场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。 石嘴山市商品房现状与市场需求 石嘴山市整体房地产市场经历了前期的快速膨胀阶段，产品市场供应呈粗放型速增，产 品质量，产品结构发展不平衡。现在市场处于提高发展时期，房地产市场逐渐回归理性，产 品开发的市场导向性增强，切合市场的产品发展空间增大。 石嘴山市房地产市场近年项目供应量充足，但由于项目定位及产品开发缺乏客观的市场 依据，需求者对产品细分需求概念不成熟需引导，盲目跟随市场行为导致项目产品同质 化现象仍然大量存在。市场竞争力较差，差异化产品的市场引导及供应量不足，不能满足市 场多层次的消费需求，造成近年市场存量的增加，空置率增长。经过政府部门的有关调空。 空置率有所下降。 花园式住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小 区开发建设的要求。随着石嘴山市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高， 居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不 仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据石嘴山市城市经济社会发展，以 及商品房今后发展趋势预测，这类花园住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城 市居民今后商品住房的重要选择条件。花园住宅的表现为 住宅市场多元化 在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启 己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，石嘴山市住 宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高， 售价合理，销售业绩较好，得到政府的好评。从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住 宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管 理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在 商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住 宅居住舒适环境优美配套齐 项目决策前，不重视可行性研究 在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，开发风险明显加剧，但些开发商认为 调控会很快过去，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业人士对市 场和政策做个深入的分析研究，把自己的经验代替可行性研究，增加自己的投资风险。另 方面未能提前对地块本身的特点和周边情况的配置以及规划条件进行了解，尤其是不清楚 当地的规划要求，导致在做方案时才发现问题，但已成事实，无端增加成本。 二方案规划和施工图设计改变随意性 开发商对方案和施工图不够重视，随意性大，认为在施工阶段改也来得及，却不知道这 是本末倒置的行为。在设计阶段甚至更早发现问题，并给予解决，对以后施工起到事半功倍 的效果，如果在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行大量变更，不 仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生大量索赔情况，更引起很多项目的价格重 新审核，如果是招标工程，很多报价项目就是无效报价，容易使工程造价脱离控制，超出概 算。 三项目的现场管理有缺陷 现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员做不了主，不敢做 主，事无巨细均要请示汇报，尤其在工程变更签证方面，不能及时对工程变更作出意见，为 不影响工期，很多时候都是施工已成事实，联系单还没下达，时间长，当事人就容易忘记 当时情况，造成索赔和决算困难，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到 控制，还会引起索赔。 四对前期物业重视不足，物业服务不到位 物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的部分。 专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之。对前期物业不够重视，就相当于放 弃了个好管家，即使能在项目完成后请到好的物业公司，那也是在亡羊之后了，对项目有 可能形成永远也无法弥补的遗憾。另方面，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极 处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不 交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环。 营销战略 确定项目整体形象 枫情水岸地处石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北。地段位置优越，小区 整体形象根据人与自然这主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际 精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划设计营销管理等方面突出该住 宅小区主体形象，营造世纪高素质物业，枫情水岸的开发将是石嘴山市又个精 品住宅小区。 卖点分析 枫情水岸住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的卖点主 要是 小区规划不是简单的规划，而是和期有配套的建筑特色,塑造石嘴山市第二步行 街。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，这又是大亮点。 配套设施能提供全面综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。 由于此地段地处优越，周边环境优美，设施齐全。学校，医院，商城应具全，是选择住宅 的最佳小区。 物业管理在期的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量高水平。 枫情水岸通过立体化主题化的园林绿化将自然和建筑有机的融为体，演绎出 座美丽的花园式大社区。在山高云淡水清树茂之间，因山就水，现代建筑与传统园林完 美揉和，建筑尽其自然舒展布置，营造浓缩的山水意境。 营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划设计外，还需要有套行之有效的市场营销策 略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项 目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略 广告宣传策略。 由于许多楼盘的成功开发与经营，房地产开发公司已在石嘴山市消费者心目中建立了 良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。枫情水岸项目要针对确定的目标群体， 按计划分阶段，系统地对小区的整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括 现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等， 具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。 促销策略。 促销的阶段性策略。般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟 进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段三次公开展销及跟进销售阶段扫尾阶 段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。 销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是拟更新换代商品房的消费者 收入较高或中高收入的消费者其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试 销情况以及市场情况而定。 促销手段。拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销 举办展销会集团认购有针对性销售对象的举办展销会灵活多样的付款方式 工程质量进度及完善的小区物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。 定价策略 价格定位。 根据石嘴山市目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表。 表楼盘销售价格情况表年 楼盘名 称 房屋 类型 平均 售价 地段位 置 备 注 永康花 园 住宅 永康南 路 多 层 水务清 华 住宅 世纪大 道 高 层 文鹏小 区 住宅 黄河市 场 多 层 锦云花 园 别墅 青山南 路 层 汉唐庭 院 住宅 永乐南 路 多 层 恒大绿住宅贺兰山高 洲南路层 都市花 园 住宅 永康北 路 小 高层 新世界 花园 住宅鸣沙路 小 高层 石嘴山市年住宅楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在元之 间别墅式高级住宅每平方米左右。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发 成本各异，仅作参考。 枫情水岸价格定位为高档住宅，考虑上述因素，小高层定价为平方米， 高层定价为平方米，连排别墅定价为平方米，停车库个。 项目选址及建设条件 项目选址 进入世纪后，人们买房，不光看房型地段朝向，还要看小区的环境园林设计 信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全 运行几有利于保护环境和生态，依据造就石嘴山市建设规划的要求。适应小区投资 项目的要求。适应小区房屋用途的要求。拥有便利的交通条件。满足土地的地质 条件，市政基础设施等因素需要。我们选定位置详见附图场址位置图。 选址位置黄河西路以北，永康南路以西。 建设条件 位置优越 枫情水岸项目建设地块位于石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北，空气清新， 水质优良，主干道黄河路向前直通市中心区。沿永康南路带的住宅区，是石嘴山市较早开 总论 项目建设背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。发展房地产经 济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地 产经济尤其住宅经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发 展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 枫情水岸住宅项目位于石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北，在石嘴山黄河 医院附近，拟建设成为石嘴山市乃至周地区的高档住宅区，主要为入区企业及周边地区企业 的企业家到石嘴山高新创业投资发展提供居住生活环境。 最近几年随着全国房地产市场的不断发展，在线城市的带动下，二三线城市的房地产 市场正在崛起，近几年，石嘴山市房地产市场无论是投资金额商品房开发面积还是销售面 积均大幅增长。而大武口作为石嘴山市重要的市级开发区，是石嘴山市经济发展的主要动力， 随着城市向东南扩展，大武口区将成为石嘴山市未来的副商务中心和市民主要的聚居地。项 目有望成为石嘴山示范性项目和城市地标性建筑。 石嘴