地区之，境内大 中型水库星罗棋布，电网完备可靠，城乡电话普及率居山东省首位， 是国家数字化建设试点城市。全市公路密度每百平方公里公里， 高速公路贯穿南北，是中国公路网最密集的地区之东营港作为 国家类对外开放港口，已成为黄河三角洲走向世界的桥头堡随 着东营机场的建成启用，东营市颇具规模的海陆空立体交通网 络基本形成，使东营具备了承东启西交汇南北呼应沿海服务 京津的优势。 属北温带半湿润大陆性气候，四季分明，光照充足，具有发展 生态产业的良好条件。全市土地面积万亩，多万亩待开发 的土地引人注目，加上黄河不断填海造陆，使这里成为中国东部后 备土地资源最多开发潜力最大的地区。黄河三角洲的地下，是 个巨大的油气库，现已探明含油面积多平方公里，石油地质储 量亿吨，天然气地质储量亿立方米这里的地下蕴藏着极其 丰富的盐卤资源，盐矿地质储量亿吨以上，发展盐业盐化工 业前景广阔。全市海岸线长公里，渤海湾莱州湾两个渔场鱼 虾蟹贝资源十分丰富，黄河口周围素有百鱼之乡和东方对虾 故乡的美称。 从社会构成上看，这里有东营市胜利油田石油大学和济南军区生产基地四支力量。胜利油田经过多年的发展，今天拥有职 工多万人，成为国家特大型企业，是东营经济的强大支柱石油 大学是石油系统最高学府山东省第家通过工程的全国重点 大学，是东营发展的强大的智力支柱。四支力量和睦共处，团结协 作，形成了加快黄河三角洲建设和发展的强大合力。 东营市是在大空间大水面大绿地背景下耸立起来的具有 独特风貌的崭新城市，城市建设以组团式生态型为发展方向，大 气质量常年保持在二级以上，为广大市民营造了清新幽雅的工作生 活环境。全市城市化水平达到，中心城建成区面积平方 公里，初步形成了现代城市的基础框架和分布合理的城镇组群。 东营境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地。北部有以 黄河入海口为代表的自然景观区。入海口附近及黄河故道的国家级 黄河三角洲自然保护区总面积达万公顷，是地球暖温带最广阔 最完整最年轻的湿地生态系统，是国际重点保护的全球十三处湿 地之。保护区内草木葱茏，狐兔出没，仍保留着原生带的特色。 良好的生态环境使这里成为百鸟乐园，已发现鸟类种，其中国 家二级保护鸟类有种。暮秋初冬时节，成群结队的丹顶鹤 白头鹤灰鹤大天鹅等珍禽在保护区内嬉戏觅食，把这片新生地 装扮得更加美丽和神奇。此外，这里的万亩槐林万亩柳林数 十万亩苇荡等景观亦野趣天成，别有洞天。 新世纪的东营市，将以独特的优势和更加开放的姿态，进步 加强与海内外的合作与交流，深入实施科教兴市经济国际化城市化和可持续发展四大战略，大力推进招商引资建设山东加工 制造基地和信用东营建设三大工程，全面建设小康社会的金融电信 信息服务，为家具城的发展提供了可靠的保障。随着利津县的开发 建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环 境。该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全，对于商业而言， 位置十分优越。 第二节项目提出的背景 现代物流作为种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是 企业在降低物资消耗提高劳动生产效率以外的重要利润源泉，在 国民经济和社会发展中发挥着重要作用。而山东省政府则把现代物 流列为政府支持发展的重点产业和新的经济增长点。随着经济全球 化和信息化进程的不断加快，物流业作为具有广阔前景的增值功能 的新兴服务业，正在全球范围内迅速发展。加快中国现代物流的发 展，对于经济增长方式的根本性转变，具有十分重要的意义。 十五计划纲要明确指出，积极引进新型业态和技术，推进连 锁经营物流配送代理制多式联运，改造提升传统流通业运 输业和邮政服务业。我国物流市场潜力巨大。其实真正的物流市场 应该只是市场，物流总费用是物流市场和潜在市场的总和，因 为只有市场发生了交易。每年物流费用约亿美元，而这个 都是甚至以后的企业可以争取过来的市场。而且，物流费 用占的，明显高于发达国家，譬如美国的，说明 我国的物流处于个较低的水平，有巨大的发展空间。其次，目前我国的物流市场规模较小。我国的市场只有美国的左右， 企业在提高我国物流水平节约物流成本的同时，可以赢取个巨 大的市场，我国的物流市场前景广阔。开放后我国的物流水平提高， 物流费用占的比率会逐步下降直至接近发达国家水平，但是物 流市场占物流费用的比例会明显提高，因此物流市场的规模将会更 大。另外，随着我国市场的整体开放，经济会有更好的增长，与国 外的商品流通增多，物流需求更大，进步扩大我国的物流市场。 第三节项目建设的必要性 近几年来，在东营市人民政府提出的大开放大招商大发展 的政策引导下，东营的经济发展与日俱增，在经济发展中，物流业 的发展尤为竞争激烈，对东营地区的发展发挥了重要的作用。我们 经过对市场的考察和分析，着眼发展前景，我们认为在利津县陈庄 镇兴建座现代化的物流仓储中心是完全必要的，也是可行的。 是可以满足广大消费者需求的同时，提高企业经济效益二是可以 再提升县城整体形象，完整城市整体功能，为企业今后的发展打下 基础。 经考察，利津县陈庄镇目前还没有座具有较高较全功能的 物流仓储中心，同时城市整体功能不完善，难以提升城市整体形象。 另外，可以安置部分人员就业，对于改善城镇日益紧张的就业压力 起到缓解作用，有利于建设和谐利津，对社会的安定起到定的作 用。第四章市场需求分析与建设规模 第节市场需求分析 本项目位于利津县陈庄镇工业园区。作为利津县商业工程，县 政府给予很大的政策优惠和支持，开发成本较低，从而使得该项目 在开发经营占有得天独厚的优势。通过调查，多数居民不满足目前 的商业条件，想进步提升商业水平，对未来的商业环境商业面 积提出了更高的要求。该项目所处的利津县陈庄镇工业园区，地理 位置优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先进 快捷的金融电信信息服务，为家具城的发展提供了可靠的保障。 随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营 造了良好的软硬环境。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越， 为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。 第二节建设规模 根据规划要求，结合市场需求情况建设用地条件及周围环境 状况市场布局房型结构及绿化条件，同时考虑到利津县城消费 水平状况，确定总建筑面积约平方米。主要技术经济指标 为 用地面积 建筑面积 绿地率 绿地面积建筑密度 容积率 本项目计划三年内完成。 第五章建设地点及建设条件 第节建设地点 建设地点 本项目位于利津县陈庄镇工业园区。 二建设地址现状 拟建设用地为山东金源物流集团有限公司的工业用地，土地产 权明晰。山东金源物流集团有限公司具体负责金源仓储物流项目开 发用地工程的建设。 三场地主要优缺点 本项目符合利津县城镇总体规划要求 区位优势明显，交通便利。 配套基础设施齐全。 第二节建设条件 地理位置 东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，中华民族的母亲河 黄河，在东营市境内流入渤海。东营市地理位置为北纬 ，东经。东北临渤海，西与滨州 第章总论 第节项目背景与概况 项目名称 金源仓储物流项目 二项目承办单位 承办单位山东金源物流集团有限公司 三项目拟建地点 利津县陈庄镇工业园区 四编制依据 国家发改委关于项目建议书内容和深度规定要求 项目单位提供的基础数据资料 国家省有关技术规范及法律法规 利津县城镇控制性规划 五项目建议书的范围和内容 项目提出的背景及建设的必要性 建设地点及建设条件 市场分析 建设规模 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,总体规划方案 设计方案 环境保护与节能 实施进度 投资估算及资金筹措 经济分析 第二节项目概要及主要技术经济指标 项目概要 金源仓储物流项目由山东金源物流集团有限公司开发建设。为 提高利津县陈庄镇整体形象，完善城镇整体功能，山东金源物流集 团有限公司拟在利津县陈庄镇开发金源仓储物流项目。 本项目位于东营市利津县陈庄镇工业园区，项目总投资 万元，规划占地面积平方米，总建筑面积，其中 办公楼，职工宿舍，仓库，展厅， 交易大棚，汽车维修站。所需建设资金通过自筹 银行贷款方式解决。本项目的建设计划年内完成。 二主要技术经济指标 项目名称序号类别名称单位数量 规模 办公楼 职工宿舍 仓库 金源 仓储 物流 开发 项目 展厅 交易大棚 汽车维修站 停车场 项目总建筑面积 项目总占地面积 规划 指标 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿地面积 绿地率 经济 指标 总投资万元 投资利税率 财务内部收益率 投资回收期年 资本金利润率 投资利润率 第二章项目单位概况 山东金源物流集团有限公司位于陈庄工业园内，集团依托陈庄镇 良好的区位优势发达的交通条件和丰富的资源优势，按照高起点 起步，高标准规划高档次建设的原则来规划设计。针对农资和农机产品仓储与配送需要，为积极开拓仓储与配送业务市场，建立全 县农资和农机产品集散与中转功能社会化仓储功能配送功能 流通加工功能信息服务功能等为体的综合性物流配送中心，成 立了金源物流集团有限公司，注册资金万元，公司现有资产 亿元，员工人。 金源物流集团有限公司自成立以来，直坚持走集货物仓储配 送汽车农机销售建材制造