趋，也是发展的必然。 随着志丹经济的良好发展，其经济实力日益增强，人民生活 水平得到了很大的提高。志丹市民已不再只满足物质生活上的富足， 更多的人需要高质量的生活，向往去放松休闲贴近自然感受自然。 怡神潭生态旅游度假村所拥有的自然资源和即将打造的特色游乐项目 正好切合了都市人的这种需求。 项目拟建地点 项目建设地位于志丹县东武沟北下队，距志丹县高级中学约公 里，与筹建中的延吴高速公里入口相对，省道从其右侧通过，交 通便利，地理环境优越。 项目预期目标 本项目总投资万元，志丹县宏翔黄土情饮食文化休闲中 心拥有豪华套房，商务套房，标准房间，配套建设配套休闲娱乐设 施等，项目建成后年接待旅客万多人，利润总额万元。 主要技术经济指标 单位万元 序号项目名称数据 项目总投资 其中计算注册资本的总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 其中铺底流动资金 资金筹措 项目资本金 其中注册资本 项目债务资金 其中与注册资本匹配资金 其他资金 年均营业收入 年均总成本费用 年均营业税金及附加 年均增值税 年均息税前利润 年均利润总额 年均所得税 年均净利润 总投资收益率 投资利税率 项目资本金净利润率 贷款偿还期 平均利息备付率 平均偿债备付率 项目投资税前指标 财务内部收益率 财务净现值 全部投资回收期年 项目投资税后指标 财务内部收益率 财务净现值 全部投资回收期年 资本金内部收益率 盈亏平衡点 生产能力利用率 销售价格问题与建议 项目区的基础设施薄弱落后也会对项目的开展产生了系 列的影响 项目运营期市场促销，营销宣传如开展不当，游客量难以提高， 直接影响到项目的经济效益，制约了项目自身的发展 建议项目运营可利用西部大开发的天时，志丹县丰富的旅 游资源的地利，以及县政府大力发展旅游产业的人和，进行志丹县 宏翔黄土情饮食文化休闲中心的基础设施建设，既促进项目区的自身 发展，又符合国家的产业政策，符合西部大开发战略，符合志丹县旅游 文化带的规划，又促进当地社会，经济，文化的发展，丰富群众文化活， 具有良好的经济效益和社会效益。 第二章市场预测 国内市场发展趋势 当前我国旅游业正处于大众化发展阶段。这是个基本判断，判 断依据主要依靠外生需求转向内生需求驱动。个不争的事实，旅游 成为国民重要的生活方式。这些年来，无论是穷的还是富裕的，低端 旅游还是高端旅游，均成为了广大国民重要的生活方式。年中国 的人均出游率为次，其中城镇居民消费旅游占。国民旅游市 场已成为规模极大基础极大潜力巨大的市场。年国内旅游收 入突破万亿元，国内旅游人次亿人次，总体来看市场上表现为稳 步增长的态势。 从总体上来讲，从国民上来讲，作为市场主体低消费也是旅游市 场的重要特征。在这个阶段旅游市场呈现以观光和休闲度假为主的增 长的态势。年，人均消费为元，农村居民消费是元， 从年到年间人均旅游消费增幅。旅游业的另个特征 是外延式发展，数量增长，规模扩大，业内外普遍认为旅游业的发展 方式粗放，产业结构布局也不尽合理，结构性供求失衡矛盾突出，旅 游产品单，景区建设品位不高，旅游资源开发很滞后，尤其是产业 配合式的发展方式存在严重的不足。 虽然旅游业存在着些问题，但是旅游业仍然会进入个发展黄 金期。旅游业将进入个发展黄金期有这么几点依据第，从国内 环境看，国家经济结构调整，转变增长方式力度不断加大。同时为了扩大内需，随着调整经济结构的方略，加快服务业发展的政策逐步落 实，也为国家旅游业的发展创造了良好的发展环境第二，随着我国 社会经济发展进入大众化消费的阶段，旅游消费应该是成为大众消费 重要载体第三，支撑旅游业发展的配套硬件条件已具备，尤其是高 速交通网络的发展使得公共服务体系更加务业，这个政策环境是有利的。 从国内来看，预测年国内旅游市场仍将保持全面稳定增长的 态势。第，国内旅游人数将达到亿人次，同比增长，从国 际环境看，世界经济在经历了金融危机之后渴望温和回升，这些应该 说给旅游发展创造提供了机遇。游资预测，年旅游业有望保持 持续增长。第二，旅游业将进入创新改革期，因为第社会经济转型 必将在旅游业整体变革，因为旅游业发展是伴随着社会的发展而发展 的。我国处于个转型期，国务院再强调，社会发展方式，产业结 构发生重大变革，当前主要依靠投资出口拉动经济方式主要依靠消费 经济协调拉动生产方式，旅游在消费中的地位更加突出。低能耗低 污染的绿色旅游将出现。第三，同质化效应。第四，当前旅游业发展 的新的特点，使旅游产业融合必将大大促进旅游产业新格局，这几年 来旅游文化体育工业农业金融等等行业交叉发展已经形成 批旅游业发展新的态势，这也是旅游业在转型期中间必然走的。第五，旅游变化和新的变革必然促进新的商业模式。旅游业将进入转型升级 的关键期，国民经济结构转型升级必将推动旅游产业转型升级，旅游 产业必将随着跟全局大局样进入转型周期，十二五期间旅游在 发展战略上更加注重统筹国内国际两种资源，在发展目标上更加注重 发挥旅游产业综合布局，在发展方式上更加注重走内涵式的发展道路。 以后旅游业更加注重内涵式的发展，更加注重市场，注重市场配置资 源的作用。各个地区，各个行业或者旅游业各个旅行社酒店景区， 他们更加注重市场在发展中的基础性的作用。在要素投入上更多依靠 资本和技术推进产业发展，在发展道路上更加注重城乡统筹的发展， 从而推动旅游业更好更快的发展。 志丹县旅游发展趋势 主题细分越玩越专 最近，世界知名营销研究公司调查表明，大多数人对旅游体验 中所期望的依次是学习成长自由愉悦好玩。 目前志丹的旅游正处于观光休闲游到主题游过渡的阶段， 主题游更适合二次前往目的地的游客，更贴合人们在体验中对学习 成长的渴望。其实早在几年前，延安就走在全国前面，最早关注红 色旅游，只是近几年旅行社之间白热化的价格战，让大家把更多的关 注放在了价格上面，反而忽视了线路的内涵。目前国内的主题旅游大 部分是在传统线路上穿插两个主题，而在旅游发展成熟的国家，主 题旅游市场已经非常细化，除了综合性的旅行社，还有许多专业旅行 社。如生态休闲旅游农家乐游等。 深度旅游开始兴起 大家对度假这个词听着并不陌生，但实际上，目前我国旅游市场仍然是以观光旅游为主，度假旅游作为种高端的旅游方式只是被高 收入人群所呼唤。年我国的度假市场将首先在广东启动。上车 睡觉，下车拍照的鸭子团正在被旅游的先行者唾弃。驴友的自助旅 游是种方式而优游族的度假充电则是另种方式。找个地方 住几天，修复被都市化生活创伤了的身心，可以干点什么，也可以什 么也不干，行程自由，对地点选择则十分讲究。同时，深度旅游的概 念会引领市场。旅行者要求的不仅仅是观光，而是体验居留，游客 市场将越来越细分。深度旅游和度假旅游市场的兴起，会对传统景点 带来冲击，促使部分传统景点面临经营困难的问题。 农业休闲旅游倍受青睐。 今年五黄金周期间，志丹余家农家乐游人络绎不绝， 生意空前火爆，志丹县信息台每日都会接到各种询问农家乐情况 的咨询电话。据统计，在志丹，农家乐接待游客总量均超过了 万人次，营业收入均超过了万元。整个五黄金周期间，志丹 县各农家乐接待游客总量超过万人次，经营收入总额约 万元，其中营业收入超过万元的有家。志丹农家乐不仅收 获了个名副其实的黄金周，也实现了社会效益的大丰收，为建设 社会主义新农村做出了积极贡献。 红色旅游再创佳绩。 今年志丹县继续抢抓国家大力发展红色旅游的机遇，进步加大 对红色旅游的资金投入和市场营销力度，红色旅游仍是五黄金 周期间的大亮点。以刘志丹烈士陵园志丹保卫战等为代表的批 红色经典旅游区点成为人们出游的首选地。它不仅是团队旅游行程 安排中的主要景点之，还逐渐成为了自驾游自助游客青睐的目的地。尽管五期间游客量大增，但由于各红色旅游区点节前准 备充分工作到位活动精彩纷呈服务周到细致，营造了优美舒适 的游览环境，因而整个黄金周期间市场秩序井然，受到游客的致好 评。 市场定位 项目的市场区域定位 根据以上的市场分析，我们得知目前整个旅游市场的发展趋势为 整个市场趋势已经由观光旅游转向休闲旅游，目前陕西省的休闲旅游 正如日中天，竞争十分激烈。而沿海地区已由休闲旅游逐步向主题旅 游发展，整个市场趋势也逐步向主体旅游靠近。 根据目前志丹县的市场情况及项目地的实际情况，我们可确定志 丹县宏翔黄土情饮食文化休闲中心的功能设定是以休闲娱乐为主，饮 食为辅。发展设定是由休闲旅游向主题旅游发展，形成个完善的旅 游度假功能区，满足各阶层的需要。 项目的目标客户群体定位 根据项目的地理位置可知，项目主要面对的是志丹县吴起县等 的客户群体。根据项目的规划和功能的设定，项目的目标客户群体细 分主要分以下几个部分 高消费群体 主要指的社会层次较高的消费群体，年收入在万元以上。该类 客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次的 消费享受。 中等消费群体 主要指月收入在元左右的客户群体，该类客户群体， 第章总论 项目概况 项目名称 志丹县宏翔科技饮食文化休闲娱乐有限公司黄土情饮食文化休 闲中心建设项目 项目的承办单位 志丹县宏翔科技饮食文化休闲娱乐有限公司 法人代表刘生海 编制依