第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。 第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。 第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。 第四类客户群 高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。 项目分析 优势 环境优雅 这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。水面近万亩， 水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多， 水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染， 原生态，有天然氧吧之誉。 这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流 传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授 赞誉为江南水乡湖南画乡。同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。 交通便利 距中心城区公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。 基础设施配套良好，发展前景广阔 项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄 家湖畔。按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动 新农村建设的发展理念。市区政府正将此地倾力打造成益阳对接长株 潭的高档休闲度假区和现代农业观光区。历经三年建设，示范片水电 路等基础设施比较完善。项目区左邻投资亿元，占地亩的湖乡情 生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。 这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。 可办理产权 与农村房比较可办理产权可进行交易。 价格合理 价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件的住户可置游艇，供 黄家湖广阔的水面游弋。 劣势 商业设施不齐全 只适合居住休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。 机会 符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。 威胁 目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有较大冲击。 解决办法 争取开通连接市区的公交专线 充分利用政策降低建设成本 完善安保网络通讯环境卫生餐饮娱乐健身等配套设施，突出体 现郊区农家乐园无法比拟的特点吸引目标客户，减少郊区农家乐园的冲击。 开发规模及品种 本案规划占地面积为，总建筑面积，层数为二层， 每层层高米左右。容积率为。拟建方案如下 户型 建筑面积 拟建数量 套 均价 元 每套均价 元 总建筑 面积 户型 户型二 户型三 公共建筑 项目定价 经成本测算和市场比较法，本项目全部建成出售均价为元。 五建设方案比选 建设方案 方案土地整体规划整体招商 政府将该项目土地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商土地整体规划分块招商 政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自 行进行建设。 预计基础设施建设总投资万元。土地征用拆迁成本每亩万 元，每亩地价暂定为万元，收益为万元。 基础设施建设投资估算如下 分项名称工程量单位单价合价元 给水管道 排水暗沟 污水管道管 电线电缆 改性沥青道路宽 绿化面积 凉亭个 公共建筑 健身设施项 监控系统项 路灯项 围墙工程项 不可预计费用项 合计元 方案三政府整体建设开发 销售收入估算见下表 户型建筑面积拟建数量套均价元每套均价元总建筑面积销售收入户型 户型二 户型三 公共建筑 合计元 建设成本估算见下表 名称单价数量单位小计万元 征地拆迁费用亩 基础设施建设费用项 建筑安装工程成本毛坯房 管理及销售成本 其他费用报建税费等项 合计 预计收益为万元。 方案比选 方案名称优点缺点 方案 政府承担风险小 前期投入资金少 管理相对简单 可保证有适当的收益。 招商难度大，可能降低收 益 政府对地块的规划力度减 弱。 方案二 招商灵活自由 政府承担风险较小 有稳定的收益 可满足客户个性化需求 能有效促进城乡互动，与新农村建设政 策相吻合。 管理难度较大 规划调整频率大 前期有基础设施和征地拆 迁投入 对管理机构的专业化要求 很高。方案三 收益较高，价格尚有上升空间 可完全按照规划实施。 政府承担风险较大 政府前期投入大 资金回笼有不确定性因素 建议方案 考虑到资金瓶颈和政府开发水平两因素制约，建议采用方案，进行 整体招商开发。 六与项目有关的配套需求 对安全保卫的要求 该项目为高品质住宅区，客户对安全有很高的要求。 配套土地的要求 为配合新农村建设，提供劳动休闲场所，宜在项目周边米范围内 为客户提供出租的菜地和耕地。 配套劳动力的要求 客户租赁的菜地或耕地需要农民协助施肥浇灌。庭院需请人打扫 管理。 休闲娱乐相互交流场所的要求 高品质的客户群需要相互了解信息，促进事业共同发展。建议小区内 不建设独户围墙，改用绿化围墙简单分区。增设图书阅览室茶座健身 设施等用于交流和休闲的活动场所。 网络信息化的要求 在信息化时代，客户可以在小区内通过网络了解市场，对企业进行远 程管理。卫生的要求 高品质客户群对小区及新农村示范片的卫生有较高要求。 停车位的要求 经测算，须保证每户至少个停车位。 对周边村民的素质有较高要求 在客户落户前，需对周边村民进行多方位的培训。 环境保护和可持续发展的要求 为保护环境需要建立垃圾处理站污水处理设施，确保不污染原生态 的黄家湖。 七营销方案和物业管理建议 营销口号 住在湖畔是多数人的梦想，但只是少数人的权利。 物业管理 聘请专业的物业管理公司进行管理，在客户入住后定期组织各种交流 的活动。 八项目实施进度计划 第阶段项目前期工作拆迁招商等 第二阶段基础设施及配套建设 第三阶段项目开发建设 第四阶段客户装修入住 九经济效益初步预测 该项目无论采取何种方案实施，均有较好的经济效益。 十社会效益分析 对加快新农村建设起了示范作用 项目的建设有利于当地经济的发展，提高整体水平。 城乡互动加强经济文化的交流 城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农 民素质。对探索缩小城乡差距提供了新方法。 为食品安全生产和销售提供了新模式 人们最关心的就是自己的健康，可现在危害人类健康的行为随处可见， 主要表现在食品安全方面为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药， 致使蔬菜果品农药残留严重超标为了提高产量，有人盲目使用违禁激 素，食品安全问题令人担忧。为了使生活质量提高，可以对日常食用的食 物进行改善，通过自己种菜或认养家禽家畜，方面对其生产起到监督作 项目简介 项目背景 为落实科学发展观，统筹城乡建设，落实党的十六届五中全会关于建 设社会主义新农村的宏伟目标，加快农村经济和社会发展，市委市政府站 在战略高度规划了资阳区长春镇黄家湖社会主义新农村示范片建设。根据 分步实施规划，在碑石仑村获批了亩土地的住宅建设开发。 项目概况 该项目位于益阳市资阳区长春镇北部，属长春镇镇区建设发展区域， 北临黄家湖与沅江市遥遥相望，距益阳市中心城区公里。该地段环境优 美空气新鲜。项目右邻福林花园度假村，左邻湖乡情生态农业科技示范 园。该地块拟规划建设高品质住宅，主要面向有别院需求的客户。 二项目建设的意义及必要性 新农村建设配套的需要 贯彻十六届五中全会提出的社会主义新农村建设的要求，加快农村经 济和社会发展。合理引导城乡人们互动，取长补短，缩小城乡差距，这样 既可以合理利用资源，也能带动和刺激农村的经济。 城市居民享受自然的需要 在喧嚣的闹市中生活时间长了，也想到个可以让身心放松，可以调 整心态的原生态环境中享受生活享受大自然的美。 城乡共同发展的需要 为落实科学发展观，促进城乡统筹，在工业化达到相当程度的今天， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,工业反哺农业城市支持农村，实现工业与农业城市与农村协调发展。 当前扩大内需刺激经济的需要 该项目的建设可以在遭遇经济危机后，扩大内需，促进经济的发展。 三初步市场分析 市场供需预测 按照益阳市规划，至年，益阳市区增加人口约万人，年均 增幅约。以年人均居住面积平方米计算，可计算出 年至年各年新增城市人口产生的市场容量见下表。 年年各年新增城市人口产生的住宅需求量 年份 城区累积新增人口 万人 城区新增人口 万人 新增住宅需求量 万平方米 年均 合计 随着生活水平的提高，部分成功人士积累了定的财富，对居住环境 提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。根据对益阳市区高品质住宅 区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。 我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅 的目的，则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份二则为自己安排处便于日常工作的别院。他们对住宅的选择比较挑剔，相对 而言，对房产的价格并不是特别在意。 同品质楼盘竞争对手分析 楼盘名称精锐国际新城 主要户型两户栋四户栋六户联排别墅 绿化率 环境受破坏程度较小临近益阳北站，有路路公交车经过，交通较 便捷 楼盘名称丽景雅苑 主要户型独栋别墅山地别墅 绿化率 北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全的健身设施 环境优雅。离中心城区有段距离，出行不便 楼盘名称梓山湖新城 主要户型独栋别墅联排别墅