房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民私 营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在 国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的年中，本项目将成为无锡地区 唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势 无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕的地区之， 年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很 好。另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以亩 巨幅面积，并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇， 实不可多得。只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设的快速 推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和 外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取 得较高的投资回报。 另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改 善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。 鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外， 当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成 本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。 宏观经济与政策面分析 我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。 方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的 消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年 季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议 精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继 续将保持较高的增长速度，理由是 这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。十六大报告指 出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推 动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保 持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。 制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发 展 积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持 连续性，这是经济适度快速增长的保证 入世的积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。 跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已 占全国出口总额的以上 些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在 政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点 的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国 制造业和相关服务业的快速增长。 我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。 当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长 会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确 定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名 经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用 二十年时间，将成为世界强国。 以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为 住宅的建设开发，包括低密度高档住宅市场的扩展关。这些领域市场潜力大产业关联 度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。 这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发 必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切的强劲的收 缩政策。 加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及 各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同 程度的过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险。为此将逐步出台些 相关调控政策。当前首先出台的就是明令禁止别墅开发的系列相关政策。如国土 资源部已通过全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规 建立的各种园区要进行清理，对土地执法中的做法坚决纠正。各级土管部门 已经停止对别墅开发用地的审批。 上述政策走向对本项目的影响 我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性方面，它将制约本项目中的别墅 型住宅的开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是 经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国 家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅 住宅的需求。根据中国房地产指数系统主办的上海别墅指数系统首次发布会的信息， 上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达 点，比月基期上涨点，上涨比例。据该报告预测，别墅价格在未来几年 里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止 别墅开发是不符合市场规律的。 本项目的创意是旅游度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁 令对项目的影响程度将大为降低。 由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的 含金量将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发的 竞争对手。 项目环境分析 无锡国民经济概况 无锡市行政区划及地理位置。无锡地处太湖之滨。全市总面积平方公里， 年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万。现辖江阴 宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。是全国首 批个较大城市和个重点旅游城之。 经济总量。年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长 ，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增 长，财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长 社会商品零售总额亿元，增长。无锡以全国万分之五的土地千分之 四的人口，创造了全国百分之的经济总量。主要经济指标在省内以至全国大中城 市中继续位居前列。城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。 地区的开放度。年无锡就被批准为沿海开放城市，至底，全市已累 计批准外商投资企业多家，合同利用外资亿美元，累计实际利用外资 亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。年 年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。全市 已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外 资实际到位外资约占全市总量的，成为全市对外开放的龙头。外贸出口保持 良好态势，去年自营出口亿美元，增长。 区位优势。无锡位于长江三角洲的几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上 海公里，南接杭州公里，西临南京公里。区域经济圈内由个县， 万人口。无锡在在历史上就是南北通衢东联西合的经济聚集地。世纪中叶，无 锡就是中国四大米市之，大江南北的丝市钱市布码头。上 世纪初，无锡是中国民族工业的发祥地之。近年来随着沪宁高速公路江阴长江 大桥锡澄高速公路的相继建成和沿江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路的 加快建设，无锡形成了域内半小时的通勤圈，与沪宁形成了小时的通勤圈。海内 外的大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区的经济辐射。无锡作为纵横交错的十字交叉点，区域性交通枢纽的地位日益凸出。 与上海的特殊关联。无锡与上海具有源远流长的经济和人文关系。无锡历史 上曾以小上海著称，与上海地域相近人缘相亲经济相联文化相融，两地 的联合与协作有着深厚的历史渊源和现实基础。改革开放以来，无锡与上海在制造 业的协作配套商贸科技人才资金和信息方面的联系十分密切，在教育文 化艺术学术和旅游会展等方面的交流合作日