目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理 第二章项目开发经营环境分析 年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经 济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的首要问题。 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健 的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实 施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持 了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进步回升， 结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政 收入大幅增加，经济运行质量进步提高。新华文摘 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示， 年国房景气指数值达到点，比上年增加点，保持了快速上升的发展趋 势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快速增长商品房销售面积 与销售收入增势强劲商品房平均销售价格稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项 目快速增加如下表，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅 度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台， 投向房地产的资金明显增加，投资结构进步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，中 国统计，房地产市场也呈现出以下主要特征 全国房地产开发及销售情况表 年实际比上年同期 住宅投资亿元市场营销生产管理品质管理目标管理行业报告商务谈判策划方案可研报告可行分析环评报告毕业论文团队建设百度下载年度计划组织设计商务礼仪工作总结招商方案执行力商业计划营销战略营销培训定价策略客户管理营销技巧营销手册整合营销销售考核终端营销安全培训生产计划生产培训技术规范工艺标准生产管理管理手册质量认证质量成本品质培训质量手册资料下载绩效考核薪酬管理岗位职责沟通激励企业培训员工管理招聘面试人事制度战略规划网站策划信息方案技术方案智能化流程管理客户管理市场分析市场调研投资招商施工工节项目研究项目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理 商品房新开工面积万平方米 商品房竣工面积万平方米 商品房销售建筑面积万平方米 商品房销售额亿元 其中销售给个人亿元 占总销售额的比重 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。年全国房地产开发完成投资 亿元，与上年同比增长，占固定资产投资的。其中商品住宅开发完成投资 亿元，与上年同比增长。 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。年，个人购买商品住宅亿平方米， 占商品住宅销售面积的，比上年提高个百分点。 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。年商品房每平方米平均售价元，较 上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房平均售价 元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。个人住房贷款逐年翻番。 四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。其中建设银行年末个人住房贷 款余额达亿元，占该行全部贷款余额的，当年新增个人住房贷款占该行当年全 部贷款新增额的。 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场二手房交易市 场和房屋市场的发展提供了动力。年，市正式市场营销生产管理品质管理目标管理行业报告商务谈判策划方案可研报告可行分析环评报告毕业论文团队建设百度下载年度计划组织设计商务礼仪工作总结招商方案执行力商业计划营销战略营销培训定价策略客户管理营销技巧营销手册整合营销销售考核终端营销安全培训生产计划生产培训技术规范工艺标准生产管理管理手册质量认证质量成本品质培训质量手册资料下载绩效考核薪酬管理岗位职责沟通激励企业培训员工管理招聘面试人事制度战略规划网站策划信息方案技术方案智能化流程管理客户管理市场分析市场调研投资招商施工工节项目研究项目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理 步入住宅的商品时代。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退出历史 舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过年的过度转换， 从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向 商品化转变。年月日以前，凡购买公房次性付款的，可享受的折扣优惠 年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行 零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市场经 济轨道。 空置商品房消化能力加强。年房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除 可吸纳上市的商品房外，还消化部分往年的空置商品房。年市空置商品房为 万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消 化了万平方米。 经济适用房建设取得较好成效。年市不断推进和完善经济适用住房建设。全年 经济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全市住宅总竣工面积的 ，全年销预售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过， 解决了万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大环境 好的重点经济适用房小区。 房地产二三级市场联动效应初步显现。年市房地产市场结构趋于合理，存量 房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活 跃会直接刺激住宅级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是 带动增量房市场的增长。广州深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而市现在存 量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场的操作空间很大。市场营销生产管理品质管理目标管理行业报告商务谈判策划方案可研报告可行分析环评报告毕业论文团队建设百度下载年度计划组织设计商务礼仪工作总结招商方案执行力商业计划营销战略营销培训定价策略客户管理营销技巧营销手册整合营销销售考核终端营销安全培训生产计划生产培训技术规范工艺标准生产管理管理手册质量认证质量成本品质培训质量手册资料下载绩效考核薪酬管理岗位职责沟通激励企业培训员工管理招聘面试人事制度战略规划网站策划信息方案技术方案智能化流程管理客户管理市场分析市场调研投资招商施工工节项目研究项目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理 年市增量房市场交易起，交易的建筑面积达万平方米，而存量房市场交 易达到起，建筑面积为万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易， 大大推动了房地产市场的梯级消费需求。 住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量 起数起起起 建筑面积平方米万平方米万平方米 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业 务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至成年的期限。年全市各银行发放 个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额亿元多出倍多。公积 金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积的强。年新增归集住房公 积金亿元，比年增长。共批准发放个人住房贷款户，共计亿 元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。 上图 住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。年房地产抵押总户数为起，比 年增长，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小 额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作 用。年底成立了市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款 万元，其中为购买新建商品房的贷款，为住房抵押融资。 房地产中介服务为房地产二三级市场的启动发挥了积极作用。年市围绕加快 启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓 展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止年，共有家中介企业遍布全市场营销生产管理品质管理目标管理行业报告商务谈判策划方案可研报告可行分析环评报告毕业论文团队建设百度下载年度计划组织设计商务礼仪工作总结招商方案执行力商业计划营销战略营销培训定价策略客户管理营销技巧营销手册整合营销销售考核终端营销安全培训生产计划生产培训技术规范工艺标准生产管理管理手册质量认证质量成本品质培训质量手册资料下载绩效考核薪酬管理岗位职责沟通激励企业培训员工管理招聘面试人事制度战略规划网站策划信息方案技术方案智能化流程管理客户管理市场分析市场调研投资招商施工工节项目研究项目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理 市，形成了中介服务的有形网络。与此同时年月底举办了百家房地产中介机构承