龙房商道项目立项可行性分析.doc ㊣ 精品文档 值得下载

在高收入居民聚集的地方，休闲 娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。

总之，北京庞大的人 口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。

同时， 消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的 供应都有所上升。

开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中 关村等新兴的商业中心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张 的势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

为增强在市场的竞争力而 重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化 广场。

跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国 沃尔玛英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在北京选址开店。

此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。

随着 政策的逐步放开和北京消费水平的提高，些国外知名品牌也加快了 进入北京市场的步伐，如杰尼亚克里斯汀迪奥分别落户东方新天 地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消费水平的提高， 并对其他品牌起带动作用。

餐饮和服装方面的品牌店大卖场式的主力店仍是主要力量。

另 外，北京商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成 支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛 兴集团的盛兴购物广场都已正式开业。

各商业业态的竞争性分析 零售业市场分析 各大连锁企业集团纷纷把在北京选址开发列为重中之重，开店热潮 正在北京各地展开，并且开店位置已经逐渐从城内向四环五环和 郊县扩散。

从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把北京 作为在中国发展的重点区域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续 相当长的时间，估计在年之内还会不断有新店出现。

便利店的发展启动，预计到年北京人均达到美元，标准化连锁化便利店将成为发展较快的业态。

目前国际大品牌企 业已经纷纷在酝酿进北京发展便利店。

传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分 继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超 市或购物中心转型。

产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展， 并且将在未来占据重要地位。

重视品牌经营，以及采用先进的质量 管理系统和配送系统是专业店专卖店成功的要点。

在未来北京零 售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。

目前北京在图书 医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快的发展。

餐饮娱乐市场分析 娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特 点和餐饮有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。

北京餐馆林立，名店星罗棋 布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不 同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时 还提炼并渲染自己的饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠的就是 楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重 蜀国情调品位的营造。

连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取 连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市特定的区域，围绕 这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩 展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区 发展。

餐厅聚集旺市。

北京的多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行 的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高， 非常红火。

商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁年开店的重点区域，使近年北京连锁企业如雨后 春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加 明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北 京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生 活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的 餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。

娱乐业异军突起。

随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展， 出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

商业发展预测 基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我 们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展 方向具有重要意义。

从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常 用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统 采购，统管理，同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求 共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供 选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细 分，充分满足自己面向客层的需求。

餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消 费习惯的变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业 都将得到更快速发展。

北京市商业地产市场的基本情况 据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米， 上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米。

北京作为 高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商 也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业 地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况 但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。

根据北京市商委的商业发展规划，预计 在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年 提前实现，到年人均商业面积达到平方米。

在最近新批的 房地产项目中，有万平方米左右的商业地产项目，未来的北京商 业地产市场仍然火热。

蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃， 并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业 和项目被市场淘汰或更新。

在这阶段，房地产开发企业在开发商业 地产时要格外慎重。

商业地产开发供应量概况 新增供给分析 年月北京商业营业用房新增供给项目 项目名称项目位置总建筑面积建筑形式 燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商 中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商 莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所 •咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所 瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商 太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商 大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体 季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商 天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商 柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街平米底商 嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商 西海淀区紫竹桥东南底商 爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体 爱家国际商业中心海淀区平方米单体 家乐福双井店朝阳平米单体 新增分布分析 数量与分布个数比较 朝阳区大兴区丰台区海淀区顺义区 新增项目分布呈现这种布局东北部地区供应较大，而南部地 区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域的供 应量。

新增的几大独体商业物业都集中于该区域，短时间的放量供 给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺 市场零散活跃。

其他几个南部区域的分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目 开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有的新建社区位于老社 区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对 社区商业环境的基本要求。

商业地产的租售概况 根据统计，到年年底北京市商业地产的显性空置率为， 但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目的陆续竣 工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商 业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。

需求群体分析 截至本月，北京市商业物业市场已经形成了齐头并进的三大需求群体 跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型 主力店的需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在 京选址开店。

国内大型零售企业。

国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另主 力，为与即将到来的国际零售巨头对抗，早在年，国内的零售企 业就开始进行积极扩张，而北京是这些企业发展的重点，因此国内大 型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入北京市场。

中小投资者。

项目基本情况 龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖 地区开发的大型商业地产项目，项目占地亩，开发商通过前期设计， 计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物 中心。

为了更好的对龙房商道项目进行定位和规划，北京龙鼎华房地产 开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进 行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。

投资环境宏观经济市场与商业市场分析 北京市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 北京市宏观经济发展基本情况