降 附表现金流量表资本金 附表贷款还本付息估算表 附表资金来源与运用表 附件 第部分总论 第章总论 项目概况 项目名称哈尔滨南极国际商贸城 项目单位哈尔滨南极新城臵业有限公司 项目地址哈尔滨市道外区南极街号 项目产业性质商贸流通产业项目 功能组合项目主要包括南极国际商贸城茶文化中心冷冻食品 中心及国际名优食品城三大部分，同时配套建设中高档住宅小区。 项目建设内容及规模南极国际商贸城主体总占地面积万 平方米，其中城市规划路面万平方米，城市公共绿地万平 方米总建筑面积万平方米，其中商业公建建筑面积万 平方米，住宅建筑面积万平方米地下停车场建筑面积万 平方米。南极国际商贸城配套商贸物流园区占地面积万平方米，建 筑面积万平方米。 投资总额，万元，另项目配套商贸物流园区投资约 万元本可研研究范围不包括配套物流园区，此部分将另行研 究。 效益分析依照市场调研分析，测算项目收益。项目总销售收入 万元，缴税万元，利润万元。 报告编制依据 投资项目可行性研究报告编制指南 建设项目经济评价方法与参数 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 哈尔滨市城市总体规划及南极国际商贸城土地利用控制 性详细规划 房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范 哈尔滨市有关房地产开发销售的法规政策 黑龙江省消防条例 国家及地方关于营业税土地增值税所得税和税收管理条 例 南极国际商贸城项目市场调研报告 委托方提供的其他相关资料 报告研究范围 该可研报告研究范围包括项目建设背景及必要性市场现状及 前景分析建设内容及规模建设地址及建设条件项目方案设计 环保消防节能及安全招投标方案项目的组织机构设臵项目 营销策划项目实施进度投资估算及资金筹措经济效益评价结 论及建设。 项目承办单位概况 项目建设单位哈尔滨南极新城臵业有限公司是于年由哈尔 滨大众肉联集团和南京地华实业有限公司共同出资组建的，注册资金 万元。 哈尔滨大众肉联集团有限公司前身是哈尔滨大众食品集团有限责 任公司原哈尔滨肉类联合加工厂，始建于年，现有资产 亿元，占地面积万平方米，拥有员工余名，注册资金万 元。 年，企业整体改制，与江苏雨润集团实行重组。重组后，雨 润集团将新企业定位为东北地区龙头企业。目前，公司以生鲜肉类加 工产业肉制品加工产业商贸物流产业等为主要经营项目，拥有哈 尔滨大众肉联生鲜有限公司哈尔滨大众肉联制品有限公司黑龙江 绥化大众肉联有限公司等家子公司，是黑龙江省大型肉类食品产业 集团。 公司于年月通过了国际质量体系的认证，走以质 量为中心的品牌发展之路，高标准，严要求，从制度上将质量管理纳 入了规范化科学化的管理轨道。年，建成东北地区最大的猪源 基地屠宰基地分割基地猪肉深加工基地销售基地，形成产 供销科工贸体化经营，集团化发展基地化运作的现代化 大型企业产业链条。为振兴地方肉类食品产业，发展经济做出新贡献。 年集团响应市政府工业企业退市进郊的精神，将集团工 业部分整体搬迁至双城工业园区。新工业园区年屠宰分割生猪 万头，清真肉牛万头，鸡万只，熟肉制品万吨的生产能力， 并拥有副产品及骨血的综合加工利用能力。年可实现销售收入岸稀缺楼盘黄山御墅天筑尊贵别墅倚靠得天独厚 的旅游资源，引领度假旅游住宅新风尚。 地华人以专业化事业团队全力打造优质项目。国内外房地产 精英人士的专业设计，国内外优质的建筑材料，实力雄厚资质优良 的施工单位，专业化的物业管理，塑造完美品质，铸就精品楼盘，实 现和谐人居。 本阶段工作结论与建议 本项目属商贸流通产业项目，符合国家相关产业政策，属于国家 鼓励支持产业项目。建设用地变更及项目建设规划手续已在办理中， 建设资金通过自筹和银行贷款来解决，现场建设条件具备。 根据本项目前期市调数据，分析当前商贸流通市场发展趋势，专 业市场正逐步向商场化规模化和规范化，本项目定位于专业食品流 通展示交易平台，建设档次规模适宜未来专业食品流通产业发展， 具有广阔的未来发展前景。 从食品品类当前流通特性分析，大型连锁超市的不断发展，对流 通领域的其他环节已经形成较大冲击，当前流通领域的利润率正逐步 下降。因此，本项目的实施应注重吸引生产商或高级别代理商进驻， 并与政府相关部门起给予商家经营上的扶持与优惠。 针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和哈 尔滨市已有部分收入较高的住宅消费群体，本项目配套建设的住宅 户型规划为中高档住宅，根据对哈尔滨市住宅市场分析预测，项目开 发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在 下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步的市 场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变 化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 第二章项目的由来及建设的必要性 项目的由来 南极国际商贸城前身是哈尔滨市南极小食品批发市场，是在 年响应市政府马路市场退路进厅的城建规划指令，由哈尔滨大众 肉联集团有限公司建设而成，是中国最早的全国性大型食品批发市场 之，经过十四年发展逐步壮大起来，年营业收入万元左右，年 资金流量超过亿元，物流配送辐射东北地区和内蒙古东半部，部分 遍及全国，是东北地区规模最大的专业型食品物流集散中心。 年月，哈尔滨大众肉联集团有限公司，响应市政府工业 企业退城进郊的城市发展战略规划，率先完成工业生产搬迁，并与 投资商中国雨润江苏地华实业集团有限公司联手，成立哈尔滨南极新 城臵业有限公司进行南极国际商贸城项目。 项目建设的必要性 原南极小食品批发市场虽然在影响力客流物流等多方面在东 北都具有绝对的优势，但是有着年历史的市场在设备设施经营 管理模式品牌定位等方面已经无法跟上市场经济快速发展的步伐。 南极小食品批发市场的升级改造是产业业态发展的需要。 大众肉联集团控股公司江苏雨润集团是全国食品工业的龙头企业， 随着企业的不断发展壮大成功实现了多元化发展，现在已成为食品商 贸房地产物流旅游五大产业于体的集团性企业。年大众肉 联集团与江苏雨润集团实行重组后，其经营效益稳步提升，同时也在向 多元化发展的道路行进。年集团积极响应政府工业企业退城进郊 指令，圆满完成了工业生产部分向双城工业园区的搬迁。利用厂区原址 及南极市场区域投资建设的南极国际商贸城项目正式纳入日程。它 是利用市政规划的有利契机依托南极小食品批发市场已经形成的品牌 优势借助南京雨润集团的雄厚实力凭借批爱岗敬业的创业者队伍 建设的具有现代气息的，集展示交易流通为体的多功能的食品商 贸城。哈尔滨南极国际商贸城项目是集团企业战略发展的需要是积极 响应配合政府规划的需要。 本项目建设是促进区域食品商贸产业发展的客观要求 加入后，国内国际市场的相互融合，对国内商贸产业产生 很大冲击。国内各类消费品批发市场尤其是食品批发市场现状商业业 态和商业配套设施已逐渐失去竞争优势，而逐渐失去原有的繁华与影 响力。依托原有的品牌优势，本着高起点高标准高效益的原则改 造现批发市场，提档升级，建设现代化食品展示交易中心，吸引名优 品牌食品，引导消费服务消费，已成为进步发展商贸产业所必需 的。 本项目建设是哈尔滨市乃至黑龙江省加速农业产业化发展的 需要 哈尔滨市有着丰富的粮食等农产品资源，有进步发展农产品加 工业优厚的基础哈尔滨市政府直在推动农产品深加工业发展，并 将发展农产品深加工业作为提高农民收入，建设社会主义新农村的重 要支柱产业。作为国家级农业产业化龙头企业，作为具有深远影响力 的哈尔滨肉制品加工企业，本项目建设单位有义务有能力为哈尔滨 农业产业化发展做出贡献。本项目建设发展现代化食品流通产业，通 过食品展示电子商务会展经济等现代化手段，提升展示交易中心 的辐射力，展示中心将成为哈尔滨乃至黑龙江省农产品对外展示的良 好窗口，提升农产品附加值，创造黑龙江农产品品牌效应。 本项目建设是哈尔滨市调整产业结构优化土地资源的 需要 哈尔滨是我国重要的老工业城市之。随着近年城市建设的迅速 发展，原城市布局早已落后，不能满足现代城市发展要求。根据哈尔 滨市城市规划，哈大众肉联作为第批搬迁企业，工业生产部分已于 年底搬出城区。为优化南极街地区土地资源，全面实施企业改造 计划，企业拟实施自我转型改造开发道路，在原南极食品批发市场的基 础上建设南极国际商贸城，优化基础配套设施，美化环境提升市场 业态，将商贸产业做优做大做强。 本项目建设是改善城市环境的需要 项目结合原有商业业态，对南极食品批发市场进行重新规划调 整和改造，将其建设成符合城市建设发展总体规划，具有定规模， 达到国际标准的现代化食品商贸中心。项目实施规划将打通清真寺街 和南坎街两条城市道路，缓解南极街地区交通不畅状况，从根本上解 决城市交通畅通问题。积极配合市委市政府关于整治城市铁路沿线 环境的要求，项目实施规划中，拟拆除厂区南侧铁路沿线的所有建筑 物，留出米的城市防护绿地，美化好铁路沿线环境。同时计划将市 场原有配套的