由于基数太小，惠州 市经济并没有出现质的飞跃。 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济 社会各项指标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地 方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成 区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年 均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增 ，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的， 第产业迅速下降，年占的，成功实现了从农业市向 工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高 潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥而来 的投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州 市人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代表性事件是 熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经 济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽 车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这阶 段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，边 进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。 在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长 ，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长 ，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这 阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽 车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观， 特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口 基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡 的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条 件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角 电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生 态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间， 从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中 的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动 机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南 地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三 角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性 工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城 市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继 续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态 环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基 地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位， 可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测 算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。 事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在 于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预 测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和 第章惠州市社会经济发展概况 惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚 湾，与深圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州 市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足， 气候温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇， 岭南名郡之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到 年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其 中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之 后，全市经济社会进入了迅速发展充满生机活力的时期。 多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增 强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由寂寂无闻的边 陲之地变为方备受关注的投资热土，从个典型的农业经济区域变 为进入工业化发展阶段的新兴城市。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长 倍，年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整 后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除龙门 县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城 镇建成区面积平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠 州市总人口为万，其中户籍人口常住人口万人， 外来人口暂住人口万人。全市现有个乡镇，个街道办 事处，个行政村，并设有两个国家级开发区大亚湾经济技术开 发区和仲恺高新技术产业区。 惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方 公里，总人口万惠阳区土地总面积平方公里，总人 口万。 惠州市经济社会发展历程与特点 纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个 阶段第阶段是改革开发后到年，第二个阶段是 年，第三个阶段是年到现在。第阶段，年到年是惠 州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改 革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。 惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增 长，年达到亿元人口年均增长，年达 到万人城镇建成区面积年均增长，年达到 平方公里地方财政收入年均增长，年达到亿元 工业生产总值年均增长，年达到亿元人均年 均增长，年达到元三次产业比重从年的产 独大发展到年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终 最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变这期间，惠州 市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州 市经济并没有出现质的飞跃。 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济 社会各项指标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地 方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成 区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年 均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增 ，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的，