重 要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港， 近水楼台的优势突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。 形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这差异使香 港公司和在香港的外国公司的投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型 经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三 角城市与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外 资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投 入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实施，在未来若干年香港对 珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面 发展。惠州作为珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进 步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业 转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目， 由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油 化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿 美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨 乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空 间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠 三角乃至广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方 公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港， 土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通 讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之， 拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大 亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批 汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车 装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发 状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之， 是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城 区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海 壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉 长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位， 进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州 市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开 发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为 珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠 州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收 期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上， 可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性 决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此， 要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标， 惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员 工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组 成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目 开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依 据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投 资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因 素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行的原则选 择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭 为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要 类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价工程建筑预算等各方面专 家就些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量 互换对比。 项目背景 广场位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融 商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区 是惠州市走向二十世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点 地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源，经济文化金融 商贸科技氛围较好。 发展商简介 惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。该 公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体的综合性 开发企业。经过多年奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革务实创 新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越的大型房地产开发公司。 项目概括 广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目，它所处的惠州市江北 号小区是惠州市新城区的核心地带。总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益， 以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户 群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 项目总体布局 广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园， 南面设形象入口西面是宽的广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。小区设 主入口形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。为体现人文社区概念， 创造山水相间的园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景 观性相结合的立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。 交通组织 从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过， 使得本小区与周边地区和市中心都有方便快捷的交通联系。小区四周环通，满足消防车道 设置要求。 建筑功能 项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设 二十九层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业 楼栋，高层综合楼栋。总住户户，可居住人口人。 建筑造型 平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气通讯有 线电视管道。 消防及分区 区内道路分四级进行