高级住宅小区建设项目立项可行性分析.doc ㊣ 精品文档 值得下载

扣除成本，减去销售营业税金及附 加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计 累计未分配利润为万元。

主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们 的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单， 同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政 府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为 元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升 趋势。

目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面积在 的占总量的，占总量的，的占总量的，占总量的， 以上的占总量的。

从以上统计结果看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上 供应的主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购 房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占，承受总价格在万 之间的占承受总价格在万的占承受总价格在万的占，承受总价 格在万以上的占。

以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到总量的 以上，可见是主要购买力的承受范围。

另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。

在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均 价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售情况良好书 香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量。

究 其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教 职工和成长中的新小企业个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研 究生等。

从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为 高层的商务写字楼或商住楼。

在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅 项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在元平方米上下浮 动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。

华城新 都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。

总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。

丽岛 花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸 取得了开门红，销量在平方米左右。

该区域楼盘呈现别墅化大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的中国光谷所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 元平方米左右。

汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为元平方米， 仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米，销量达到万平方米左右均 价在元平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂 停销售后于月重新登场，呈良好态势。

二产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，年上半年武汉完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

年总投资额为亿元， 同比增长。

其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资的，经济房开发 投资亿元，占总投资的从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的 ，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面 积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。

虹景花园 华城花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增 多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房 的需求定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居 民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三价格预测 据调查，今年武汉市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项目相 比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动武汉市房价 继续走高。

今年武汉市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民 重新置业，为武汉市商品房的销售提呈良好态势。

二产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，年上半年武汉完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

年总投资额为亿元， 同比增长。

其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资的，经济房开发 投资亿元，占总投资的从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的 ，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面 积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。

虹景花园 华城花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增 多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房 的需求定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居 民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三价格预测 据调查，今年武汉市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项目相 比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动武汉市房价 继续走高。

今年武汉市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民 重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。

今年武汉市房价升幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目 的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷款或 组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还 有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出 来。

购买力的增强，按揭的作用。

我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力 有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融 政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅品质的提高，也成为了房市升温。

因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选 择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理 服务的要求的提高。

最终导致价格上扬。

竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场， 带来了激烈的竞争。

由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低， 外地企业纷纷进入武汉。

深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国内著名房地产商的 到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。

综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 元。

四竞争力分析 外地企业纷纷进入武汉。

由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相 对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。

深圳万科浙江耀江广州保利 南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的 同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消 费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。

无论是开发公司还是规划设计中介代理等企 业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域 外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需 求，推出具有先进理念的楼盘再加上我们开发的地段位于光谷，靠近东湖和马鞍山森林 公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息高收入阶层的市民较多。

而周 边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增 强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限 的商机。

据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。

五市场风险分析 该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所 的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民 家庭。

由于他们 职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不 断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的 提高。

收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。

东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。