龙湖春天房地产项目立项可行性分析.doc ㊣ 精品文档 值得下载

项目用地情况 龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让的方式获得，于年取得蚌 埠市土地使用权证，并于同年取得建设用地规划许可证。

用途为综合用地， 使用年限年从年至年止。

宗地四至为南至文化路，北至学府 路，西至汤和路，东至学海路。

该期项目用地为龙湖春天住宅小区的部分 用地。

期项目整体容积率为。

期项目红线外基础设施情况四周均有市政道路，并有电力上下 水及电讯等市政接口。

项目用地无他项权利。

地质情况本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约米，地势较 平坦。

原地块多为农田用地。

龙湖春天项目，是个集商场餐饮娱乐住宅商务办公等功能为体 的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设 计简洁明快富有现代感。

龙湖春天期主要经济技术指标 序号项目数值 总用地面积万平方米 建筑占地面积万平方米 总建筑面积万平方米 其中地上建筑面积万平方米 地下层建筑面积万平方米 地下二层建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 总户数户 机动车停车位数个 其中地面位数个 地下机动车位数个 龙湖春天期建设方案 本期产品主要为住宅，多层住宅约万平方米，小高层万平米，商 业万平米，共万平方米。

产品类型建筑面积说明 多层住宅共栋 小高层住宅共栋 商业共栋 地下车库 小计合计栋 房屋建筑物 建筑状况概述 本项目多层住宅为层或层，小高层为层或层，高层为 或层，层高米，结构体系为异型框架结构，基础或筏板基础。

建 筑设计等级均为二级，抗震设防烈度为七度。

内外装修及配套设施设备 外墙面装修外墙涂料立邦或嘉宝丽真石漆外墙砖，颜色参照期 项目外立面，墙体保温采用外墙聚苯颗粒砂浆层。

内墙面装修住宅室内混合砂浆面层，批腻子。

厨房卫生间墙面为毛 面水泥砂浆面层。

公共通道混合砂浆面层，批腻子，面刷水泥漆。

顶棚装修住宅室内住宅厨房卫生间水泥砂浆粉刷，批腻子道。

物 业用房卫生间水泥砂浆粉刷，批腻子道。

楼梯间设备房公共配套用房 公共通道水泥砂浆粉刷，面刷水泥漆。

楼地面装修踢脚线材料同楼地面材料住宅室内毛面水泥砂浆面层。

住宅厨房住宅卫生间地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。

物业用房卫生间 地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。

楼梯间水泥砂浆面层，楼梯踏面加金刚 砂防滑条。

室外台阶无障碍坡道水泥砂浆面层。

门窗钢质品牌入户门节能保温型彩塑中空玻璃外窗预留内门门洞。

阳台不封闭。

楼梯间平台及踏步为防滑地板砖面层铁艺栏杆木扶手墙面为水泥砂 浆底层白色乳胶漆面层。

电梯间地面为防滑地板砖面层墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层面层。

室内楼梯业主自理 屋面装修沥青油毡瓦面层 供电按图施工，装开关及白炽灯泡 给水自来水管按图施工，每户厨房和卫生间各安装处水龙头，小高层六 层及以上采用无负压供水 燃气天然气管道配备到户 电梯小高层配备品牌电梯 排水雨污水分离 采暖无集中采暖 消防按设计实施 区内道路主干道为混凝土基层，沥青面层入户道路采用高压水泥砖面层 公共场所照明配备景观路灯等 有线电视线路穿管预埋，客厅主卧各留个端口，开通手续及费用用户自理 电话线路穿管预埋，开通手续及费用用户自理 宽带预留管路 门禁系统住宅区黑白可视对讲，商业公寓办公区待定 小区公共配套设施 供配电工程 本项目自建开闭所，按照蚌埠市电力规划，就近引入高压电源变压器，组建 低压配电系统。

弱电工程 本项目弱电线路有有线电视宽带网电话电视监控等，与二期项目 连接。

给排水工程 给水据实计算补退土地增值税。

详见表土地增值税计算表。

清偿能力分析 本项目所需资金全部由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不 存在还款问题。

资金平衡分析和资产负债分析 本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，详见 表项目投资现金流量表 表项目资本金现金流量表 表资产负债表。

财务平衡表与贷款偿还分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要 依据。

分析结果表明，本项目具有基本的资金平衡能力。

详见表财务计划现金流量表。

本项目所需资金全部均由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此 不存在还款问题。

风险分析 本项目的风险主要来自建造成本售价等方面，其中主要取决于租售价格的 变化。

而这些风险因素，又受政治经济社会条件的影响。

另外自有资金占总 投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的 杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要借款时，项目的建设方应进 行认真考虑。

利润临界点盈亏平衡 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对项目总成本费 用销售收入销售单价等因素作临界点分析，当销售利润率达到时，则 项目总成本费用的临界点，销售收入销售单价的临界点，即相 对于基本方案而言，总成本费用下降或销售收入销售单价上升时， 项目的销售利润率可以达到。

详见表表利润临界点盈亏平衡分析表。

敏感性分析及概率分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资建造成本售价。

针对全 部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化时，对主 要经济评价指标的影响分析。

详见表敏感性分析表。

根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现的概率 分别为进行概率分析。

详见表概率分布情况表 详见表概率分析情况表。

从计算结果可知，售价的变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较 好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。

本项目基本方案的税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率 均为，高于目前的贷款年利率，因此项目是可行的。

主要经济指标 本项目的主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。

财务评价的结论与建议 结论 上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的经济效益，有自身 平衡能力，且有般的抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行的。

本项目各类物业的预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场的基础上 确定的。

考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会 有些新政策出台，预期售价将会有所变动。

但从当前发展态势看，普通住宅商 品房售价不会有太大的回落。

有关建议 本项目的关键是预期销售收入能否实现。

若销售进度能加快，则项目投资更 有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。

因此，项目主办者对 此应给予足够的关注和重视，建立支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据 销售情况适时调整工程进度和售价。

建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到 项目总体目标的实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理 制。

还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。

第四章风险及防范措施 房地产投资风险分析 由于市场风险和其他不确定因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期 收益的程度。

由于房地产投资固有的周期长投资额大，影响因素复杂等特征， 房地产投资面临的风险因素也特别复杂，而风险因素对最后的结果影响很大。

所 以风险的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。

管理阶段风险 投资前期的风险 房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，由于房地产投资的自 身特点，这阶段的风险危害特别大，旦决策失误，往往会使项目遭受无法估 量的损失。

为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业的房地产 策划咨询公司负责市场定位和建筑规划方案设计建议书的编制工作，并且公司内 部形成多方讨论，以物业工程营销等部门参加的规划论证会的形式形成决策 依据，极度审慎，多方论证下几易其稿，最终形成符合市场的规划。

开发建设期间的风险 开发建设期间的风险是指从房地产项目正式开工到交付使用这阶段的风 险。

为防范此风险，龙湖春天项目严格把关签定每项合同，实行合同会签 会审制度，将成本工期质量等合同条款严格加以限制，将风险转嫁到施工 单位中去。

项目建设采购阶段的风险 从项目报建开始计算的。

项目启动之后，大量的资金投入到工程上购买工 程设备原材料支付工程施工费用，贷款的利息也由于项目还未产生任何收入 而计入资本成本。

为此，龙湖春天项目将合理安排资金的使用，严格实行招标管 理制度，加快工程建设和销售的进度。

项目开工后的风险 项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定的成本计划生产出符合 质量的产品，为此，工程部严格控制成本质量进度，并取得各职能管理部 门的支持。

工程质量在这阶段成为重中之重，风险的防范要求项目的施工有 第章总论 龙湖春天及期项目建设背景 蚌埠清越置业发展有限公司于年月注册成立，是家以房地产开发 投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司安徽水 利开发股份有限公司的全资子公司。

公司注册资本人民币万元，性质为有 限责任公司，实行核算，自主经营，自负盈亏。

年月公司通过公开招拍挂的方式取得大学城共享区即龙湖春天项目 土地使用权。

地块处于蚌埠经济开发区内，龙子湖东岸的大学园区中间位置。

龙 湖春天于年开工建设，计划分期滚动开发，截至目前已完成二三 期及期开发建设，正在筹划项目期的开发工作。

从项目期商业二期三期住宅开发经验来看，主要存在下述几方面特点 楼盘产品价格从开盘以来直处于逐步上升状态 投资型客户来源越来越广