发展。年我国贸易中心开始起步，年进入大发展的时期形成贸易 中心热，年对贸易中心进行清理整顿。年全国六届人大二次会议明确 提出广泛设置农产品批发市场，同年我国第家产区蔬菜批发市场山东寿 光批发市场成立，年郑州粮食批发市场成立，这不仅在国内有较大的影响， 而且在国外也有较大的影响，此外其他些批发市场相继建成第三个时期是年至年，批发市场数量型扩张时期。年邓小 平南巡谈话，以及年党的十四届三中全会的召开，确立了社会主义市场经 济体制的目标，关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决议指出改 革现有的商品流通体系，进步发展商品市场，在重要的产地销地或集散地， 建立大宗农产品工业消费品和生产资料的批发市场。至此，培育市场体系成 为经济体制改革的个核心内容，我国批发市场进入了个新的发展时期，这 时期，我国制订了批发市场管理办法全国商品市场规划纲要等法规 第四个时期是年至今，我国批发市场由数量型扩张转变为质量效益型 发展阶段，批发市场建设的重点是控制现有的数量规模调整结构规范运作 加强管理提高效益，并开始把百城万店无假货活动引入批发市场。至此,我 国商品批发市场正进入调整的关键时期。 二未来商品批发市场的发展空间和趋势 从世界范围来看，专业批发市场的发展也有个生命周期，在工业化发展的 初期，批发市场曾经起到过应有的作用，后来，随着其功能的衰退，批发市场也 随之而萎缩。许多国家的批发市场由展销会超市和仓储超市商业 中心，以及无形批发市场所代替。近几年，在我国经济比较发达的地区， 如温州日用工业品批发市场的发展势头减缓，甚至出现有些批发市场交易额减少 的趋势。本人认为，专业批发市场需要从制度组织经营方式等多方面进行创 新，并充分发挥其功能，其批发市场的发展是具有较大的发展空间的。 从制度上创新，实行管办分离。可以采用股份制形式，向社会发行 股票和债券，筹集建设市场所需要的资金，通过向社会发行和上市股票使投资 人出资人行政管理人工商行政管理局所市场经营管理人三者分 开，实现职能责任权力分开，按现代企业制度来进行运作同时，在有些 批发市场实行股份合作制等其他形式。使我国批发市场在发展初期所形成的多 元投资主体行为规范起来。真正实现政企分开产权明晰权责明确管理科 学，为批发市场规范运作创造条件。塑造市场品牌和市场形象。批发市场的生命在于产品质量，由于多渠 道进货，产品的质量问题，往往是批发市场存在的最主要问题之，如果批发 市场的价格低廉是建立在假冒伪劣产品的基础上，那么，这样的批发市场是没 有生命力的。而批发市场从长期发展来看，必须提高市场的产品质量，从而才 能在社会公众中树立企业形象。当前我国将百城万店无假货活动引入批发市场 具有较强的现实意义，但是，这也是个极为艰巨的工作。 变重收费为重管理和服务，提高批发市场的效应。批发市场必须对客 户提高硬件的服务和软件的服务，硬件服务包括交易场所停车场地仓储设 施运输设施质量检验金融结算通讯设施饮食住宿子女大棚底,也是临沂城第个批发市场。小商品批发市场建成后,附近农 民和四面八方客商纷至沓来,交易十分红火,摊位很快供不应求,急需扩建新市场。但面临着缺资金无场地的问题,原县级临沂市委市政府勇于打破常规, 于年由兰山办事处水田居委出地出资,工商部门协助建成处占地余亩 的纺织品交易市场,开业当月就实现成交额多万元,闯出了条兴建专业批 发市场的路子。 建设阶段年至年 纺织品市场的建成，为其他单位树立了榜样,并在当地引起了轰动,水田西 关前园等居委纷纷把建市场看作发展经济的重要门路,纷纷出钱出地建市场, 驻城厂矿企业机关学校也纷纷要求办市场,面对各方面纷纷要求办市场的 热情,原县级临沂市委市政府因势利导,提出了政府领导多方投资联合建 设工商管理共同受益的市场建设新思路,掀起了市场建设的高潮。短短几年 间,相继建成了成衣五金百货鞋帽家电塑料家具副食等批规模 比较大档次比较高辐射能力强的专业批发市场,形成了以中档为主,高中 低互为补充的专业批发市场群。造就了个人流物流资金流信息流高度集 中繁荣兴旺的临沂批发城。 巩固提高阶段年至年 为了保持临沂批发城的竞争优势,市委市政府区委区政府方面按照 专业化和区域配套的要求,继续新建改建扩建专业批发市场,同时严格控制重 复建设无序竞争,制定了积极支持发展的政策和措施,以此巩固市场的长期繁荣 和发展,有效促进了批发城规模档次效益的进步提高。 改造提升阶段年至今 临沂市委市政府高瞻远瞩，审时度时，在年初就提出用年的时间 完成临沂批发市场的改造提升任务，并将打造中国现代物流名城列为创建滨水生 态城历史文化名城三大任务之首。以此作为市委市政府年工作的号工 程。年初设立了正县级事业单位临沂商城管理委员会，负责规划建设提升改造规范管理等工作。近年来的工作成绩斐然，有口皆碑。构建临沂市场经 济圈的蓝图已经呼之欲出。 五山东莒南商业市场发展现状 莒南县商业地产投资开发力度整体上处于个起步的初级阶段，近年来才 有所的发展，商业地产则是房地产发展到定程度的产物。因此莒南商业地产的 发展只能说处于个萌芽阶段。 商业地产重点落在商业上面，商业地产对于选址招商经营管理等方面 有着很高的要求。目前国内部分商业项目依然是种地产商业，而不是真正 意义上的商业地产。由于房地产发展整体水平等方面的限制，莒南的商业地 产依然处在萌芽阶段，商业地产时代的到来还需要段时间的积累和发展， 而大规模商业项目的入市同样需要段时间的培育，但是商业地产的发展是房 地产发展的必然趋势，莒南同样也将经历这过程。 莒南目前商业物业供应主要是以临街两层商铺为主如隆山北路两侧， 层经营面积约平米左右，二层住宿办公体，局部作为住宅项目的商业 配套存在，这部分的商业物业仅仅是单纯的自然销售，没有统的规划统 的招商统的管理，而这种商业物业对地段有着很强的依赖性，可以说地 段决定商业物业的价值。专业化规模化的大型市场相当稀缺，目前只有两家 即尚都汇龙国际建材家居广场，且已售罄乐尚超级综合购物广场，在 建项目，且主体为酒店办公，负至三层为商业，定位中高档百货。 六莒南商贸零售业发展现状分析 商业发展是个城市发展的标记。成熟的商业是城市的名片，成熟的商业 环境是市场完善的个重要标志，同时商业活动与人们的日常生活紧密相连。 地区发展的差异性在很大程度上决定了商业发展的水平。莒南是个有着特色 农业特色旅游产业的城市享有众多美誉。当地经济发展虽慢，但是老百姓的靠山吃山靠水吃水的收入水平尚可。 在临沂大市商业地产发展相当成功的大环境下，莒南人民还是忽视了这 新的经济增长点，致使莒南的整体商业氛围不浓，局限于现有的商业分布即 仅有的条隆山路南北商业条街和其两侧的商业步行街金世界步行街和旅 游小商品步行街，在此以外的其他区域则没有商业发展的空间，也无法形成商 圈氛围。因此，莒南城区商业基本以线和两点的形式存在。商业发展的局限 性在定程度上制约了商业的发展进程，并呈现出以下特点 商圈范围小，其他商业以两点线的方式分布 整体发展速度慢，发展水平不高 商业发展模式相对陈旧混乱，现有两家规模大的商业还是以 超市的形式存在 商业市场缺乏活力，外来商业的冲击力度小 传统百货超市占据主导地位，特色商业较少 商业以中低档为主，缺少高档场所，流失部分高端消费者 商业业态发展不平衡，专业市场发展缓慢，不能满足当地市场 需求 商业物业较老，购物环境有待提高，影响商业整体档次 单纯商业卖场缺乏休闲娱乐配套等，也无策划引导，意识陈 旧 百货超市经营相对状况良好，传统街铺经营杂乱无章，不能 划行入市。 根据莒南主要商业集中地及所在地段区域，进行局部样本采集，并初步统计 分析整理 金世界商业步行街相对较新，街区门面，经营良好 富源商贸城交付三年，街区门面，经营杂乱，空置多，统招商失败， 无统管理 日百万德福老百货商场加超市，有规模，经营良好，百姓信赖，模式 陈旧 华天商场规模大，环境差，经营乱，模式旧，百货不像百货，小商品不像小商品 百家乐服饰广场规模小，名不副实，经营状况般 兴宝来鞋城规模小，名不副实，经营环境状况良好 乐尚超级综合购物广场在建，中高档，统招商，地标建筑 天添乐购物中心即苏果超市，规模大，经营良好，百姓信赖 旅游小商品步行街街区门面，相对繁荣，街区经营混乱 平安大厦和源通购物中心相对偏僻，商业氛围不浓 尚都汇龙国际建材家居广场成功营销，统招商，专业运作，投资 前景看好。 七莒南商业市场调研结论 商业地产发展缓慢，商业物业供应量较小，专业市场发展仍处在初级阶 段 现有商业物业陈旧混乱，购物环境有待提高 莒南的商业以满足单纯的购物需求为主要目的，缺乏娱乐休闲等配套 设施 城北新区城南门户商业发展缓慢，商业发展水平和档次有待提高 居民日常消费以社区便利店和超市为主 城市商业发展不平衡，存在定的市场空白点 居民投资消费潜力有待挖掘，投资市场需求相对旺盛，供给不足 商业市场供需矛盾显著，商业供应与人们消费需求和消费水平提高的矛 盾 商业以本地商家为主，缺少外来商业冲击和竞争 居民消费习惯较为固定，对商场的忠诚度较高。 八莒南市场调研启示 城市规划南门户商业北行政文化双向发展，未来发展的重点应注重城 市南大门的大型综合项目的形象建设，因此未来商业项目所在区域具有 较大的商业发展潜力。 商业发展水平和档次有待提高，以满足不同层面消费者的需求。 报告内容索引 前言 项目立项背景综述 第部分市场调研分析 我国小商品专业市场的发展历程 未来小商品专业市场的发展空间和趋势 我国商品专业市场发展趋势小结 山东临沂专业市