延伸，八县市完成投资 亿元，占全市总量，同比增长。 房屋规模继续扩大。上半年。全市房屋施工面积累计达万平方米， 同比增长，其中住宅施工面积万平方米，同比增长房屋 新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅新开工面积万平 方米，同比增长。月份房屋新开工面积为万平方米，环比增长 。商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。据有关统计数据，上半年全市商品房销售面积平方米，同比下降，其中月份全市商品 房销售面积万平方米，同比下降，其中住宅销售面积万平 方米，同比下降。另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面 积万平方米，同比下降，其中商品住宅成交万平方米， 同比下降。市区商品房签约套数套，比去年同期减少，其中 住宅套，比去年同期减少。房地产新政改变了市场预期，直接影响 了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的，比去年同期提高了个 百分点，销售面积占比从去年同期的上升至，提高个百分点。 二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交 套，成交面积万平方米，成交金额亿元，分别比群同期增长 和，其中二手住宅交易套，成交面积万平方米，成 交金额亿元，分别比去年同期增长和。但国发 号文件出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。月份市区二手房成交 套，成交面积万平方米，环比分别下降和，其中二手 住宅交易套，成交面积万平方米，环比分别下降和。 二福州鼓楼区市场概况分析 福州鼓楼区是福建省福州市政要机关本地人口的积聚地，促成位于其中心 东街口商业区商业经济的繁荣。东街口商业区通过市场经济的促进发展，成 为福州人购物的理想去处，成为福州市的核心商业圈。从现阶段来分析，鼓楼区 周边的版块房价升值较快，如金山东区五四北还有闽候。这些地区的涨幅 远远超过了鼓楼区内的涨幅。去年今年数据显示五四北涨幅平均元平方左右，而鼓楼市区的涨幅才平均元平方左右。这不是说鼓楼区的房价不 升值了，而是跟客户的消费心理有关，前两年福州东扩南移西拓北进的政策，开 始了大兴土木，新的楼盘在短时间内开发了很多。在这样市场的冲击下客户多 半感性的去购买了远郊的房产，但随着时间的推移，远郊的房产的缺点重新 被人们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓路，交通四通八达，配 套完善，且与福州各大商圈如五四路宝龙城市广场等距离近，驱车只需几分钟， 是真正的市中心所在，出行非常方便。 景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人文景观丰富。往南有五 广场于山风景区福建大剧院，往北方向有五四路商务中心，西部还有冠 亚广场等，往东方向有台江步行街，周边商业景观较多。 二周边生活配套设施 东街口五广场永辉超市东百大洋百货新华都购物广场榕城大 酒店福建大剧院长城沃尔玛五商场阿波罗大酒店福建医大附属第 医院协和医院中山医院鼓楼医院福州儿童医院。 教育配套福州实验小学福州中福州小福州五中鼓二小学延 安中学福州第十中学鼓楼实验小学湖滨小学。公建配套周边公交站东街派出所福州市公安局五广场于山风景 区福建大剧院法海寺鼓楼教育局建筑设计院。 周边配套示意图 四项目素质分析 优势 地块处于日益稀缺的市中心地块 交通便利，四通八达 处于东街口商圈乌塔商圈五广场商圈等几大商业中心，区位优势 明显 配套成熟，金融商贸文化科技医疗学校齐全 市中心人流量大，商业资金回笼快 二劣势地块面积较小，体量不大 规划为住宅用地，用途单 地块周边被各建筑物环绕，没有紧邻主干道 三机会 位于市中心，是不可多得的纯住宅用地 地铁号线东街站将助推该区域的发展 城市发核心商业圈，区位优势明显 周边生活配套商业配套成熟 四威胁 来自同区域新建项目的威胁，如五北路东侧正祥中心 元平起始楼面价较高 五周边项目 世欧王庄 目前福州城区规模最大的旧城改造项目之。整个项目共分为个地块， 总建筑面积约万平方，其中商品房万平方，安置房面积万平方，地面 商业建筑面积约万平方米，加上其它商业面积后，整个王庄商业面积近万 平方米，总体容积率为，世欧王庄项目规划建设数十栋层的国际化摩 天住宅及大规模高档商业综合体，建成后将形成海西规模前列的超高层城市综合 体。 二恒力城福州中心地标作品，位处福州市五四路，项目规划为三栋住宅和栋写字楼， 层现代建筑风格住宅，层高端写字楼，以米的高度，雄踞五四路高端 建筑集群。项目规划层为福州中心品牌大型商业旗舰，汇聚国际线品牌 磁力，建立福州高尚消费领地罕见的地下四层全智能化停车场，深入地下约 米，机动车位约个，非机动车位约个。 六总体发展构想 项目定位 项目起始楼面价比较高，规划为纯住宅用地该地块位于地处市中心，位 于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心，配套完善，交通便利，区位价值好， 项目定位为中高档住宅，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，主要是 吸引中高收入人群，例如东街口经商的人群，及五四路的白领阶层，还有看中该 区位优势前来的投资者等。 二发展思路 地块位于市中心，毗邻东街口商圈和五四路的商业中心，此区位周边的世欧 王庄是目前福州城区规模最大的旧城改造项目之，恒力城是福州中心地标作 品，位处福州市五四路。此区位周边目前发展势头强劲。交通便利，区位优势明 显，配套成熟，金融商贸文化科技医疗学校齐全。因此可以在这优越 的发展前景上多做宣传，突出楼盘项目周边配套的齐全，区域市场具有较大的发 展潜力来吸引购房者的注意。 三总体规划理念 该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧，处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。东街口商圈是福州市的核心商 圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交通四通八达，景观丰富， 区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。不足之处是地块面积较小。 该地块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，可以 最大限度的吸引购买者的购买。 七资金筹措及使用计划 项目资金筹措 宗地年号是被蒋先生以亿元拿下，项目资金来源于自筹资金， 但由于数目庞大，其中左右的资金可能来源于银行贷款。 二项目成本分析 开发成本费用表 计算依据说 明 项目计算依据费率合计万元 开发成本