积率 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下面积 地上停车位位 绿地率 容积率 第三节编制依据 本报告的编制依据 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发项目经济评价方法 国家相关法律法规 国家现行的财税制度和有关规定 销售额按全销售计 销售单价以销售均价表示 贷款利率取央行年月日最新发布的年期贷款利率，采 用复利按月计息，贷款亿元，借款周期为年，项目进入销售阶段，逐月还本付 息 依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共个月，约 年 住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理 位置特点估测 甲方提供相关数据。 第二章市场分析与预测 第节大连市宏观情况分析 大连市自然地理条件 地理位置 大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广 大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与 日本韩国朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。 是京津门户和东北亚经济区的中心区域， 是中国重要的港口贸易工业旅游城 市，也是中国北方最为开放最具活力的 城市之。 图 二气候条件 大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。 全年日照总时数为小时年平均气温摄氏度年平均降水量 毫米无霜期达个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之 。 二年大连市经济总体发展情况 年，大连经济继续保持快速增长。生产总值完成亿元，同 比增长地方财政般预算收入亿元，同比增长规模以上工业 增加值亿元，同比增长实现自营进出口总额亿美元，同比 增长出口总额亿美元，同比增长完成全社会固定资产投资 额亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长 城市居民人均可支配收入达元，同比增长城市居民人均 消费性支出元，同比增长。 大连市近年社会经济情况分析表见表。 表大连市年社会经济发降商品房销售面积万平方米，同比增长实 现销售额亿元，同比增长。 二消费需求稳中趋旺，零售额与同步增长 年，全市实现社会消费品零售额亿元，同比增长，为年来 的最高值。近年来我市零售额增幅直低于，但差距逐年缩小，今年实现同步 增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。 年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主 要有两方面原因方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级另 方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流 入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购 买欲望，从而引发消费需求升温。 三城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化 年，大连市城市居民人均可支配收入为元，同比增长，同 比加快个百分点在人均总收入中，工资性收入增长，加快个百分 点经营净收入增长，加快个百分点财产性收入增长转移性 收入增长。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为 和。居民收入呈多元化上升趋势。 四消费价格结构性上涨 年月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响，出现明显上涨。 月的同比涨幅分别为和，涨幅呈现明显 扩大趋势。 五居民储蓄存款下降 随着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了 巨额的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款直呈现出高速增长的态势， 每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象 月末，居民储蓄存款余额亿元，同比下降，比上月减少亿元，这 是储蓄存款余额在今年内继月末四月末五月末八月末九月末的第六次月 度负增长月末，居民储蓄存款余额亿元，同比增长，比上月增加 亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限 于储蓄存款。 表金融机构人民币储蓄存款情况表 单位亿元 时间月月月月月月月月月 金融机构 存款余额 企业存款 余额 储蓄存款 余额 数据来源大连统计月报 第二节大连市房地产发展特征 大连城市发展总体规划 图 大连城市发展规划紧密围绕建设大大连规划纲要，从如下几方面对 大连未来年的城市总体规划做出战略部署 城市空间布局 按照西拓北进的思路，把大连城区西拓至旅顺北扩到金州，构筑两城 三星组团式城市空间布局。两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄 河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。 主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由 现在的平方公里扩大到平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区 纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低 标准的小城镇建设。 新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双 港大窑湾港区组成。 主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设 施走廊实行绿化保护，保证城市生命线的安全。 二城市产业体系 按照产业强市工业先行的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业 升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工电子信息机械制造三大工业支 柱为支撑，现代服务业高度发达的产业格局。建立两区三带开放型产业 布局。两区，即主城区和新市区两大经济区三带，即沿沈大高速公路和 黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经 济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。 发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高 新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地 双港等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。 三城市功能布局 目录 第章总论 第节项目概述 第二节项目主要技术经济指标 第三节编制依据 第二章市场分析与预测 第节大连市宏观情况分析 第二节大连市房地产发展特征 第三节大连市高新园区区域总体分析 第三章市场调查及项目分析 第节高新园区房地产市场调查 第二节项目分析 第三节项目定位及目标消费群体分析 第四章项目户型产品定位 第五章建设规模及方案 第六章相关单位简介 第七章销售价格与销售收入估算 第八章投资估算 第九章投资计划与资金筹措 第十章风险分析与防范对策 第十章综合评价与建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 第节项目概述 项目背景 星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海 东侧紧依西尖山西接旅顺南路北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海 滨广场星海广场约公里距大连市黑石礁车站约公里距大连市市中心约 公里项目西行约米，即为大连海事大学东行约公里，即为大连水产学院 项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。 项目是块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境挺拔的山姿 悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。 二项目概况 项目名称星海高尔夫花园 开发商大连洪富房地产开发有限公司 用地位置甘井子区凌水镇旅顺南路 用地性质军产土地 用地面积 项目实景图 总建筑面积 容积率不含地下面积 建筑型式高层 三项目位置图 具体位置甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面 第二节项目主要技术经济指标 依据国家及大连市相关法律法规标准规范项目的规划方案及本公司前期所 做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表 所示。 项目实景图 表总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 公寓建筑面积 公建建筑面积其中酒店面积 现有住宅面积 酒店式公寓建筑面积 变电所及小区公共配套 地下面积 绿地率 容积率不含地下面积 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 公寓建筑面积 公建建筑面积 酒店建筑面积 地下面积 容积率不含地下面积 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 公寓建筑面积 公建建筑面积 地下面积 地上停车位位 容积率不含地下面积 区综合规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 公寓建筑面积 公建建筑面积 酒店建筑面积 地下面积 容积率不含地下面积 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 现有住宅面积 公建建筑面积 地下面积 绿地率 容积率 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下面积 绿地率 容积率 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下面积 地上停车位位 绿地率 容积率