平方米。 本项目将建设个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心， 这不仅大大提高了真北路商业中心的水平和规模，丰富了真北路商业中心的商业业态， 对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。 主要经济技术指标 主要技术经济指标如下 基地面积平方米 总建筑面积平方米 其中 地上建筑面积平方米 商业部分平方米 办公部分平方米 餐饮娱乐部分平方米 地下建筑面积平方米 容积率 建筑密度 绿化率 机动车停车泊位辆 非机动车停车泊位辆 结论 项目基地位于真北路曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市西面为规划 中的兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设的真北商务中心，符合普陀区对该地 块的发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的流商 业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该 地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此， 项目的建设是必要的。 本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配 套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。 经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为 ，财务效益较好。 二市场分析 凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而进 行本项目各功能房产的市场定位。 上海房地产市场总体分析 近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已 日益显现。年房地产增加值占全市的比重达到，超过这上海房 地产业十五期间的目标值，同时房地产开发投资达到亿元，同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积为万平方米。年的商品房上市节奏将明显加快。今后几 年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住房占住房供应总量的比 例将接近，上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。 今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。 总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右。 商业用房市场分析 年是上海商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步 确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区 真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因 此有强大的消费基础。 从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经发 展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有 的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施 云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高的主题百货店，购物环境宽 敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要 吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。 综上所述，本项目建设商业设施符合这地区的功能定位和发展趋势，迎合了地 区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在 元平方米日，在铜川路真北路口的惠谷数码广场平均售价为元平方米，日 租金元平方米日。根据地块周边地区商业用房平均租金和售价情况，项目法人制 定了经营计划，商业用房的二层出售，其余部分出租经营，商业用房售价暂定为 元平方米，平均租金暂定为元平方米日。 餐饮娱乐用房市场分析 随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将 不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。 年全社会餐饮业营业额将达到亿元，同比增幅超过，保持了连 续年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了些巨大的变化，比如快餐和休闲餐 饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮和烹饪受到很大挑 战，餐饮的标准化工业化正在兴起等等。随着中国加入世贸组织，在今后几年，中 国餐饮业将会以更快的速度向前发展。据中国饭店协会预计，年餐饮业仍将保持 高速增长，年营业额将突破亿元大关，增长幅度将达到左右。 在上海市场，餐饮企业营业额更是直线上升。年餐饮业营业额达亿元， 比上年增长。随着中国加入以及上海商业旅游业的发展，在未来几年，上 海每年的餐饮营业额都将新增亿元左右。 娱乐市场快速发展始于年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商 增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，从年到 年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。从年以来的 年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大都集中在大中城市及周边地区， 因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。 而根据统计，年上海城市居民家庭人均可支配收入为元，人均消费支 出为元，其中文化娱乐服务消费为元，约占。由此可见，休闲娱乐业 在今后几年将进入大发展时期。 年上海市见下表。 上海历年亿元 中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随 着全球经济体化，国际零售业餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。 同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高 速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于 这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发 展。 本项目处于普陀区规划建设的真北路商业圈的中心地带，周边围绕着众多的商业 设施及大卖场，根据普陀区整体建设规划，该地区将建设成为普陀区的新的商业贸易 中心，周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区批高水平的商业贸易设 施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮 娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。 从现状来看，真北路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建 筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越 旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。 根据普陀区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂 定为元平方米日。 办公楼市场分析 上海写字楼市场自年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。 上海已经连续年保持两位数增长，持续平稳有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长， 更多的跨国企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。此外作为中国经济的领头羊， 上海吸引了众多的国内企业，其中民营企业也是个不可忽视的生力军。与外资企业 相比，国内企业更愿将写字楼作为项资产投资。调查显示，目前市场上的主要买家 为国内的些金融投资和贸易机构。 上海写字楼市场过去年的新供应量和租售量分别为年平方米与 平方米，年平方米与平方米，年预计平方米 与平方米。可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗，空臵率大幅下降， 浦东市场从年的下降到最近的，浦西市场则从年的降至 的新低。与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从年的每天 每平方米美元，回升到目前的每天每平方米美元，涨幅高达。 上海市写字楼市场供需情况 供应量平方米销售量平方米 现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米美元，高端市场每天 每平方米美元，低端市场每天每平方米为美元，年收益率约为 。 年度在上海经济运行状况良好的背景下，虽然受到上半年非典影响，但 随后强劲的反弹使国内外企业对上海的投资信心逐渐增强。在非典之后，写字