善使房地产开发成本不断扩大，推动房地产价格向上升。 东莞房地产需求与供给同步 近年，东莞市房地产销售面积整体持续增长，尤其是年各 镇区房地产启动东莞中心城区加快发展，增涨迅猛，虽然年 商品房销售面积为万，比年度略有下降，但年 季度销售面积万，比年同期增长，东莞市商品 房销售进入持续增长状态。 年东莞市房地产行业的施工面积为万，创下历史 新高，同比增长，年季度施工面积万，比 年同期增长，但新开工面积万，比年同期减少，施工面积增幅相对有定回落。 年，东莞销售面积平稳增涨，新开工面积经过 年大幅增涨后速度已开始回落，房地产需求与供给基本同步状态。 结论通过分析，目前东莞房地产楼市泡沫成分小，东莞房地产 市场正按着正常轨迹向前迈进发展。 二房地产市场大势分析 全国房地产市场形势分析 年年全国房地产市场回顾 年房地产市场情况 房地产开发投资继续保持较快的增长速度 年全国房地产开发共完成投资亿元，首次突破 万亿元，增长。东中西部地区房地产开发完成投资平均增 幅分别为，增幅超过的省区主要集中在中 西部地区。全国投资热点区域主要集中在环渤海经济圈和长江三角洲 地区，中西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小因素。 供销总量基本平衡 年全国商品房竣工面积含开发企业自用和出租，下同 亿平方米，增长销售面积亿平方米，增长。 价格总体来看稳中有升 全国商品房平均价格同比增长，商品住宅平均价格同比增 长，低于同期城镇居民可支配收入增幅和增幅。 年房地产市场情况 年是中国房地产市场不平静的年，国家出台了系列房 地产宏观调控政策，出台频率之高力度之大前所未有，在强力的宏观调控下，年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 房地产开发投资持续增长，但增速趋缓 年全国房地产开发仍然保持较快增长势头，投资总额达 亿元，增长，环比回落，呈现房地产投资增速呈快 速下降趋势，从年月的高位，回落到月份的， 到月下降了。 市场供需总量基本平衡 年，我国商品房供需基本保持平衡，略显供不应求。从 月份全国商品房及商品住宅的竣工和销售情况表来看，商品 房销售面积增长始终快于竣工面积，至月商品房销售面积同比 增长，增幅比竣工面积高商品房销售额至月增长 ，增幅比房地产开发投资高。 年月份全国商品房竣工和销售面积统计 完成量比去年同期增长 商品房竣工面积万平方米 其中住宅 商品房销售面积万平方米 其中住宅 房地产开发投资额亿元 商品房销售额亿元 价格水平持续上涨 年，我国房价仍保持持续增长，商品房平均销售价格上涨 。普通住宅和豪华住宅有同步较大的增长速度写字楼的价格有 小幅增长，但商业用房的价格却出现较大幅度的下降。 年季度物业销售价格指数统计以上年同期为 指数名称年季度年季度年季度 总指数 商品房 经济适用房 普通住宅 豪华住宅 写字楼 商业用房 其他 ④消费者的需求趋于理性，投资性需求显著下降 大低于前两年的。 全国房地产市场现状 年也为我国房地产市场的政策年，其核心在稳定住房 价格上，对应于部分城市价格增长过快，防止出现房地产泡沫 经济，中央连续出台了房地产政策，抑制房地产价格快速上涨。宏观 调控政策效应初步显现，房地产价格增速逐季放缓，房地产企业景气 指数直线下滑，二三季度环比均为负增长。 土地市场 年政府进步加强了对土地供应市场的监管力度。各地政 府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住 房用地的供应量，同时加大了对闲置土地的清理力度。纵观年全国土地市场主要呈现如下特征 东部地区土地购置和开发面积全面回落 随着政府宏观调控政策的陆续出台，房地产开发商拿地日益谨 慎。月全国土地购置面积同比上升，增幅小幅回落，土地 开发面积同比下降。其中不同区域呈现出不同的发展特征东 部地区土地购置和土地开发面积全面回落中部地区土地开发面积减 少，而土地购置面积大幅增长西部地区土地开发面积小幅增长，土 地购置面积下降。 西部地区土地价格飞速上涨 年前三季度，全国土地购置面积同比增长，土地购置 费增长，土地购置价格呈现定幅度的上涨。其中西部地区土 地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降，而土地购 置费用却同比上涨。 豪华住宅用地价格同比出现较大增幅 年前三季度全国土地交易价格同比增幅先抑后扬，第三季 度价格同比增长，前三季度平均增幅。从不同类型土地 的交易价格看，由于豪华住宅用地普遍采用拍卖招标等方式出让， 前三季度豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首，前三季度分别比 年同季上涨和。 房地产供给情况 全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快 前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长 ，增幅比年同期下降。受政府宏观政策的影响， 年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将 会延续前三季度的趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增 幅同比有所回落。 分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越 来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。 年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长 和，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。 从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总 投资的比重也呈现逐年上升的趋势。 西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位 受西部大开发等利好因素的影响，中西部地区房地产施工建设 速度赶超东部地区。年前三季度房地产施工面积和新开工面积 的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。 写字楼新开工面积出现负增长 前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长 写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房 新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。 房地产价格呈现销售价格增幅放缓的趋势 据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅 ，到二季度涨幅，到三季度涨幅。另据国家发 展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房 屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨， 涨幅比月份高。年月全国个城市调研显示，全国 房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。宏观调控降低了房价上升的速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。长三角 地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩的同时，价格明显下降。 月的调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降 。 回顾，全国房地产市场在经历了首季度的高速增长之后， 在宏观调控的影响下，出现了短暂的回调。从下半年开始房地产市场 的需求依然呈现平稳增长的态势，随着供给的不断增长，房地产市场 基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐 向理性回归。 二全国房地产市场发展的趋势判断 从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来的几年内将 继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进步放缓，融资更 趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。 国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展 在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求 消费需求和出口需求，其中最根本的是消费需求。房地产业的发展 既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。 从扩大投资需求方面来看，首先房地产业的发展能直接或间接 带动建筑冶金建材装饰家电家具金融等相关产业的发 展其次房地产投资能加快城市基础设施建设改善城市投资环境 扩大城市规模，可以吸引更多的投资置业者，促进经济社会的发展 再次房地产业的发展，能提供越来越多就业机会，有利于社会稳定， 给国民经济的发展创造个良好的社会环境。从扩大消费需求方面来看，随着居民收入的提高，居民的有效 购买力得到增强，住房需求将成为居民消费需求的个重要方面， 居民对房地产消费需求的扩大，可以拉动整个消费需求的增长。随 着房地产投资需求和消费需求的扩大，房地产业对经济增长的贡献 率显著提高。 城市化进程需要大量的房地产投入作基础 我国正处在城镇化发展的关键时期，最近年，我国的城市化 进程以年均加速度发展。按照这个速度，在未来年内，我 国城市化水平将达到世界发展中国家的平均水平在未来 年内，将达到世界的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究， 我国城市化水平要达到的世界平均水平，需要转移农村人口 亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应的水 平，则要转移农村人口亿人。按照这估算，从目前开始，我 国未来年内至少要建万人口的城市座，或万人口的 城市座，我国房地产业的发展将需要维持在个相当高的水平。 经济社会的发展使房地产潜在需求增加 随着经济社会的发展，居民的收入和生活水平不断提高，其可支 配收入随之上升，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变， 同样存在改善住房条件的需求。各国人均从美元到 美元，是住房消费持续发展阶段，而我国人均已经超过美 元，人民生活总体上已达到小康水平，改善型住房消费发展的潜力 很大。年末中国城镇居民人均住房面积为平方米，初步测 算，我国年城镇居民的人均住房面积可能要达平方米，每 个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加平方米以上。 第部分项目概况 项目名称皇家号。 项目性质商住房地产项目。 项目地址东莞市东坑镇中心区中兴大道东兴路及 骏发路围合地带。 项目区位价值位于